¿Bajará el costo de construcción? La pregunta que respondieron cuatro desarrolladores en el evento de LA NACION
Durante el Summit del sector, Carlos Spina (Argencons), Gonzalo de la Serna (Consultatio), Gerardo Azcuy (Azcuy) y Marcos Juejati (Northbaires) hablaron sobre el momento actual y anticiparon sus próximas apuestas
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RedactorFernando Torres Ullmer
Sin esquivar ningún tema, los desarrolladores aprovecharon el Summit de Real Estate organizado por LA NACION para profundizar sobre una coyuntura que los pone a prueba y casi de un día para el otro se enfrentaron al desafío de surfear un giro del negocio que no esperaban.
Sin embargo, lejos de alertarse, Carlos Spina (Argencons), Gonzalo de la Serna (Consultatio), Gerardo Azcuy (Azcuy) y Marcos Juejati (Northbaires) coincidieron en mirar el vaso medio lleno. “Estamos incómodos como pasa con otros sectores pero es parte del proceso, se habló en este evento de las ventajas de las unidades usadas y del terminado, que sin dudas fueron los ganadores en este año y medio”, reconoció Carlos Spina, director de Argencons, la empresa creadora de la marca Quartier que en los últimos tres años entregó más de 220.000 metros cuadrados y tiene otros 100.000 en ejecución.
“Entiendo que es una transición, a la anteúltima gestión [de Mauricio Macri] se le criticaba el gradualismo y ahora que llega el shock tampoco nos gusta. Pero sabemos que es un momento que hay que atravesar”, agregó.
“Es parte de la película, pero esta vez con el reordenamiento de la macro será distinto” reconocieron los panelistas. Ahora enfrentan una baja de los márgenes de rentabilidad y más que nunca tienen que ser eficientes, coincidieron. “Hay que mejorar la productividad”, sintetizo Gerardo Azcuy, director General de la desarrolladora Azcuy y reconoció que “los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018. Osea están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, agregó el empresario con 12 emprendimientos entre los terminados y los que tiene en ejecución.
Para ponerle números a la situación, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, explicó: “Desde el inicio de esta gestión subieron entre un 70% y un 80% los costos de construcción en dólares y entre 15% y 20% los precios de las unidades. Además, hay una compresión de márgenes que ya se venía dando también por un aumento significativo de la competencia. Cada vez somos más y eso genera una reducción en los márgenes”.
Ante este escenario, en la que se reducen los márgenes de ganancia, la moderadora Carla Quiroga (LA NACION) le consultó a los desarrolladores si es momento de repensar en el negocio. A lo que De la Serna respondió: “No es momento de repensar el negocio, la estrategia siempre es la misma, es el producto, la calidad de la propuesta, generar desarrollo urbano y espacios de vida. Pero, tácticamente, sí hay que ajustarse en las compras, pero no creo que haya un cambio fundamental en el negocio”.
Para apaciguar esta situación que enfrentan los grandes actores del real estate, Azcuy, comentó: “Uno es optimista por naturaleza, siempre hay oportunidades y buenas noticias si se las busca. Estamos en una turbulencia pero no nos dimos cuenta del cambio enorme del sector y en la Argentina en general. Los próximos años van a ser muy buenos”.
El desarrollador, uno de los responsables de haber revalorizado el valor del metro cuadrado en Caballito, agregó que ese 70% u 80% de aumento se da sobre un costo de construcción que estaba muy bajo. Además, si se lo compara con el pico alcanzado durante la administración Macri, dijo, no ve que la diferencia esté por encima del 25%.
También con una mirada optimista, Marcos Juejati, director y socio fundador de NorthBaires, dijo: “Creo que el desarrollo prevalece en todos los contextos y cuando uno lo mira a largo plazo lo que estamos atravesando ahora después se tiende a equilibrar. Una vez acabado el stock de usados empieza llegar el momento nuestro”.
“¿Eso cuándo sucede?”, preguntó Quiroga, a lo que Juejati respondió: ”Históricamente un año o un año y medio después de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores″.
“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017″, dijo Spina.
Sobre ese punto, agregó que las autoridades económicas dicen que esta vez la situación es distinta, porque hay estabilidad fiscal y un cambio estructural que se está haciendo para que ese equilibrio se sostenga. “Yo creo que, incluso, el tema es social, es la sociedad la que acompaña, porque si esto queda sostenido vamos a un mercado que nos va a cambiar a todos para bien. Además, si empieza a abundar el crédito, se va a formalizar todo brutalmente”, opinó.
En eso también hizo hincapié la mano derecha de Eduardo Costantini, Gonzalo de la Serna: “Lo de formalizar al sector pasa para todos, no sólo para el real estate. Lo que estamos analizando tal vez es la coyuntura, se devaluó el dólar en todo el mundo y aumentó todo menos los inmuebles en contrucción. Entonces, el ajuste del margen se debería dar por un acomodamiento de precios que se tiene que arbitrar con el resto de la economía. Ahora bien, si después cambia el tipo de cambio, eso cambia para todos”, aclaró.
A la hora de analizar de dónde venimos, el CEO de Consultatio dijo el sector atraviesa una transición de un equlibrio inestable donde se construyó mucho y barato con una demanda que buscaba cubrirse de la inflación para escapar de la moneda como pasaba en otros sectores. Hoy en cambio vamos hacia un equilibrio rentable con márgenes comprimidos. Es decir, una macro más estable sin posibilidad de trasladar los costos en forma inmediata a precio. En números explicó que el costo de construcción está 50 por ciento por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el merval está al 77 por ciento y los precios no subieron más de 20 por ciento . “Esto significa que subieron los activos financieros, los costos de construcción y quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios”, coincidió de la Serna con Azcuy.
El landbanking fue otra de las temáticas de la charla. ”Si bien hoy se está vendiendo menos que el año pasado la gente sigue comprando. De nada sirve quedarse con esos dólares por eso aprovechamos para comprar tierra en la que construiremos 50.000 metros cuadrados nuevos”, detalló Azcuy De la Serna agregó un comentario que sorprendió “Los terrenos es lo único que la IA no va a poder replicar”. Asi justificó la compra que realizó Consultatio que después de 17 años volvió a comprar tierra en la ciudad de Buenos Aires, en el barrio de Cañitas.
Las oportunidades y los nuevos proyectos
Los desarrolladores también están mirando el mercado fuera de la ciudad de Buenos Aires. Azcuy avanza con un proyecto en Nordelta. “Va viento en popa, ya pusimos todos los pilotes y estamos avanzando en un proyecto maravilloso”, contó Azcuy.
El desarrollador, que inició y hace foco en Caballito, dijo que a la persona de ese barrio le está gustando Nordelta. “Creamos So Riverie, la marca nueva para ese lugar [...]. Pensamos departamentos grandes, el más chico es de 170 metros cuadrados, pero también tenemos de 400 m²”. Y completó: "Nos vienen a comprar matrimonios con el nido vacío, que quieren un tres ambientes de 300 metros, con terraza, pileta y todas las comodidades”.
Por su parte, Argencons también continúa comprando tierras, dijo Spina y mencionó un nuevo proyecto en Punta del Este, que no sólo está pensado como inmueble para vacaciones, sino que está diseñado para habitarlo los 12 meses del año.
“El proyecto Quartier Brava 30 consta de 85 unidades, serán dos torres en donde se permiten 24 pisos y en el verano colocamos la primera. La suscripción es por US$3300 el metro cuadrado promedio por unidades de tres y cuatro ambientes”, detalló el ejecutivo que en los próximos meses lanzará el segundo edificio.
A su turno, De la Serna comentó que Consultatio estuvo muy activa en el primer semestre del año: “Compramos dos tierras muy grandes en Uruguay, 170 hectáreas en Carrasco para hacer una urbanización abierta; y 145 en Punta del Este para hacer otra urbanización con La Dolfina”. Además, dijo que tienen “una joyita” que todavía no pueden revelar en la Ciudad de Buenos Aires.
En esa línea, Juejati dijo: “Nosotros seguimos comprando tierras porque creemos profundamente en lo que hacemos, porque nos gusta y lo disfrutamos. Hay enormes oportunidades. Además, aparte de ser un refugio de valor creemos que es el momento para entrar en pozo y capturar la mayor diferencia, que se hace desde que está por comenzar el ciclo”.
Al igual que los demás participantes del panel, el número uno de Northbaires cree que el crédito hipotecario va a llegar a su segmento y va a hacer que el mercado tire para arriba fuerte, en el buen sentido de la palabra.
Por ello, aprovechó el momento para comentar que van a expandirse en ubicaciones ya consolidadas, como en Palermo y Recoleta donde la desarrolladora ya construyó emprendimientos de la arca OM. “Siempre buscamos cuadras o microzonas especificas para expandir este segmento premium”, comentó. “Allí desarrollaremos, por ejemplo, un dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con características distintas de lo que ya hay en la zona [...] En estos momentos adquirimos un predio en Avenida Santa Fe donde la mayoría de las unidades serán dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con full amenities, donde el valor en pozo ronda los US$4500/m²”, agregó.
“Lo premium no es solo una cuestión de metros, ni de ubicación. Es una cuestión de visión, diseño y experiencia”, anadió el desarrollador que hará un nuevo proyecto de 13 pisos en la avenida Santa Fe y Anchorena.
Otro punto que mencionó en la mesa fue que NorthBaires apostará por la zona norte de la provincia de Buenos Aires, con una nueva marca dentro de la desarrolladora llamada Casa OM, cuyo fin principal es que las unidades y las personas conecten más con la naturaleza.
Por qué Consultatio compró el 51% de Argencons
Un tema que puso sobre la mesa Quiroga —ya que tenía a Gonzalo de la Serna y a Carlos Spina a cada lado— fue por qué Consultatio compró el 51% de Argencons hace poco más de un mes.
“De nuestro lado, del comprador, tenemos un diagnóstico que dije antes del aumento de la competencia, que genera compresión de márgenes. Y nos parece atractivo el modelo de negocio que viene desarrollando Argencons, el del fideicomiso al costo, que por cada unidad de capital puede hacer más volumen que el modelo tradicional", respondió De la Serna y agregó: “Con este acuerdo podemos desarrollar juntos, más rápido y más lejos”.
En definitiva, quisieron sumar el segmento de desarrollo de fideicomiso al costo a su portfolio. “En el escenario que veníamos hablando en el que esperamos que se incorporen nuevos segmentos de la sociedad al mercado a través del crédito hipotecario, el modelo de fideicomiso al costo nos parece ganador porque es más probable que uno que hoy no puede comprar y quiere acceder pueda hacerlo al costo que pagando un margen”, dijo el CEO de Consultatio.
Del otro lado, como vendedor, Spina dio argumentos similares: “Creemos que esta asociación nos va a ayudar a hacer más proyectos, más rápido y en simultáneo. Además, no sólo el fideicomiso al costo con el 100% de suscripción previa, sino que acá hay un fin que es el bien común. Empiezo una obra y la tengo que terminar”. A esto, De la Serna sumó que la gente nunca deja de pagar, y en caso de que no puedan seguir aportando, tienen la capacidad de venderlo a otro que siga pagando. “Nunca se llega a un conflicto”, retomó Spina.
En síntesis, De la Serna y Spina defendieron el fideicomiso al costo: “Es un modelo que cuando se estresan las variables macro muestra su fortaleza”.
Luego, Quiroga le preguntó, entre risas, a Azcuy por que vende en dólares a precio fijo, una fórmula que ninguno de sus colegas tiene. A lo que respondió: “Cada uno con su librito y todos los métodos son posibles. A mí me gusta Caballito donde formé mi compañía y ahí la gente te da los dólares antes de que hagas la obra, vos ponés el cerco y te traen la plata”, dijo.
Además, para no quedarse sólo con la foto de este momento, el director general de Azcuy dijo que no hay que olvidarse que un edifico se produce dentro de un tiempo que se aproxima a los seis años en total, contando la etapa de los permisos. “Ahora vemos un pedacito de la película, pero hay que verlo con más perspectiva porque cuando se ve la foto final capaz uno tuvo revancha porque el precio y el dólar se acomodaron”, agregó con optimismo. La alineación vertical fue un modelo que defendió este desarrollador. Su modelo es end-to-end, integrando todas las etapas del desarrollo inmobiliario. Lo que le permite tener eficiencia en los costos porque tenés alineados los intereses opuestos. “La coordinación de la orquesta en la misma empresa genera más eficiencia, clave en este momento”, resume el empresario con 200.000 metros cuadrados entregados y 100.000 m2 en ejecución.
Azcuy es impulsor de la idea de que “cada edificio debe ser mejor que el anterior”, una filosofía alineada con el concepto de Kaizen, que se traduce en una mejora continua en cada proyecto.
Los desarrolladores coincidieron en que trabajan en un negocio de confianza. El metro cuadrado en Argentina como unidad de valor y refugio de ahorro. De cara a futuro, Spina cerró la charla con un mensaje muy claro: este es un momento de transición para mostrar temple y paciencia. Es decir, las variables no se reacomodarán de un día para el otro pero parece ser el sendero correcto, aunque a corto plazo resulte incómodo.
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