Cómo impactó la salida del cepo al sector del real estate

A un año después de que la administración de Mauricio Macri dejó sin efecto el “cepo cambiario” no todos se vieron beneficiados con la medida en el mercado inmobiliario. Mientras brokers, escribanos y martilleros públicos notaron un repunte anual del 20 por ciento en la compra-venta de propiedades usadas, cifra comparada con las unidades vendidas durante los doce meses del año pasado; los desarrolladores y las empresas constructoras evidenciaron meses de caídas pronunciadas y otros de leves repuntes que no alcanzaron a revertir la crisis que vivió la industria en 2015.

En base a estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) informó en enero que las operaciones del año pasado cayeron un 48,8 por ciento, cifra muy por debajo de los récords históricos alcanzados entre 2007 y 2011, antes de que el anterior gobierno restringiera el libre acceso a las divisas. Y los datos actuales grafican la nueva foto: recién en enero de 2017 las estadísticas de éste año mostrarán una recuperación insuficiente, de menos de la mitad de ese derrumbe acumulado. De todas formas, ocho de cada diez inmobiliarias consultadas por LA NACION coincidieron en que con la salida del cepo se destrabó la barrera que sufría el mercado.

Mateo Salinas, gerente General en Eidico, explica a La Nación que hubo variables que afectaron aún más al mercado que el control de cambio. “La suba de la inflación con un PBI negativo y el estancamiento de los precios en dólares de los inmuebles fue una combinación letal para los proyectos nuevos. Está a la vista que no pasó lo mismo con las operaciones de unidades usadas”, opina el directivo de la desarrolladora que hoy tiene diez emprendimientos en carpeta.

El empresario Rodrigo Fernández Prieto, socio de Fernández Prieto & Asociados, coincide con Salinas. “Fue un año con muchos altibajos: meses en los que se vendió algo y otros en los que la demanda estuvo parada. Para nosotros el cepo no cambió nada. Entiendo que estamos saliendo de un proceso económico complicado que éste Gobierno heredó y tuvo que ordenar. Lo que más afectó a la construcción fue la inflación y los altos costos”, agrega.

La suba de los precios de edificación en dólares no es una novedad. En los últimos trece años, el costo de construcción aumentó 200 por ciento promedio en todo el país. Según cámaras del sector, pasó de US$ 400/m2 en 2003 a US$ 1200 /m2 hoy.Pero estos datos no afectaron el negocio de las inmobiliarias. Las estadísticas del sector revelan que el fin del cepo contribuyó a que las ventas repuntaran respecto a 2015.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en octubre se registraron 18 por ciento más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires frente al mismo mes del año pasado. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), cuenta que durante el año notó la mejora en el número de operaciones concretadas cuando finalizó el control cambiario.

“Hubo al menos un incremento del 20 por ciento comparado con 2015. Significó una recuperación para el mercado local. El cepo había contraído las operaciones de todo tipo, el pesimismo paralizó al sector”, dice el empresario que se anima a pronosticar que en 2017 el crecimiento será aún más notable. Su colega Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, coincide con el análisis de Gómez. “Como la mayoría de los inmuebles están tasados en dólares, una vez que se estabilizó el mercado cambiario se empezó a mover el sector. En la provincia se cerraron un 20 por ciento más de transacciones comparado con 2015”, indica.

Aunque el mercado de propiedades usadas evidenció una reactivación comercial pareja como consecuencia de la primera medida económica que aplicó el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, a los pocos días de ocupar su cargo; también es cierto que 2016 no fue un año estable. Los empresarios del sector, sobre todo los que están más vinculados a la construcción, reconocen que van a recordar al 2016 como un año particular.

Bruno Martino, director de la constructora Coma, empresa que se dedica a desarrollar soluciones habitacionales para un público de clase media en zona oeste, cuenta que le resultó “muy difícil” hacer un balance del último ciclo comercial. “Éste año pasó de todo, tuvimos períodos muy buenos que superaron los niveles históricos de ventas de la empresa en enero y febrero, tras la salida del cepo; y luego en julio, agosto y septiembre. Pero observamos caídas muy significativas en marzo, abril y mayo, meses en los que se profundizó la recesión. En el segundo semestre la gente entendió que el dólar iba a estar estable, al igual que los precios de las propiedades, y que la inflación iba a empezar a bajar”, analiza el desarrollador.

A diferencia de lo que les pasó a sus colegas, Martino tuvo “un crecimiento del 100 por ciento en la cantidad de transacciones”. El director de la constructora justifica ese repentino incremento en sus ventas con el consumo relegado de un público que pudo ahorrar en dólares a pesar de la restricción cambiaria que se extendió durante cuatro años.

Villamayor director General de Bresson Brokers subscribe a la teoría del consumo relegado y recuerda que apenas se levantó el cepo se generó mucha expectativa entre propietarios que buscaban vender a precios demasiado altos en dólares. “Como los compradores no los convalidaron, con el tiempo se llegó a un equilibrio. De todas formas las propiedades se valorizaron un 10 por ciento contra 2015, y quedaron en valores estables, un tercio de lo que habían aumentado a principio de año”, finaliza Villamayor apunta al mercado de unidades usadas a un precio promedio de mercado de US$ 500.000 en Recoleta, Palermo y Belgrano.

Las esperanzas, puestas en el blanqueo

El mayor acceso al crédito hipotecario, la caída de los costos de construcción por la desaceleración de la inflación y el ingreso de divisas por el blanqueo son los motores que deberían reactivar la construcción privada y la venta de propiedades en boca de pozo.

Las expectativas del sector de cara a 2017 son altas. “El blanqueo de capitales va a contribuir a que aumenten las operaciones inmobiliarias.”, afirma Gómez. Asegura que hasta ahora el sinceramiento fiscal generó que “una parte interesante” ya se volcó a la compra de inmuebles. El empresario estima que “un 10 por ciento de la masa de fondos que se blanquee se destinará al sector inmobiliario”. En el mercado esperan que del monto total que ingrese vía ley de sinceramiento fiscal, entre US$ 2000 y US$ 3000 millones se van a colocar en fondos comunes que servirán para emprender nuevos desarrollos.

Martino coincide con el directivo del CPI. Pero redobla sus predicciones para 2017: “Un 20 por ciento de la mejora en las ventas será producto del blanqueo de capitales”.

En Eidico ya se preparan para la inyección de capital que va a recibir el mercado. En parte por el sinceramiento fiscal, pero también por la previsión de la tan esperada reactivación del consumo que se espera en un típico año electoral. Salinas cuenta que está preparando al menos diez proyectos por un total de 3500 casas que se venden a un precio promedio de US$ 220.000 por 80m2 cubiertos. “Son viviendas para la clase media que van a ser financiadas mediante un fondo común de inversión de Balanz Capital”, explica.

En el mercado financiero también son optimistas. Sin embargo, algunos analistas confesaron a La Nación que en las últimas semanas se generó un paréntesis. La discusión parlamentaria del proyecto que modificaría la ley del impuesto a las ganancias puede alterar los plazos del sinceramiento fiscal. Las fuentes consultadas coincidieron en que a pesar de que hay un plazo definido para blanquear activos no declarados antes de fin de año, hay gente que está esperando hasta que ese capítulo político se cierre para definir si finalmente hace el trámite o lo demora. La clave está en cuánto se deberá pagar de impuestos una vez que se sincere lo que hoy no integra la obligada declaración jurada.

Pero no todos son optimistas,Fernández Prieto está convencido de que el sinceramiento fiscal no moverá el amperímetro en el real estate local. El empresario se queja de la alta presión impositiva que sufre el sector, y ejemplifica: “Un carpintero compra un tornillo y paga 5 por ciento de ingresos brutos; una empresa constructora contrata al carpintero que a su vez le paga ingresos brutos por su trabajo; la desarrolladora subcontrata a la constructora que también cobra ingresos brutos… y la cadena sigue. La carga tributaria en ese sentido no ayuda”. Sin embargo, y a pesar de su visión poco optimista, el desarrollador asume que las expectativas están puestas en 2017. “Será un año más estable, con una económía más regularizada y ordenada”, vaticina.