La fórmula de los locales para sobrevivir y no morir en el intento

El año que acaba de terminar fue muy particular para el mercado de los locales comerciales. El año 2021 se caracterizó por una gran cantidad de cambios profundos que fueron desde las relocalizaciones de los comercios -por parte de un gran número de marcas-, hasta el rediseño de los inmuebles -a medida que la seguridad sanitaria fue ganando protagonismo- y la liberación de metros cuadrados hasta llegar al cambio de paradigma del negocio.

No hay dudas que el mercado de retail, el año pasado, pandemia por medio, se vio ‘obligado’ a cambiar su rumbo. Algunos rubros lograron -sin mayores esfuerzos- reinventarse, mientras que la mayoría debieron enfrentar un duro proceso de transformación que los llevó a modificar su forma de encarar el negocio. “En líneas generales, 2021 ha sido un año muy duro para los locales comerciales; especialmente para sectores como el gastronómico y los relacionados con la indumentaria. Los primeros sufrieron las consecuencias de los cierres y los recortes de la circulación, las limitaciones de los horarios y los aforos; mientras que los restantes debieron adaptarse al fuerte y constante avance del comercio electrónico. En medio de esta realidad, los centros comerciales barriales fueron los que lograron crecer y consolidarse. Muchos de los locales que bajaron sus persianas tanto en shoppings como en los principales ejes comerciales comenzaron a buscar nuevas ubicaciones comerciales”, explica Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado. El especialista agrega que la peor parte se la llevaron los shoppings que estuvieron cerrados en su totalidad: “Luego cuando lograron abrir, debieron hacerlo teniendo en cuenta un aforo determinado. La situación económica para muchas marcas fue tan crítica que en algunos casos, el alquiler de los locales se ha llegado a bonificar en su totalidad. Por su parte, las expensas recibieron bonificaciones cercanas al 50%. A pesar de esto, muchas firmas debieron abandonar sus lugares en los centros comerciales”, relata.

En tal sentido, Karina Longo -gerente de research, valuaciones & data analytics de Newmark Argentina- sostiene que este fue uno de los segmentos del mercado donde más cambios se produjeron. La salida de grandes operadores, en cuanto a metros ocupados, trajo una nueva composición en el mix de la oferta de los centros comerciales. “Esos espacios liberados fueron ocupados por otros rubros que antes de la pandemia tenían una escasa presencia en los centros comerciales como por ejemplo los concesionarios de automóviles, las marcas de productos para la construcción, y los consultorios médicos y de estética. Es decir, que la geografía de los centros comerciales se encuentra en plena metamorfosis, al igual que las condiciones contractuales que estos ofrecen”.

Según Jorge Gayoso, broker de la división locales de L.J. Ramos, el año que acaba de terminar experimentó un fuerte cambio fisonómico que algunos analistas del tema lo catalogaron como atomización. Es decir, muchas marcas disolvieron grandes espacios comerciales con el objetivo de dividir esa inversión y cantidad de metros cuadrados en diferentes espacios comerciales distribuidos en los barrios porteños. Algo que previo a la declaración de la cuarentena resultaba impensado. “Desde fines de 2020 paulatinamente tanto las arterias principales como las secundarias y notoriamente los locales barriales se han repoblado”, afirma el especialista.

Mariana Stange, asesora corporativa y fundadora de la firma Mariana Stange Real Estate, explica que otro de los ganadores de este año fueron los locales pop up, los cuales se potenciaron en 2021 -en gran parte- debido al cambio en el hábito de consumo de los compradores y a los nuevos paradigmas comerciales que se están observando a nivel mundial. Este fenómeno, que está creciendo en los Estados Unidos y en Europa, comenzó a tomar fuerza en la Argentina. “Estos locales se diferencian de las tradicionales vidrieras por su flexibilidad y bajo costo de montaje. Las marcas suelen optar por este modo de exposición y venta para presentar nuevos productos o campañas. Una de las ventajas de las tiendas temporales es que permiten experimentar con los productos a través de los sentidos, es decir percibiendo aromas, tocando géneros o sintiendo texturas”, explica Stange.

Para Gayoso una de las vedettes indiscutidas de la primera mitad del año que terminó fueron las dark kitchen o las cocinas fantasmas. “Estos comercios, que no requieren de grandes inversiones ni lujos, se multiplicaron en el AMBA. Son cocinas donde se elaboran todo tipo de platos que luego se acercan al cliente a través de diferentes aplicaciones de delivery. Este tipo de servicio casi siempre está ubicado en lugares céntricos o próximos a excelentes accesos, para llegar muy rápidamente a los clientes”, cuenta el broker.

Signos alentadores

La segunda mitad del año trajo los primeros signos de reactivación, sostienen los brokers consultados. “Recién, en el segundo semestre del año se empezó a notar un incremento en las consultas por espacios. A ellas les siguieron algunas operaciones puntuales. El común denominador fue la búsqueda de oportunidades y las negociaciones agresivas, a valores muy por debajo de los precios del mercado previo a la pandemia”, comenta Pellejero.

En la actualidad, los dueños de los principales shoppings están incorporando espacios abiertos y haciendo obras para mejorar los sistemas de ventilación. Así, tratan de atraer nuevamente al público con propuestas originales. Hoy, en este tipo de centros comerciales se puede encontrar desde locales donde se pueden retirar productos adquiridos de manera online en rubros impensados como por ejemplo, los denominados locales efímeros. “Este sector está en plena mutación, en la actualidad en él se puede encontrar desde locales temporales, los cuales pueden tener una duración de uno o dos meses de vida, como con concesionarias de automóviles, montadas en el área de las cocheras de estos megaedificios”, detalla una de las tendencias, el broker.

Durante 2021, en el pico máximo la vacancia en los principales shoppings del AMBA, previo a su reapertura, alcanzó el 25 por ciento. Los movimientos que se observaban en esos complejos estaban relacionados con el cambio de ubicaciones dentro de los centros comerciales. Pero en los últimos meses del año se comenzó a notar un leve repunte.

En lo referente con los locales a cielo abierto, en la actualidad, el 4 por ciento de ellos se encuentran vacíos, es decir que no están con actividad. “Los corredores con mayor tasa de vacancia fueron: Florida con un 11,7%, que sigue siendo el de mayor tasa desde el semestre anterior; Alicia M. de Justo con un registro de 11,3% y la avenida Santa Fe, a la altura de Callao, con una marca de 8,4 por ciento. La contracara de esta realidad se observa en Rivadavia a la altura Liniers y Santa Fe en el tramo de Plaza Italia dónde tan sólo el 1,2% de los locales se encuentra libres o sin ocupación”, finaliza Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International.