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Oficinas: ahora se alquilan hasta con computadoras, ¿cuánto cuestan?
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El mercado de oficinas cambió en muchos aspectos durante los últimos meses: se acrecentó el home office, se presentaron nuevos protocolos a los que atender, se modificaron estructuras, y muchas empresas se achicaron dejando metros libres para usar. En el contexto de aislamiento, la vacancia fue en ascenso, según un informe de Cushman & Wakefield, en el tercer trimestre de 2020 fue del 10,8% con una absorción neta negativa de 23.829 m², mientras que el precio de alquiler pedido fue de 30 dólares el m²por mes. Si se compara con el cuarto trimestre de 2019, cuando la vacancia fue del 6,3%, la absorción neta fue de 23,970 y la renta pedida fue de 30,5 dólares el m², la crisis se hace evidente.
“La pandemia está generando cambios internos en la mayoría de las empresas, por un lado, por la evolución en los modos de trabajo que complementa el home office con el trabajo presencial en la oficina”, aclara Mariana Stange, especialista en alquiler de oficinas corporativas. A su vez, hay que tener en cuenta el rediseño de los espacios de trabajo, la incorporación de protocolos, y los cambios estructurales que hacen que muchas empresas se reinventen. “Infinidad de compañías están devolviendo metros que están siendo tomados por otras. Estamos ante una situación interesante de nueva vacancia conformada por superficies listas para ser ocupadas”, explica. Se trata de espacios armados, cableados, con iluminación completa, aire acondicionado y distribución. “El mobiliario, en la mayoría de los casos en excelente estado, está completo, y a veces se puede contar hasta con las computadoras”, añade Stange.
Para Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weis, las mudanzas que se están produciendo obedecen a distintas razones, básicamente a la reducción de costos, de espacios, a nuevas formas de trabajar a raíz de la pandemia o a ubicaciones más cerca de donde vive la mayoría de los empleados. “En ese contexto, tener oficinas instaladas mejora los costos de la mudanza y reduce significativamente sus plazos”, dice. En general, estas oficinas equipadas fueron dejadas por empresas que se disolvieron o se fueron del país o de esa zona y los muebles e instalaciones no los iban a usar en ningún otro lado. Para Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, “esta posibilidad de alquilar una oficina lista para usar se debe también al buen tino de los propietarios, porque tiene mucho sentido poder negociar para que quien se va deje el mobiliario y le quede una oficina más terminada para mostrar y ofrecer. No solamente tenés un layout armado, sino también el mobiliario y todo el cableado que le permite a la empresa que llega enchufar las computadoras y ponerse a trabajar. Por ejemplo, en Catalinas una empresa fue absorbida por otra, la invitó a ir a sus oficinas, y dejaron su lugar impecable. Que la oficina haya quedado en esas condiciones ayudó a que se pudiera alquilar más rápido que otras para el siguiente inquilino”.
Ventajas y beneficios
Según Iván Ginevra, vicepresidente de GNV Group, las empresas más chicas prefieren este tipo de instalaciones para evitar comprar muebles y ocuparse de algo que les implica tiempo y gastos extras. “Les resulta más cómodo ya contar con el equipamiento, y así evitarse compras o encargarse de obras. Además, frente a la incertidumbre actual, muchas compañías evitan embarcarse en grandes inversiones, prefieren alquilar lugares ya instalados y bien equipados”, asegura.
Para Martín Potito, economista y director de Oficinas L. J. Ramos, las oficinas listas para usar son una opción interesante en esta coyuntura. “Representan una solución a una necesidad inmediata que tienen algunas empresas en un ambiente de altísima incertidumbre generado por la pandemia, y por la grave situación económica actual que no brinda certezas ni permite planificar al mediano-largo plazo”, afirma. “Aquellos espacios de trabajo que dejaron empresas que redujeron metros o los devolvieron en su totalidad y que tuvieron inversión en equipamiento en tiempos relativamente recientes, son los que generan mayor interés de la demanda actual. Por supuesto que luego cada compañía traerá lo necesario de su propia actividad, pero contar con alfombra, divisiones, muebles genéricos, señalización, buen estado de conservación, son ventajas que se evalúan de una forma muy distinta que en tiempos anteriores”, explica Potito. Es decir, todo aquello que se pueda reutilizar y minimice la inversión en el espacio, resulta una clara ventaja en estos momentos. “Los propietarios e inversores nos consultan permanentemente sobre cómo tienen que recibir las oficinas que dejan sus inquilinos actuales. Esto cambió mucho. Antes, la condición era dejarlo lo más limpio posible. Hoy es: dejá todo lo que puedas y después veo qué hago”, analiza.
Aquellos espacios de trabajo que dejaron empresas que redujeron metros o los devolvieron en su totalidad y que tuvieron inversión en equipamiento en tiempos relativamente recientes, son los que generan mayor interés de la demanda actual.”
— Martín Potito, economista y director de Oficinas en L. J. Ramos
En cuanto a la superficie, la demanda no busca grandes espacios. “Como muchas de las búsquedas son de empresas que se relocalizan o reducen su operación, los drivers principales son bajo costo y una superficie menor. La demanda hoy se ubica entre los 300 a 400 m²”, agrega.
Una buena oportunidad
Este año marcó al mercado de oficinas, que bajaron su actividad, se vieron obligadas a repensarse y a reestructurarse en un contexto de incertidumbre. “Actualmente, no hay un valor de referencia porque venimos de una pandemia y una recesión de varios años. Es un momento de renegociaciones de alquileres y, muchas veces, el costo entre oficinas equipadas y sin equipar es igual o muy cercano”, aclara Ginevra. Sostiene, además, que es un buen momento para alquilar porque la pandemia trajo en el mundo una baja en los valores de los alquileres comerciales tanto de oficinas como de locales, en un 25 o 30% menos de lo que se venía pagando. “Son tiempos duros para el alquiler de oficinas, pero sin dudas se alquilan más rápido aquellas equipadas y con productos de buena calidad en las mejores ubicaciones. Es un excelente momento para cerrar contratos a largo plazo con muy buenos precios”, añade.
Potito concuerda con este análisis y afirma que “en cuanto al valor de alquiler, la tendencia es clara y los precios están a la baja. En ese contexto, las que tienen equipamiento útil y que representa un potencial ahorro para el nuevo inquilino, pueden defender mejor el precio, siempre y cuando lo que está instalado resulte útil para la demanda. Caso contrario, se vuelve un costo y no representa beneficio alguno para las partes”.
Por su parte, Castro sostiene que, aunque se trate de oficinas equipadas los valores tienen que ajustarse a los del mercado, y explica que “el propietario podría pensar que tiene un producto terminado y podría ofrecerlo más caro pero lo que está sucediendo es que no lo pueden aumentar porque si no se quedan afuera por precio. Lo que están haciendo es quedarse en los valores de mercado y ofrecerlas con ese valor agregado”, admite.
El costo promedio de estas oficinas equipadas es de 12 a 15 dólares el m² + IVA (dólar BNA), “aunque la mayoría de los contratos que estamos firmando se hacen en moneda local y con ajuste semestral”, aclara Stange.
Los propietarios que se quedan con oficinas equipadas no pueden ofrecerlas más caras porque se quedan fuera de mercado. Lo que hacen es mantener el precio y brindar ese valor agregado como ventaja.”
— Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield
Hoy la oferta de oficinas listas para usar representa una buena chance que el mercado ofrece a las empresas para mudarse a un costo muy bajo y de manera inmediata. En cuanto a la ubicación, Weiss asegura que hay oportunidades en todas las zonas donde han quedado oficinas instaladas, las más requeridas son Catalinas, 9 de Julio entre Av. Santa Fe y Av. Del Libertador, y la zona Norte de CABA. Mientras que Mariana Stange Real State, cuenta con superficies equipadas en el centro de la Ciudad, Barracas, el Distrito Tecnológico con unidades de 500 m² hasta bloques de 4000 m², dos edificios en Palermo, y uno de 1200 m² en la zona del Abasto. Ginevra agrega que es fuerte la zona de Puerto Madero y coincide en que hay una creciente demanda por Catalinas por sus edificios nuevos, “pero también viene cobrando mucha importancia el corredor Norte, la Av. Del Libertador en la zona de Núñez”, explica.
Equipadas al frente
“La alternativa de oficinas equipadas puede presentar una oportunidad para una empresa de estándar medio de ocupar un espacio premium, con el beneficio de contar con muebles de alta gama”, destaca Ana González Ferrero, directora de Project Management de CBRE. Hay que tener en cuenta que se trata de oficinas en edificios A+ que ya cuentan con el interiorismo estándar de espacios corporativos: alfombra modular, escritorios en islas, sillas ergonómicas, cielorraso modular, salas de reuniones de distintas capacidades, cafetería y la infraestructura eléctrica y de aire acondicionado estándar. “Los usuarios entrantes suelen hacer alguna modificación menor, en señalética e imagen institucional y de infraestructura de seguridad, tanto informática como física”, explica. Además, según su análisis, el marco de recorte de gastos en real estate es el driver de esta tendencia, ya que permite tanto la reducción en costos de desmantelamiento a los que salen, como de la inversión a los que entran. “La práctica de mercado hasta principios de este año era que los propietarios exigieran a los inquilinos salientes restablecer los espacios con un desmantelamiento total, hoy los dueños detectan esta oportunidad de reutilizar que va acompañada con una mayor laxitud de los inquilinos entrantes quienes ya no son tan estrictos para reducir inversiones”, finaliza.
Por su parte, Castro aconseja a los propietarios que “si tenés una oficina estándar con un despacho cerrado, salas de reunión y una buena área abierta, está bien; pero si tenés una oficina con un layout de hace 20 años posiblemente no va a estar en línea con los requerimientos actuales y puede representar un problema porque tenés que desmontar para volver a armar”, dice. Cada vez se ven más oficinas vacías, la oferta va a ser cada vez mayor por lo que las empresas van a tener más opciones para elegir y ganarán las que estén mejor preparadas. En ese sentido, las equipadas van al frente.
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