El escenario hace cambiar el enfoque

El cambio de gobierno y las distintas variables económicas que con él llegaron (el fin del cepo cambiario, los anuncios de ampliación de la línea de créditos hipotecarios y el Blanqueo de capitales, entre otros) fueron redefiniendo, de algún modo, el mercado local del real estate en Buenos Aires y el entorno más cercano. Esta metamorfosis no sólo se observa en la manera de entender el negocio sino que fue afectando a los diferentes eslabones de esta gran cadena.

Para pintar un poco al buscador actual Fabián Bergier, gerente de obras de Tizado Belgrano apeló a una anécdota risueña. “En Tizado internamente solemos tener un dicho, que es cada vez más utilizado, que sirve para definir el nivel de exigencia del comprador. Cuando los clientes se acercan buscando muy buenas propiedades a muy bajo precio solemos decir que quieren, un pollo grande que pese poco. No es lo único, cada vez es más común oír a gente preguntando: ¿Qué oportunidad tenés? Pero la realidad es que tanto compradores como vendedores llegan a nosotros con una muy buena investigación previa del comportamiento del mercado”.

Y agregó: “Teniendo en cuenta que para el argentino, la propiedad por herencia cultural es un refugio de valor, eso lo ha convertido en un comprador complejo: informado y, a la vez, exigente pero bastante indeciso”.

En cambio para Darío López, socio del estudio Arquitectonika , el comprador argentino es conservador ‘’pero atento a las nuevas corrientes y cuándo hay garantías de calidad y respaldo, se arriesga’’.

Igualmente aquí, y en esto coinciden todos los brokers consultados, cabe hacer una diferenciación entre inversor y consumidor final. El primero es un comprador más frío, calculador que va al negocio, busca nuevas zonas (lugares con proyección) o muy buenos precios y unidades compactas donde no se dispara el valor por m2 con relación a la tipología; en cambio el consumidor final para el que, en muchos casos, la compra es un acontecimiento trascendental y hasta un proyecto de vida donde a lo económico se le suma una importante cuota emocional y aspiracional el análisis es diferente. “En nuestra sociedad un factor adicional es el símbolo del estatus, ser reconocido por dónde vivimos, o el hecho de pertenecer a zonas, barrios o proyectos con amenities que nos vincule socio-económicamente y transmita al resto de la sociedad su nivel de vida”, dijo Bergier.

Según López el consumidor final argentino no sólo busca mejorar el nivel de vida sino también tener una inversión sólida como resguardo del dinero. Mientras que Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora CMNV, declaró que: “En los últimos años las tendencias se han vuelto más complejas y lo que antes parecía ser la única variable de valor hoy resulta ser una combinación fluctuante de variables. Lo principal a tener en cuenta es el desarrollo y a partir de ello se suele definir el resto”.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, los accesos y la seguridad de la zona continúan entre los principales factores decisivos, a la hora de comprar una vivienda: “desde ya el valor es una característica importante pero no en todos los casos y mencionó los motivos más frecuentes de compra: ahorro, inversión o los cambios de ciclo de vida familiar como divorcios, casamientos, defunciones, ampliaciones. Sin duda, cada uno de ellos merece un extenso y muy personalizado análisis que suele escapar de las generalidades”.

En los últimos años muchos jugadores del sector inmobiliario ante la falta de tierra en zonas consolidadas fueron buscando nuevos espacios los cuales brindaban mayores ganancias (aunque estos también proponían mayores riesgos) es así como crecieron barrios como Vélez Sarfield y Villa Luro (ubicados en el corredor oeste de la ciudad), Santa Rita y Villa Real algo similar sucede en Núñez entre las vías y la Avenida Del Libertador o algunos corredores de Saavedra. En todos esos lugares se multiplican los proyectos inmobiliarios y en la mayoría de los casos son residenciales con unidades pequeñas.

Los miedos del mercado

Al encontrarnos en un proceso de cambio de gobierno, el mayor temor que poseen hoy las distintas partes que conforman el sector es la incertidumbre sobre cómo se desarrollará el mismo a partir de la implementación de las nuevas políticas económicas.

“La tendencia de precios finales, valor de la tierra, costo de la construcción, inflación, acceso al crédito, y el blanqueo moldearan el panorama tanto para consumidores, inversores y desarrolladores”, sostuvo Bergier.

López, por su parte, casi que se animó a hacer una radiografía del consumidor final y afirmó: “la documentación en regla, como el dominio del bien, vicios ocultos, y la calidad de la construcción son los aspectos en donde el argentino es más prudente”.

Federico de Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, consideró que el público local es moderado y que suele temer a la compra de pozo (debido a una posible interrupción de obra, algo que sucedía en este país muy frecuente en las décadas del 70 y 80) y el ajuste inflacionario.

Según los desarrolladores la gente también desconfía en que la empresa vendedora no se encuentre en condiciones de escriturar, que la construcción no cuente con un buen nivel arquitectónico en cuanto a su funcionalidad, calidad y estética y que la zona dónde se emplace el proyecto no sea segura.

Recomendación de los expertos

Los especialistas recomiendan tener en cuenta varios aspectos al elegir la vivienda: estudiar el mercado y elegir por calidad y diseño como factor principal y luego por precio. En el caso de inmuebles por edificar o en construcción, sugieren tener la mayor cantidad de referencias posibles de quién construye y asegurarse sobre su solvencia. Asimismo, conocer aquellos proyectos anteriormente desarrollados. En usados, sugieren realizar un análisis de títulos y sus respectivos certificados de dominio e inhibición. “Lo importante en una decisión inmobiliaria es tomarse el tema con tranquilidad y consultar a especialistas, arquitectos, asesores inmobiliarios, abogados y escribanos, pensar en la vivienda para habitarla y disfrutarla”, dijo Darío López.

Por Leandro Murciego

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