Alquileres; las oficinas son casi seis veces más rentables que los departamentos

Los alquileres de oficinas y departamentos son dos de las alternativas más habituales en el mercado inmobiliario. Según consigna un estudio realizado por la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield y por Reporte Inmobiliario, que combina los datos de cada empresa para la ciudad de Buenos Aires, en los últimos 6 años, la rentabilidad anual de las oficinas es más de cinco veces superior a la de los departamentos, siendo 6% la de las primeras y 1,6% en el caso de las residencias.

Para el informe, se tomaron los datos de las zonas consideradas como parte del “distrito financiero” (avenida 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín), en el caso de las oficinas Clase A, y del corredor norte de la Ciudad (Barrio Norte, Belgrano y Palermo), para los departamentos. Es decir, son valores correspondientes a propiedades de escala premium.

¿Por qué hay tanta diferencia entre unos y otros?

En el caso de las oficinas, el valor del precio del alquiler se apreció en un 70%, ajustado por inflación. El alza responde, por un lado, a la suboferta: Buenos Aires es una ciudad con una histórica escasez de espacios Clase A, lo que la vuelve de las más caras de la región. Por otro lado, las empresas que ocupan espacios corporativos responden a los cambios de precios en dólares (pagando, sin embargo, en pesos a dólar oficial), y como la moneda norteamericana se apreció por encima de la inflación en los últimos años, los aumentos también se explican por las variaciones en el tipo de cambio. “En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. Esto brinda un atractivo a largo plazo, ya que el alquiler se aprecia en el tiempo. Por su parte, el tipo de ocupante tradicional son las empresas, que convalidan estos valores en un mercado claramente subofertado”, explica Lucas Desalvo, jefe de investigación de mercados de Cushman & Wakefield.

Los precios de alquiler de departamentos, sin embargo, se depreciaron en un 3%. Esto se debe a que responden a los ingresos en pesos de quienes alquilan (la evolución del salario). Por eso, los alquileres suelen ir de la mano con el índice de remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), y no tanto relacionados con variables como la inflación o el tipo de cambio. Jose Rozados, Presidente de Reporte Inmobiliario dice que “el valor del alquiler de departamentos para locación tradicional responde a la capacidad de pago de la demanda. Sufre la pérdida de rentabilidad por desacoples de tipo de cambio propios del mercado vernáculo. Pero, aún a costa de esa magra rentabilidad, el diferencial de tasa también señala la percepción del riesgo asumido de un inversor convencional.”

El tipo de cambio, entonces, explica el aumento en los precios de alquiler de las oficinas, mientras que el salario es la principal causa de la evolución en los departamentos. A ello se debe la enorme diferencia entre ambos.