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Compra y venta, los trámites al día
Elegir una vivienda lleva tiempo, pero una vez tomada la decisión hay una serie de requisitos a cumplir. Al respecto, inmobiliarias y escribanos confiables son un apoyo necesario para llevar a buen término la operación. Paso a paso, todo lo que hay que saber
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Comprar o vender una casa muchas veces se torna complicado. Todos saben que se trata de una de las decisiones más difíciles y traumáticas que hay que enfrentar. Además, un poco por desconocimiento, otro por falta de información, no son pocos los que se sorprenden cuando se les mencionan términos como el ITI o el COTI, o cuando deben abonar el impuesto al sello, o se les habla del boleto de compraventa o de los gastos de escritura.
En una operación inmobiliaria todos los actores son importantes. Desde el comprador hasta el vendedor y desde el broker inmobiliario y principalmente el escribano se encargarán de que todo concluya a la perfección. Al momento de planear o realizar una transacción inmobiliaria en la Argentina, es muy importante saber con quién se trabaja. Hay que dejarse asesorar con profesionales idóneos y confiables; resulta muy recomendable buscar entre amigos o personas de su actividad laboral y preguntar con quiénes trabajaron o cómo fueron sus experiencias.
Quien vende la unidad acuerda con la firma que comercializa la propiedad una autorización por un tiempo para ofrecer en el mercado la vivienda y pacta la comisión que le abonará al finalizar con éxito la operación. Una vez que el interesado se contacta con la inmobiliaria por segunda o tercera vez luego de elegir la vivienda pretendida, la firma pasa la propuesta al dueño de la propiedad.
Alcanzado el acuerdo entre las partes se deja una reserva de compra ad referéndum de la aprobación del propietario. Posteriormente, el escribano de confianza del comprador o la inmobiliaria averiguan los antecedentes de la propiedad.
Hugo Mennella, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica: "Cuando se elige una inmobiliaria hay que fijarse si está asociada a la entidad. La gente en general está advertida de los pasos obligados a la hora de realizar una transacción, ya que están asesorados por familiares o por haber realizado ya otras operaciones. Hay que tener en cuenta que tramitar el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) es el primer paso en el asesoramiento que es necesario brindar. Por el lado del comprador -continúa Mennella- no tiene posibilidad de elegir la inmobiliaria ya que acude a ella porque tiene la vivienda que está buscando. Es muy importante la ley del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios porteño que entrará en vigor en poco tiempo y que será útil para regular la actividad en la ciudad. Con todo esto el mercado busca profesionalizarse".
En general, hay dos agentes inmobiliarios involucrados en la compra- venta de un inmueble. El primero trabaja para el propietario del inmueble y se ocupa de buscar compradores, mientras el segundo trabaja con el comprador buscando propiedades. Un agente inmobiliario en Buenos Aires cobra generalmente un 3% de comisión en la venta o compra de una propiedad. El comprador también paga un 3% de comisión al agente inmobiliario que eligió. También puede ocurrir que el comprador no trabaje con ninguna inmobiliaria en particular y consiga sólo su unidad.
En tanto, Mario Gómez, director de Toribio Achával, destaca: "Brindamos asesoramiento que sirve para proteger a nuestros clientes y a la vez es la protección de nuestra propia marca. Ofrecemos recomendación general a través de nuestro equipo y luego la decisión la toma el cliente. En los honorarios que nuestra firma cobra se incluye el pedido de los certificados e informes de inhibición". El directivo de la firma acota que "la gente en general en nuestro mercado, que es ABC1, está cada vez más informada. Además la mayoría de los que buscan un departamento o lo ofrecen a la venta están al tanto porque han consultado a otros inmobiliarios. También el escribano contribuye a dar información, entre todos ayudan a transparentar la información y el mercado inmobiliario". Cuando la operación avanza es fundamental la intervención del escribano. En principio usualmente a este profesional lo designa el comprador en el momento de firmarse el boleto de compraventa. Existen excepciones: si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. La función de este profesional es principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador que sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Para el escribano Rodolfo Pondé con casi 40 años en la profesión, "la gente debería estar siempre asesorada por un escribano de confianza e idóneo. El boleto de compraventa es el verdadero contrato de compra-venta; es un compromiso entre las partes que se concreta con una determinada suma de dinero. Nuestro código establece que no se transfiere el dominio del inmueble si no es por escritura pública en cumplimiento del contrato de compraventa".
Los honorarios del escribano alcanzan el 2 por ciento más IVA sobre el valor del inmueble y los abona la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora y aquellos posteriores a la firma los abona la parte compradora, por ejemplo, inscripción de nuevo título.
Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, sostiene que "no todos saben con claridad aspectos relacionados con los temas legales vigentes como el ITI, el COTI o el impuesto de sellos. "También hasta el lugar de la firma de una escritura puede ser un inconveniente. El que compra piensa que tiene que designar el lugar, pero el que debe dar tranquilidad de haber recibido el dinero es el vendedor. En el caso del impuesto de sellos que se paga a medias en Capital -salvo que el comprador adquiera un inmueble único por menos de 360.000 pesos y no lo abona- sugerimos que si excede esa suma, por los primeros 360.000 lo paga el comprador y por encima de eso, a medias. Hay que saber asesorar a la gente y decirle que cuente con profesionales confiables. Además, la gente debe saber con anticipación cómo tramitar el COTI ante la AFIP, la clave fiscal con nivel seguridad 3".
