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El mercado ante una perspectiva optimista
Los valores de alquiler en la ciudad de Buenos Aires parten desde los 30 dólares el m2; aun con rentabilidad en baja, entusiasma el planteo del nuevo Gobierno
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Únicamente en los ejes de la avenida Santa Fe y Puerto Madero se detectó una absorción positiva respecto a la primera mitad del año último. La demanda de locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires mostró una absorción neta negativa. Se han liberado más locales de los que se han ocupado. .
"En cuanto a la ocupación de los locales, se verifica que indumentaria y accesorios, seguido por gastronomía, siguen siendo los rubros de mayor relevancia, abarcando el 53% y 14% respectivamente. La peatonal Florida sigue siendo el corredor con la mayor tasa de rotación del mercado con un 3,1% en el segundo semestre", comentó Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International.
Respecto de la tasa de vacancia total medida en la cantidad de locales disponibles en alquiler, la misma fue del 1%, levemente superior al semestre anterior cuando fue del 0,8%. Sin embargo, comparado con 2014, se registró una baja dado que la vacancia de ese año fue del 1,2%. "Es notable el aumento de la vacancia en peatonal Florida, pasando de un 0,9% en el primer semestre de 2015 a un 2,2% en el segundo, posicionándolo como el circuito con la mayor disponibilidad seguido por las avenidas Santa Fe y Pueyrredón. En contraposición, el eje de la avenida Rivadavia presenta ocupación plena", agregó Zuliani.
La superficie disponible aumentó de 2230 m² en el primer semestre a 6120 m² a lo largo del segundo, que se debe a la disponibilidad de algunos locales comerciales de grandes dimensiones en las avenidas Santa Fe y Pueyrredón y peatonal Florida. Por otra parte, el valor promedio del alquiler se ha estancado, produciéndose una caída del 3% respecto del semestre anterior ubicándose en 52,6 dólares el m2. Para Adrián Mercado Negocios Inmobiliarios, los precios oscilan entre 30 y 77 dólares el m2.
"El panorama en los principales ejes, el año último cerró de forma positiva. Si bien las rentas, que según la ubicación de los locales rondó entre el 4 y 6%, fue baja y hubo una marcada recesión en el consumo a nivel general, la vacancia en los principales focos comerciales fue muy baja (10% como mucho)", opinó Juan José Ramos, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
"Los locales chicos se alquilaron durante 2015 normalmente sobre arterias aledañas a las principales avenidas como Santa Fe, Cabildo y Florida. En venta como sucede hace muchos años sobre éstas, prácticamente no se registraron operaciones dado que casi nadie se desprende de ellos y en alquileres sólo se resolvieron los que tenían un valor apropiado a su ubicación", dijo Lisandro de Achaval, de Achaval Cornejo.
"La inflación influenció en los valores locativos. En muchos casos tomando de referencia canastas de productos de rubros comercializados por el inquilino u otros parámetros afectados a las variaciones económicas", comentó Alejandro Schiaffino, responsable del área locales de Adrián Mercado Negocios Inmobiliarios.
De Achaval, opinó: "Podemos convenir que a pesar de las distorsiones que sufrieron los mercados en general y de lo endeble que fueron, jurídicamente hablando, las formas de actualizar los valores locativos de los contratos, no se podían indexar ni pactar en moneda extranjera porque estaba prohibido. El mercado mostró gran madurez, y tanto locadores como locatarios fueron encontrando diferentes maneras de realizar actualizaciones y aunque tenían escaso respaldo jurídico, estas correcciones fueron acordándose, ya que era de conveniencia mutua poder resolver el problema que generaba la gran inflación".
Otras zonas destacables son los distintos distritos temáticos, "tales como el Tecnológico en Parque de los Patricios, el de las Artes, en la Boca y el de Diseño, en Barracas, potenciarán fuertemente a estos barrios, tenderán a crecer por la simple densidad habitacional que abarcarán y la demanda que esto implica. Los focos comerciales primarios poco a poco irán recobrando a las principales empresas del mercado de los distintos rubros, tendiendo a disminuir la oferta locativa", opinó Schiaffino.
Zonas más solicitadas
Para L. J. Ramos las zonas más buscadas son los principales focos comerciales como también los secundarios, como Palermo SoHo y Hollywood, Recoleta, San Isidro, Devoto y Lomas. Igualmente, difieren según el rubro ya que, las cadenas de supermercados y las cafeterías se posicionan en todos los barrios de la ciudad y el Gran Buenos Aires. La indumentaria se orienta a polos más consolidados donde el consumo está asegurado.
Sobre el ajuste en los contratos, "solían ser anuales, y, entre un 25 y 30 % en alza, para pasar a ser semestrales y en un orden del 12 y 15%", explicó Ramos.
"La perspectiva a corto plazo, para este primer trimestre, espera un comportamiento similar a los últimos meses, baja demanda y, alta oferta, según las zonas", expresó Zuliani. Y agregó: "Las nuevas condiciones cambiarias impactarán sobre los contratos firmados en dólares. Habrá que ver cómo el mercado reaccionará ante lo que en la práctica representa un aumento real del alquiler. Seguramente en aquellos convenios firmados hace dos o tres años no habrá mayores complicaciones, pero, en aquellos que se hayan firmado en los últimos 12 meses, las partes deberán acordar un nuevo monto, acorde al momento. Los contratos dolarizados no representan más del 40% de la totalidad de los locales comerciales vigentes".
De Achaval, expresó: "Como en el resto de la economía se percibe un clima de negocios muy diferente al del año pasado, y ya se comienzan a recibir muchas más consultas, sobre todo de cadenas o comercios con muchas sucursales". Ramos detalló: "Las distintas medidas anunciadas generan un marcado optimismo frente a la posible reactivación de la economía en todas sus áreas". Y Schiaffino concluyó: "Será un año de reestructuración. Habrá que ver como influyen el cambio de Código Civil como el paradigma de gobierno".
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