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Córdoba apuesta al mercado
La actividad se mantiene; escasean las unidades de dos y tres dormitorios
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CÓRDOBA.– En esa provincia, la falta del servicio de gas encarece propiedades y demora las habilitaciones. Si bien la actividad en líneas generales se mantiene, el alto costo de los servicios comunes generó mayor vacancia en locales comerciales y countries. También escasea la oferta de departamentos de dos y tres dormitorios.
Tras varios períodos consecutivos de bonanza y luego del cepo cambiario, el mercado inmobiliario cordobés cierra un año complicado, aunque con rojos bastante menos perjudiciales que los de Buenos Aires. La actividad tanto en alquiler como en ventas, en líneas generales, se mantiene, sostuvieron los referentes de ese sector en el marco del segundo Observatorio de la Actividad Inmobiliaria del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cpcpi). Aunque si el análisis se traslada a cada ítem puntualmente surgen algunas diferencias, así como entre la actividad inmobiliaria de Córdoba capital y la de las ciudades más importantes del interior provincial. Según datos del Centro de Investigaciones Inmobiliarias (Cedin), durante el tercer trimestre de este año, la actividad para el 56% de los referentes del sector se mantuvo. Para un 29%, en tanto, aumentó, y para el 15% restante disminuyó. De acuerdo con el Cedin, los lotes y departamentos mantuvieron las expectativas en el mercado. La demanda de ambos subió 6,62% durante el pasado trimestre. Los departamentos de un dormitorio son muy buscados para las ventas, aunque no tanto en el caso de los alquileres, donde la demanda se focaliza más bien en las unidades de dos y tres dormitorios, que registran un déficit importante en el mercado cordobés en general. Ocurre que la oferta de unidades de este tipo no alcanza a cubrir la demanda. "Eso se ve simplemente leyendo los avisos en los diarios", expresó Ricardo Hansen, presidente de la inmobiliaria Hansen Barrientos y miembro del Cpcpi. La explicación, según el empresario, está en que los desarrollistas no construyen este tipo de unidades, porque su rentabilidad es menor en relación con los departamentos de un dormitorio.
Edgardo Calás, titular del Cpcpi, agregó que para el inversor, la rentabilidad de las unidades de uno, dos y tres dormitorios ronda el 5%. Este porcentaje es bastante menor al de años anteriores, que oscilaba entre el 8% y 10%. En cuanto a locales comerciales y oficinas, Marcelo Merguerián, especialista en el rubro, comentó: "En general, entre el 80 y 90% de los contratos de alquiler de locales se renueva, con valores que rondan un 25% de aumento".
En la zona norte de la ciudad de Córdoba, uno de los más importantes polos de desarrollo urbano, la demanda se focaliza actualmente en tipología de dúplex, que rondan los 4000 pesos, dijo Edgar Toraño, de Krool Servicios Inmobiliarios. Los countries, tradicionales protagonistas de la zona, en cambio, no se están alquilando al ritmo de otras épocas debido a que los gastos comunes e impuestos son cada vez más costosos.
En cuanto a las subas de precios, tanto para departamentos y casas como para locales comerciales, alcanzan el 25% anual, que en general se actualiza semestralmente (en un 12,5%) y que, en caso de mantenerse el alto nivel de inflación, probablemente comiencen a reajustarse incluso más seguido, cada tres meses. Con relación a los precios –y sólo para tener una idea de las cotizaciones aproximadas actuales según la zona y otros atributos–, las unidades usadas de un dormitorio cotizan entre 1400 y 2000 pesos el m2; las que son a estrenar, entre 1700 y 2400 pesos; los monoambientes promedian los 1500 pesos.
Situación en el interior
En los pueblos y las ciudades del interior de Córdoba, donde la incidencia de la tierra todavía no es tan alta como en capital, son los créditos ProCreAr, lanzados por el gobierno nacional, los que están agilizando las ventas. Según Soledad Pérez Heckel, de la delegación Punilla del Cpcpi, "son responsables del 20% del total de las operaciones". Uno de los objetivos más importantes del Cpcpi es combatir a los operadores que trabajan ilegalmente, es decir, sin la correspondiente matrícula habilitante, que en Córdoba ya suman unas 3000 personas. En este caso, según explica el presidente de la entidad, Edgardo Calás, ante cualquier operación fraudulenta la entidad no puede recompensar al damnificado con la fianza constituida ante el Colegio, sino que esto sólo opera para sus mil profesionales registrados. "Con esto hay que tener especial cuidado en temporada de verano, cuando los turistas llegan a las sierras a alquilar casas de descanso", dijo Silvia Jarchum, titular de la inmobiliaria homónima. Con alquileres mejorados en performance y en comparación con fines de 2012, los operadores inmobiliarios esperan para pasadas las elecciones, aumentos en el movimiento del mercado, aunque no creen que sea sustancial.
"Seguramente 2014 traerá aires de cambio y renovación, sobre todo en el segundo semestre. El mercado está susceptible a cualquier cambio externo, y es notable cómo influye en la cantidad de ventas concretadas", concluyó el broker Alejandro Brizzio.
Regiones
En el Valle de Punilla, la venta de casas se mantiene en el caso de las unidades hasta los 600.000 pesos, y los terrenos también, siempre que se manejen con un tope de 100.000. En cuanto a precios de alquiler, en Carlos Paz, por ejemplo, un departamento de un dormitorio se renta entre 1800 y 2000 pesos mensuales.
En Río Tercero, donde todavía existe mucha tierra disponible para edificar, el problema más grave es la falta de gas, que afecta directamente en el precio de una propiedad. Los departamentos más chicos cuestan entre 1500 y 2000 pesos el alquiler, y las casas, lo más demandado es de dos dormitorios a 2500 y de tres a 3200 pesos.
En Río Cuarto, "las viviendas están en déficit, por sus altos precios (rondan los 4000 pesos), lo mismo que los departamentos de un dormitorio en el microcentro, que pueden costar hasta 3500 pesos mensuales de alquiler", explicó Fabio Luzcubir, inmobiliario de la zona.
En esta ciudad la falta de gas también se percibe, aunque el caso es un poco más problemático que en Río Tercero, por la gran expansión inmobiliaria que la ciudad vivió en los últimos años. "En una década se colmó de edificios. Los servicios están colapsados y en gas no se otorgan nuevas conexiones desde hace dos años", agregó Luzcubir. El problema del gas se repite en Santa Rosa, donde, por ejemplo, "alquilar una casa sin gas cuesta 2300 pesos mensuales, mientras que una con este servicio llega a 3500", opinó la corredora inmobiliaria María Eugenia Dibiu, representante de la delegación Calamuchita y Córdoba capital.
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