Por las restricciones, las empresas se dolarizan con la compra de oficinas premium

Ante la restricciones cambiarias que impuso el Gobierno y la necesidad de las empresas multinacionales de diversificar su cartera de inversión, el último trimestre del 2020 se caracterizó por registrar importantes operaciones de compra-venta de oficinas clase A como canal para dolarizar los excedentes en pesos que generaron las compañías.

Según un informe realizado por Cushman & Wakefield, en el cual relevó 1.370.493 metros cuadrados de oficinas clase A localizadas en Buenos Aires, el 2020 finalizó con una demanda más activa en oficinas premium. “Hoy las empresas tienen un gran problema que ya lo vivieron en la época del cepo del 2011 al 2015: cuando obtienen ganancias no pueden comprar dólares ni tampoco girarlo hacia otros países. Entonces, para diversificar la cantidad de pesos que están acumulando y poder dolarizarse, invierten en el Real Estate corporativo”, indica José Viñas, Director de Brokerage de la firma en diálogo con LA NACION.

En el mismo sentido, Domingo Speranza, CEO de la consultora Newmark Knight Frank Argentina, agrega que las empresas locales, dueñas de edificios, identificaron que era la ocasión ideal para vender sus propiedades. “Vieron la oportunidad de poder acceder por otro lado al mercado libre de cambios porque tenían deuda internacional. Entonces, vendían al dólar MEP y compraban dólar divisa. Ahí arbitraron los precios y terminaban vendiendo un 50% más caro o compraban un 50% más de dólares Banco Nación, respecto al valor del metro cuadrado”.

Los efectos que generan las restricciones cambiarias en el sector inmobiliarios son dispares. Si bien los valores de las propiedades residenciales tienden a la baja por las dificultades que tienen las personas físicas para acceder a la compra de dólares, en las oficinas la demanda aumenta y los precios se mantienen o incluso suben, como sucedió durante el cepo del Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner. “Por ahora los valores se mantienen, pero es un efecto que se podría dar en el futuro”, acotó Viñas.

Aunque la compra-venta de oficinas clase A destacó en el último trimestre del 2020 (tanto para el uso interno de la compañía como para alquilar y obtener una nueva renta), el abanico de inversiones en el Real Estate corporativo por el que se inclinaron las empresas es más amplio. Otras opciones son la compra de un terreno para la construcción de su propia oficina o depósito logístico, un desarrollo inmobiliario que es “una alternativa económica por los bajos costos de construcción actuales”; el pago por adelantado de todo el contrato de alquiler para así “deshacerse de los pesos” o la remodelación de sus oficinas.

La vacancia de alquileres sigue subiendo

En un año marcado por el teletrabajo, el informe resaltó que las oficinas clase A cerraron el año con una vacancia del 12,7%, un aumento del 17,6% en relación con el trimestre anterior. En parte, los espacios disponibles siguen subiendo porque las empresas comenzaron a implementar el trabajo rotativo y “descubrieron que pueden reducir entre un 30-40% de su superficie ocupada”. Otro tanto, por la entrada al mercado de nuevos metros cuadrados que se terminaron de construir durante la cuarentena y todavía no se alquilaron. Este contexto benefició los márgenes de negociación y los precios de cierre se flexibilizaron.

Por su parte, Speranza adelantó que para el primer trimestre del año se espera que la cifra de vacancia esté entre el 15% y 17%, aunque hizo hincapié en que “las oficinas no se han muerto ni el home office desterró por completo al trabajo en oficinas, las compañías saben que van a volver a sus espacios de trabajo tarde o temprano”. Además, remarcó que de a poco va a haber un ajuste de los valores, el cual dependerá del tipo de cambio oficial.

Al respecto, la mayor superficie disponible de metros en edificios de última tecnología se distribuyen en los submercados de Corredor Panamericana (39.253 m2), Puerto Madero (32.854 m2) y Catalinas-Plaza Roma (36.221 m2). “Los espacios más buscados fueron aquellos que contaban con mejores condiciones de entrega y que no implicaban inversiones importantes para ser ocupados”, añadió Viñas.

En promedio, el valor de alquiler mensual fue de US$27,4 el metro cuadrado, cifra que no refleja cambios en su comparación interanual. Si se analiza por submercados, los precios más altos se encuentran en Libertador CABA (32,0 US$/m²) y en Catalinas-Plaza Roma (30,7 US$/m²), mientras que los alquileres más accesibles se ubican en el Corredor Panamericana (21,6 US$/m²) y Centro Sur (24,0 US$/m²).

Los proyectos que se vienen

Con una mirada hacia lo que vendrá, Cushman & Wakefield indicó que la superficie actual en construcción incrementaría un 14% el inventario de oficinas clase A y se espera que para este 2021 se entregue más del 70% de esa superficie total, aunque advirtieron que se podrían registrar demoras por los protocolos de Covid-19.

En total hay en proyecto 622.095 metros cuadrados de construcción y las expectativas del mercado están puestas en los submercados en donde habría un mayor crecimiento: Zona Dot (+96,8%), Catalinas-Plaza Roma (+74,76%) y Corredor Panamericana (+47,7%).