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Demanda y precios estables
En el microcentro, el valor de los edificios premium cotiza entre 20 y 23 dólares por m2
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Los edificios de oficinas del microcentro porteño parecen estar ajenos a las restricciones del mercado. De hecho, los especialistas del sector comentan que este rubro presenta buena demanda y que la problemática que sufre gira en torno de la caída de algunos mercados de la economía que han hecho que muchas empresas reduzcan sus espacios.
A estos aspectos hay que sumar la descentralización, ya que muchas compañías se alejaron de la zona para irse a otros puntos donde no hay tantos cortes de calles y accesos que impiden el normal desenvolvimiento de los que trabajan en los inmuebles. Muchos privilegiaron la zona norte, otros la sur y la oeste.
Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, precisó: "El mercado en general en Buenos Aires muestra una vacancia con crecimiento positivo, aunque muy lento. Esto ante una demanda que mantiene su velocidad nos da una tendencia de valores hacia la baja. Sin embargo, el decrecimiento de los valores aún no se percibe en los precios solicitados, sino en las negociaciones y a la hora de sellar los contratos".
Y amplió: "El microcentro se encuentra revitalizado por las obras de infraestructura y la peatonalización de las calles que impulsó el actual gobierno porteño entre Carlos Pellegrini y el Bajo. Los locales gastronómicos suman atractivo y los edificios –ya sea de principios del siglo XX o posteriores– adquieren ahora visibilidad. El mercado de oficinas, sin embargo, no mostró variantes en su ritmo cotidiano debido a estos cambios".
Alberto García Hamilton, operador comercial de Toribio Achával, explicó: "En términos generales es una zona que sufre los avatares que el resto del mercado inmobiliario. Puntualmente hay disponibilidad de superficie y competencia. Los precios están bajos y la disponibilidad de los locadores para acordar es buena".
Pero el microcentro es uno de los más castigados en cuanto a los cortes de calles y avenidas por las protestas. "Esta situación, más la principal amenaza de la zona, que es la congestión del tránsito ya no acotada a las horas pico, sino prácticamente al día entero, generó que muchas empresas se muden a otros destinos", comentó Francisco Spini, broker de L. J. Ramos.
En cuanto a la demanda, Spini dijo: "No varió el tipo de empresas que busca la zona, se trata en general de compañías nacionales. Podemos agruparlas en las de servicios, las tecnológicas y los estudios profesionales".
Según los índices de esta empresa, la vacancia del segmento de los edificios premium es de sólo el 1%. En tanto que Colliers International difiere un poco, y revela que la vacancia dentro del segmento A+ y A es equivalente a un 5,3% representando unos 11.000 m2 libres.
Sobre las que buscan estar en el microcentro, Juan Manuel Farola, broker senior de oficinas de Colliers, precisó: "Hay determinadas industrias que van a continuar validando este submercado, dada la dinámica propia de su actividad, como firmas profesionales (reconocidos estudios jurídicos), entidades financieras, compañías de seguros, consultoras internacionales (auditoría, contabilidad e impuestos), entre otros. La oferta de edificios A+ y A alcanza al 15% del inventario total, siendo un sector donde predominan las oficinas tipo B y los estudios profesionales.
Sobre si hay proyectos de edificios de oficinas nuevos en la zona, Gonzalo Armendariz, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, dijo: "Los proyectos de edificios son los que renovarán la zona de Catalinas (la torre de Consultatio, la de IRSA y la del Banco Macro) sumados al reciclado de algunos edificios. Mientras que las calles más solicitadas son Reconquista y la avenida Alem para el lado de plaza San Martín".
Perspectivas
Valores y aspectos de una zona con fuerte tradición en las oficinas
- 1 Variación . El valor del m2 de las oficinas en el microcentro en los edificios premium varía entre 20 y 23 dólares; los A, entre 17 y 20, y los B, entre 13 y 15 dólares. "Ante cierta incertidumbre la demanda sale fortalecida en los acuerdos y logran algunas reducciones en medio de la negociación", dijo García Hamilton.
- 2 Periferia . Armendariz indicó que la mayoría de los edificios nuevos a estrenar se encuentra en el corredor norte de la Capital. "Sin embargo, en el microcentro podemos destacar como principal eje de movimiento el sector financiero (la Bolsa de Comercio y las casas centrales de los bancos ocupan la mayoría de los espacios). Todas las empresas que pueden mudar sus actividades sin afectar su negocio lo hicieron".
- 3 A estrenar. Un interesante proyecto cuyo inicio de obra está fijado para fines de 2013 se encontrará en la intersección de Esmeralda y Diagonal Norte. "Se trata de una torre corporativa de 19 pisos con plantas promedio de 393 m2, cuya comercialización estará destinada a la venta", destacó Farola.
- 4 Particularidad. Algo que se da en la actualidad es que en la mayoría de los edificios del microcentro hay superficies en locación. Situación que en otras épocas no se advertía.
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