Cómo es el nuevo polo trendy que está en desarrollo y borrará el límite entre Palermo y Colegiales

La zona limítrofe y casi aislada entre dos barrios en auge promete convertirse en un área que tendrá vida propia impulsada por el desarrollo de emblemáticos proyectos residenciales, comerciales y de distintos emprendimientos de obra pública. Se trata de las manzanas donde se unen Palermo con Colegiales en la microzona que recorre la calle Dorrego desde la avenida Córdoba hasta Amenábar hacia ambos lados, y que a partir de nuevos emprendimientos los límites se volverán más difusos en esta área de la ciudad que inició hace unos años atrás una etapa de transformación y que promete ser un punto de unión entre los dos barrios porteños.

Es una zona que necesita vida. Se trata de una pieza urbana dotada de grandes infraestructuras, como el Ceamse y la UCA. Mucho terreno verde pero con alambrado y había que generarle urbanidad. Desde la Ciudad inauguramos la Plaza Clemente. También hay proyectos privados que llevan mixtura de usos a estas calles que lo necesitan”, explica Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano porteño. Además es una zona que se beneficiará del efecto “derrame” de otro polo gastronómico situado a pocas cuadras en donde están Aldo´s, La Mar y la panadería de Narda, entre otras marcas.

¿Dónde está el nuevo Colegiales?

Así, espacios que en algún momento son “una barrera” para el desarrollo de los barrios, con la transformación de las infraestructuras de a poco van completando el tejido urbano. Dentro de la zona hay tres manzanas que se están reconvirtiendo: “la Plaza Clemente, el proyecto inmobiliario Concepción y el predio del Dorrego”. Este último pasará a ser un 65% de espacio público, es decir el barrio sumará una plaza nueva, además del proyecto inmobiliario que planea realizar el Grupo Sancor que compró la tierra en una subasta pública del Gobierno.

El efecto “derrame” empieza también a repercutir en los precios: hoy el valor de venta del metro cuadrado en Colegiales ronda los US$2497, alrededor de US$400 por debajo del precio promedio de Palermo, que se acerca a los US$2910/m². En tanto, está entre los cinco barrios más caros de CABA para alquilar, y entre los siete que superan el umbral de los contratos de $100.000. El valor promedio del alquiler en ese barrio es de $184.889, detalla el último informe de Zonaprop.

¿Qué proyectos hay en la zona?

Junto a los espacios públicos, la zona también es blanco de inversores privados que buscan oportunidades en desarrollos inmobiliarios que están cambiando la fisonomía del lugar.

El precursor fue Quartier Dorrego, un proyecto de Argencons, con unos 32.000 m², donde se edificaron 340 departamentos destinados a vivienda y a oficinas. Está a una cuadra del nuevo foco de inversiones sobre Amenábar entre Concepción Arenal y Dorrego. Se lanzó en 2014 y fue récord de ventas; además esta obra incorpora unos 520 m² de terrazas verdes y dos jardines verticales de 120 m².

“Cuando lo construimos en la zona sólo había un hotel. Pero se notaba que Dorrego iba a ser cada vez más comercial y de algún modo comenzaba la extensión de Palermo desde Juan B. Justo, el corredor en el que desarrollamos Quartier Boulevard Dorrego fijaba una frontera, de hecho ahí las calles cambian de nombre. Después se lanzó el proyecto de Concepción, durante muchos años estaban los lofts de los Silos de Dorrego, pero no mucho más. Hoy en esa zona los niveles de venta y renta son muy altos”, analiza Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora dueña de la marca Quartier.

El Quartier de Dorrego tiene un zócalo comercial en el que apuntan a abrir algunos locales gastronómicos.

Otro plato fuerte es el mencionado proyecto Concepción, un emprendimiento de US$130 millones de inversión, en el límite exacto entre Palermo Hollywood y Colegiales. Se ubica sobre Concepción Arenal entre Zapiola y Conesa. El emprendimiento de 82.000 m² totales tiene viviendas, oficinas y locales comerciales y está emplazado en una manzana de 12.700 metros cuadrados. “Es una de las obras de mayor extensión lineal de la ciudad, sobre una manzana”, dice Cristian Méndez, director comercial del proyecto sobre el edificio, que apunta a unidades que cotizan a US$3200/m², un precio que defiende los valores de los proyectos de la misma calidad en Palermo.

La vuelta de un clásico

Hay cadenas que son marca registrada para los lugares de moda. Y cuando desembarcan en determinado barrio marcan tendencia e incluso son el germen de un nuevo polo. A principio de año la firma Osaka dejó el emblemático local de Soler y Fitz Roy, que ocupó desde 2005, convirtiéndose en el abanderado de la cocina nikkei en la ciudad.

Con una inversión de US$1.500.000, el famoso restaurante, que tiene otro local en Puerto Madero y también presencia en Lima, San Pablo, Santiago de Chile, Punta del Este, Quito y Bogotá, desembarca en la esquina de Concepción Arenal y Conesa en septiembre.

“En algún momento consideramos movernos a Costanera Norte, pero nos pareció que nos alejábamos demasiado de nuestra primera e icónica locación en Soler y Fitz Roy, donde ya hay un público permanente. Además, identificamos que en esta zona se está creando un nuevo polo gastronómico, moviéndose desde Palermo hacia Colegiales, impulsado por el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, dándole una transformación al barrio”, cuenta a LA NACION Agustín Latorre, dueño de Osaka.

Osaka es uno de los 15 locales que forman parte del zócalo comercial de Concepión. La superficie del local de comida nikkei tiene 505 m² cubiertos, y unos 300 m² semicubiertos, con una capacidad para aproximadamente 200 personas sentadas y estacionamiento dentro del complejo. “El edificio posee un segmento de clientes muy similar al nuestro, por lo cual se genera un sinergia entre ambas marcas. El complejo tiene un estacionamiento de 180 cocheras, con el cual ya estamos asociados”, agrega el dueño de Osaka sobre la elección del edificio.

Además del local de 800 metros cuadrados de Osaka, se suman otros espacios de oferta variada que convertirán a la esquina en un área trendy. En concreto se sumarán un restaurante de comida italiana (Dividiamo), otro de mexicana (La fábrica del taco), una cervecería (Lowell’s), una heladería (Antiche), y un café de especialidad (Nineveh).

Pero no la propuesta no es sólo gastronómica. El zócalo comercial incluye tiendas de indumentaria (con marcas como Wearelse, Merci y Renée), gimnasio (Bigg) y peluquería (Roho), además de una tienda de bicicletas (Lucky Bikes).

¿Por qué se dice que es un barrio de 15 minutos?

Todos estos servicios en un mismo complejo hacen que se convierta en una “ciudad de 15 minutos” en sí mismo. “Son en total 21 espacios que resuelven mucho en un mismo lugar. Es una transformación para el núcleo de Colegiales”, dice Cristian Méndez, sobre el proyecto que está en manos de tres inversores: Tamara Goldfarb, Cristian Méndez y Gabriel Lubelski, y que ya comenzó a entregar departamentos.

Entre los detalles, Méndez cuenta que en la puerta principal se destaca un hall de 200 metros cuadrados con un mural del artista Pablo Siquier. Además de tener espacios verdes que sumarán más de 6700 m², distribuidos en planta baja y el sexto piso parquizados con especies autóctonas y una pista de atletismo que recorre en forma aérea toda la manzana que ocupa el proyecto, como uno de los amenities más destacados.

Por último, está el predio El Dorrego ubicado en Zapiola y Dorrego, frente a Concepción Arenal, que la empresa Sancor Seguros compró en 2019 por US$20.100.000, en el barrio porteño de Colegiales. La subasta que se realizó en el auditorio del Banco Ciudad arrancó con una base de casi US$15 millones.

La empresa privada que está poniendo varias fichas en el sector –se quedó con parte de la tierra de la Playa Ferroviaria de Colegiales– estudia el emprendimiento que construirá. Se trataría de una obra de US$50 millones de inversión y alrededor de 40.000 metros cuadrados: podría tener oficinas y tal vez residencias, además de un basamento comercial, parking y un sector de actividades audiovisuales. También se hará una plaza pública.

De acuerdo con las disposiciones del Código de Planeamiento, el 65% de la superficie del predio de Colegiales deberá destinarse a espacios verdes. En el 35% restante se podrá construir un complejo de viviendas, oficinas y comercios de hasta 10 pisos. Además, el comprador tiene la obligación de construir un estacionamiento subterráneo para 200 vehículos. “De los 33.000 metros cuadrados a desarrollar, 5000 se destinarán a la construcción de un Centro Metropolitano Audiovisual (CMA)”, explicaron fuentes del gobierno porteño.

Por otra parte, uno de los edificios que se inauguró años atrás es La Vecindad Plaza Mafalda. Está sobre la calle Gral. Enrique Martínez al 200, frente de Plaza Mafalda. Es un edificio de unos 2000 m², y 60 de frente, con 12 unidades de 80 a 250 m², con jardín, patio y parrilla. Del estudio Adamo-Faiden, son espacios de vivienda bajo el concepto “casa”.

“Todas las unidades tienen una forma de habitar parecida a la de la casa. No son edificios de amenities porque se piensa al barrio como un amenity en sí mismo. Colegiales es un barrio que tiene una escala peatonal, la gente sale mucho a caminar, a hacer las compras, hay locales gastronómicos. La idea es salir a vivir el barrio”, aclara Diego Silberberg, fundador de Compañía de Inversión y Desarrollo, a cargo del proyecto. El valor del metro cuadrado en su momento llegó a los US$3800.

“Creo que el barrio se va a valorizar porque se va a renovar sin modificar su esencia, además lo interesante es que el Código respeta su identidad “, señala Silberberg, que tiene otro edificio a pocas cuadras en Chacarita llamado La Vecindad Santos Dumont, con el mismo concepto que su par de Colegiales.

Una de las obras de infraestructura pública que modificaron a la zona positivamente fue el levantamiento de las vías del ferrocarril San Martín. Así, el nuevo Colegiales sigue transformándose. Con el desembarco de nuevos proyectos, la discusión del traslado del predio del CEAMSE deberá darse en algún momento. Las dos manzanas comprendidas entre Matienzo, Crámer, Concepción Arenal y Conesa albergaron desde principios de los 80 al cinturón ecológico en plena ciudad, pero existe la presión de los vecinos para que sea removido por la contaminación ambiental que trae al barrio. Además está ubicado frente de viviendas, colegios y universidades.

“Hay lugares de la ciudad donde hay infraestructuras que se ubicaron por estar en los bordes de la urbanidad, como el caso del Ceamse o la central eléctrica en Colegiales. Hoy tenés un Ceamse en Bancalari, donde antes no había nada. Lo que suele suceder en estos procesos es que a medida que avanza la suburbanidad, la ciudad abraza la infraestructura y hay lugares que quedan en offside. El Ceamse en términos urbanísticos no es una estructura amigable con la vida urbana. Es como ocurrió con el caso del Tiro Federal en Núñez. Por otro lado, tenés el predio de la UCA, que es amigable pero tiene un alambrado a la calle. Por eso los proyectos nuevos que generan vida urbana siempre son una buena noticia”, finaliza García Resta.