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Fideicomiso, una opción atractiva
Con precio fijo o al costo, permite adquirir desde el pozo un departamento en cuotas mientras se construye. Es una modalidad que se multiplica en el actual contexto económico, donde la financiación total a largo plazo se ve todavía muy lejana
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Hace cuatro años adquirir una unidad con la modalidad de un fideicomiso a precio fijo o al costo dejaba a los que compraban como inversión buenas diferencias; aunque el amesetamiento del mercado redujo la rentabilidad del negocio, éste aún es atractivo.
Sin embargo, una ganancia del 20 por ciento en promedio aún resulta interesante para aquellos que ingresan en el negocio de comprar un departamento desde el pozo, aunque los efectos de la inflación; el aumento de los precios de los terrenos, y de los costos de la construcción complican el panorama.
Un dato de la realidad indicaba antes que para los desarrolladores era mejor vender gran parte de la obra desde el pozo. Hoy, en un emprendimiento sólo se ofrece el 20 por ciento con esa modalidad; el negocio se estructura de otra manera.
La ley dice que hay fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmite a otra (fiduciario) bienes determinados en propiedad y ésta última se obliga a ejercer esa propiedad, en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlos, al cumplimiento de un plazo o condición, al fiduciante, al beneficiario o a un tercero (fideicomisario).
El fideicomiso demostró en todo el mundo que es una herramienta versátil. Ofrece transparencia; brinda seguridad jurídica; permite agilizar y estandarizar procedimientos administrativos mejorando la eficiencia, y facilita la correcta programación del repago de inversiones con flujos de fondos, a partir de ingresos futuros.
En la Argentina, la ley 24.441, sancionada en 1994, logró compatibilizar viejas normas jurídicas con modernas herramientas de ingeniería financiera.
Hay fideicomisos a precio fijo o al costo; en los primeros, el inversor (fiduciante) paga un valor fijo (a precio de mercado) al desarrollador por una unidad prevendida, mientras que en los del tipo al costo deben compartir todos los gastos de obra con el constructor.
En este último caso, el inversor se arriesga a que el precio final de la unidad, que se paga al terminar la obra, sea mayor al estimado originalmente. Esta es la razón que explica por qué los fiduciantes prefieren hoy pagar un valor fijo que integrar un fideicomiso al costo.
Héctor D´Odorico, a cargo de la firma Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios, no duda en afirmar que la compra desde el pozo sigue siendo una buena inversión. "Con un anticipo y cuotas, se puede acceder a un departamento. La rentabilidad a pesar de la inflación continúa siendo atractiva para los inversores. Los fideicomisos al costo con cuotas ajustables son negocios de confianza entre el cliente, los desarrolladores y las inmobiliarias."
La firma tiene uno en la calle Potosí, donde el metro cuadrado está en 1100 dólares y, terminado, rondará los 1400.
"Los fideicomisos de costo fijo son para inversores que pagan al contado anticipado, así las constructoras pueden congelar insumos; allí pueden juntarse cuatro o cinco socios que se quedan con algunas unidades y su rentabilidad."
Los operadores estiman que el 70 por ciento de los nuevos emprendimientos se hace con fideicomisos, y la compra desde el pozo aún genera buenos dividendos para todas las partes del negocio.
"Hay muchas obras que se venden con financiación desde el pozo, ya sea al costo o a precio fijo. Si un inversor entra en el primera alternativa, la rentabilidad será del 15 al 20 por ciento. En los constructores hay necesidad de estar más tranquilos y colocan un precio en el que se prevén las estimaciones de aumentos. Tenemos un edificio en Arenales y Agüero, donde las unidades desde el pozo valen 1700 dólares el metro y terminadas estarán en 2300. El 60 por ciento corresponde al terreno, y el ajuste va en la obra", destaca Rafael Baigún, de la inmobiliaria homónima.
La principal ventaja de los fideicomisos es que resulta más barato que comprar la vivienda finalizada porque esta última tiene la recarga del precio de venta al público, mientras que el primero, sólo los costos de obra más la ganancia del desarrollador.
Para Mario Gómez, director de Toribio Achával, en el mercado inmobiliario los desarrollos se pueden financiar con preventa, algo que no sucede en otros sectores.
"Si la preventa es a precio fijo, el cliente adelanta dinero a cambio de que se congele el precio y no asume el riesgo de la inflación; sí lo hay para el desarrollador, y para protegerse pide una integración más importante del 60 o 70 por ciento, cuando antes era de sólo el 30."
Admite Gómez que la modalidad es más efectiva en un contexto de precios estables. "Hace cuatro años la rentabilidad era de un 40 por ciento de punta a punta del proyecto; hoy es de poco menos del 20 por ciento. Muchos de los interesados compran desde el pozo con la idea de alquilar la unidad."
Y agrega: "En el emprendimiento al costo asume los riesgos el inversor, y el desarrollador cobra honorarios. Hoy, los desarrolladores tratan de guardar hasta último momento las unidades, no las prevenden, prefieren colocar fondos propios y quedarse con la rentabilidad. Cada cuatro emprendimientos tradicionales hay uno al costo. Estos, que antes conseguían rentabilidades en 18 meses superiores al 50 por ciento, hoy no llegan al 30".
El presidente de Intecons, Ezequiel Camps, responde que el fideicomiso al costo hasta hace un año y medio era rentable, pero después crecieron el precio del terreno y el costo de la construcción y se achicó el margen.
"En el caso de las viviendas, en Palermo, Belgrano y Barrio Norte los terrenos están muy caros, y además hay que hacerse cargo de la inflación; el desafío es conseguir un buen terreno a un precio lógico."
Agrega que hace un año los fideicomisos se volcaban en un 80% al sector residencial y en un 20% al de oficinas u hoteles, pero hoy la proporción se corrió a 60% y 40%, respectivamente.
"Las oficinas tienen como riesgo que no pueden prevenderse porque las empresas tienden a alquilar y no a comprar, y la inversión ya no se recupera en 24 meses, sino en diez años."
Herramienta que se multiplica
El profesor de fideicomisos de la Universidad del CEMA, Francisco Pertierra Cánepa, sostiene: "La tendencia positiva en la construcción se está desacelerando, acompañando el comportamiento de la economía, dada la fuerte incidencia de la inflación, los conflictos políticos sectoriales, la falta de financiamiento, la mayor presión de la AFIP y ciertos casos de inseguridad jurídica."
Agrega que el modelo predominante consistía en que los proyectos denominados "en el pozo" se financiaran fundamentalmente con la preventa, pero debido al cambio de expectativas y al aumento de costos en el nivel general, que en algunos rubros llega al 80% en el último año -lo que no fue compensado con aumentos de precios en esa relación-, ahora lo aconsejable es vender un porcentaje pequeño de la obra al inicio, un 20-25 por ciento, que permita el comienzo, y luego desarrollar una venta que acompañe el comportamiento del costo de los insumos y la mano de obra, que en los rubros más calificados es escasa.
Y completa: "Ya no queda duda alguna de que el modelo mayoritario de emprendimientos inmobiliarios se apoya en instrumentos jurídicos como el fideicomiso, por razones fundamentales de seguridad y garantías. El problema a veces es que existen emprendimientos cuya estructuración bajo esta modalidad no está realizada por profesionales experimentados en la materia con el consiguiente riesgo ante contratiempos y conflictos".
Ventajas
- La ley 24.441, que establece esta figura, fue sancionada en 1994
- Las rentas hasta hace unos años superaban el 50%
- 20-25: es el porcentaje de unidades de los proyectos que suelen destinarse a la comercialización desde el pozo
- Construcción: el aumento de los costos junto al amesetamiento del mercado provocaron una reducción de la diferencia entre el precio de compra en el pozo y la venta, cuando esté terminado
