La transformación de los ámbitosde trabajo

En las grandes ciudades del mundo, las zonas cercanas a los polos de oficinas se transforman para crear extensas zonas residenciales en sus cercanías. La llegada de las nuevas generaciones a las organizaciones trae consigo una nueva cultura del trabajo, que no sólo impacta puertas adentro, sino también afuera, donde el entorno comienza a adaptarse a sus requerimientos.

Otro de los cambios más significativos es que un gran porcentaje de los jóvenes talentos, eligen no tener jefes, por lo que desarrollan sus emprendimientos fuera de los centros empresariales y cerca de sus intereses cotidianos o su hogar.

La “transformación” de los ámbitos de trabajo tal cual se conoce, trae aparejada una nueva dinámica para el mercado de real estate. En ciudades como San Pablo o México los jóvenes comienzan a elegir sus viviendas en las cercanías de sus oficinas, porque ante todo contemplan la comodidad y no conciben pasar una hora viajando para llegar a su lugar de trabajo.

Así se reconfiguran los centros financieros y empresariales, que se ven obligados a crear locaciones que cumplan con los requerimientos que antes sólo tenían los barrios residenciales. Por eso los desarrolladores, debieron adaptarse a esa tendencia y comenzaron a volcarse a la edificación de complejos de viviendas en pleno centro.

Desde la consultora de servicios de real estate CBRE, indican que, las empresas salen a competir por los mejores y más brillantes talentos de la generación en ascenso. Debido a ello adaptan sus estrategias de ubicación, su estilo de trabajo y su diseño en el lugar de trabajo. A medida que la economía mundial continúe recuperándose y el crecimiento se consolide, habrá una gran ventaja para los empleadores que se han adaptado plenamente a las cambiantes necesidades y deseos de su fuerza de trabajo.

En la Argentina, sin embargo, ocurre lo contrario. Según explica Domingo Speranza, director de Newmark Grubb BACRE, los desarrolladores de oficinas hoy buscan emplazarse en aquellos espacios donde viven las nuevas generaciones que se incorporan a la fuerza laboral. Uno de los movimientos más notorios en lo que refiere a nuevos emprendimientos se da en el barrio de Palermo, donde a pesar de que la tipología de oficina aún no se encuentra contemplado por el código urbano del lugar, poco a poco comienzan a instalarse allí.

Por ello, el mercado de real estate corporativo es quien sale en búsqueda de los más jóvenes.

“Si bien nadie se imagina viviendo en la 9 de Julio, hay ciertos clústers que comienzan poco a poco a desarrollarse”, dice Speranza. “Así, las zonas cercanas a las universidades comienzan a agrupar comunidades de jóvenes, como también Belgrano o Núñez, donde el corredor de Libertador se caracteriza por concentrar cada vez más edificios corporativos”.

Es por esto, que el mercado de real estate debe tener una mirada a largo plazo y pensar en cómo buscan vivir las nuevas generaciones que en breve liderarán las organizaciones.

“Espacios que naturalmente fueron residenciales hoy comienzan a ocuparse con espacios corporativos. Hay una tendencia a desconcentrar zonas, pensando en achicar las distancias entre el vivir y el trabajar. Por eso son cada vez más las empresas que deciden mudar sus oficinas a zonas como Belgrano, Núñez, Palermo y el corredor norte”, detalla Néstos Curland, arquitecto y director de Zentrum Developers.

Por su parte, Manuel Mel, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, indica que entre los nuevos polos de oficina en la ciudad, barrios como Villa Urquiza, con la extensión del subte B y su proximidad a la avenida General Paz, tienen todos los condimentos ideal para generar un nuevo cluster no tradicional.

“El movimiento de personas hacia las cercanías de la empresa o cerca de medios de transporte de rápido acceso al trabajo, generan como consecuencia, no sólo un desarrollo amplio de viviendas sino también de locales comerciales, apostando por estos nuevos cambios y ofreciendo servicios para quienes trabajan y viven ahí”, destaca Mel.

Sucede que la importancia de la ubicación no solo se da por la cercanía al hogar, sino también por estar cerca de los servicios, negocios y entretenimiento. Donde la distancia a estos lugares sea relativamente corta, que luego de la jornada laboral las personas puedan desplazarse caminando a realizar otro tipo de actividades.

Puertas adentro

Mucho se ha dicho de la influencia de los millennials y como las organizaciones se adaptaron a sus requerimientos. Espacios abiertos, colaborativos, que resuelvan las necesidades básicas de negocio como la posibilidad de interactuar con pares conformando redes de trabajo, ya son una tendencia a la que ninguna compañía escapa.

“La conectividad para las nuevas generaciones es una obviedad. Adicionalmente se valora la propuesta de diseño en el interiorismo de este tipo de espacios, así como la luminosidad natural y los espacios verdes. Flexibilidad y lugares de desconexión que permitan distraerse, para volver a crear”, describe Curland.

Esto generó la necesidad de reestructurar las plantas tradicionales de las oficinas. “Sabemos que los espacios colaborativos son beneficiosos, genera sinergia entre distintas áreas, pero el punto a tener en cuenta es como con estos espacios abiertos y modernos logramos también mejorar la eficiencia de los metros cuadrados”, remarca Antonio Saborio, director de proyect management de CBRE. Las nuevas generaciones no buscan “espacios corporativos” porque para ellos esto ya está dado, buscan espacios de trabajo fuera de su hogar, buscan comodidades, beneficios, lugares agradables para desempeñar su tarea diaria”.

Es por esto que los desarrolladores de oficinas, necesitan empezar a pensar en espacios de oficinas, que a su vez puedan darle a sus empleados un “plus recreativo” o amenities como un SUM, espacio verde para descansar o un gimnasio.

“ Quienes imaginan este tipo de edificios sin este tipo de espacios están un escalón abajo”, sentencia Juan Pablo Gutierrez de HIT Group. “Las nuevas generaciones buscan espacios en donde puedan trabajar en forma divertida con una estructura horizontal y de coworking”.

“La nueva dinámica dio lugar a un nuevo nicho en el mercado corporativo. Se trata de edificios con plantas flexibles de oficinas de menor dimensión en las que predomina un entorno de trabajo individual o en grupo sin distracciones, es decir, esta tendencia representa la fusión entre unidades personalizadas más espacios comunes de calidad” destaca Marcelo Buyo, Gerente General de Grupo Portland.

Fuentes del sector indican que actualmente se están llevando a cabo inversiones superiores a los $ 1000 millones, para satisfacer la demanda de oficinas profesionales en edificios de lujo. Así se están llevando a cabo emprendimientos con espacios de entre 50 y 100 m2, cuyo valor de alquiler es de entre US$ 18 y US$ 22 el m2 y dependiendo la zona el valor de venta parte en los US$ 2500/m2 .

El inventario

Según CBRE en el primer trimestre de 2017, el inventario de oficinas Clase A/A+ estaba compuesto por 1,99 millones de metros cuadrados en 199 edificios, ubicados en la ciudad de Buenos Aires y en la zona norte. En 2016, la producción de oficinas se elevó a 122.056 metros cuadrados, colocándose por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años de 75.000 metros cuadrados. “Entre abril y diciembre, se prevé que se entregarán 128.252 metros cuadrados que se distribuirán entre el centro financiero (CBD), zona norte y el Distrito Tecnológico. “En CBD se espera la finalización de una las últimas torres en Catalinas –que será ocupada por un banco nacional– y otros dos edificios de menor envergadura en Puerto Madero”, destacan desde la consultora de real estate. “En zona norte, las entregas estarán más atomizadas en diversos edificios de entre 4000 y 12.000 m² que seguramente se materialicen en el segundo semestre. Mientras que en el Distrito Tecnológico no será la excepción a la expansión del mercado, tres proyectos se estarían completando, uno construido a medida de una compañía de servicios de salud, mientras que los otros dos, son especulativos y ya en comercialización”, finalizan.