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Oficinas que se alejan del ruido
Aumenta la demanda de espacios de 500 y 800 m2. Libertador y Dardo Rocha, entre las arterias más solicitadas
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Hace varios años que muchas empresas buscaron otros puntos geográficos para instalarse y alejarse de la gran ciudad. El Norte fue el principal eje demandado y no sólo las grandes compañías han ocupado la mayoría de los espacios, sino también las pequeñas y medianas.
San Isidro es uno de los partidos que canalizaron la descentralización de importantes firmas a inmuebles que ya se habían instalado, pero, que desde 2004 hasta la actualidad, también compraron o alquilaron en los nuevos, dotados de tecnología de primera y modernos detalles de diseño. Los principales ejes del partido se encuentran en las avenidas del Libertador y Dardo Rocha, y las calles Fondo de la Legua y Thames. "El crecimiento de la oferta se advierte en cercanías con la avenida del Libertador hacia el río, la Panamericana y aledaños a Dardo Rocha. Hoy, dadas las limitaciones que fijan las municipalidades de Vicente López y San Isidro para el desarrollo de edificios de oficinas, sumadas a una gran escasez de terrenos atractivos para el desarrollo de estos inmuebles y a una demanda estable y consistente, son cada vez menos los metros cuadrados disponibles. Es decir, ahora la demanda es mayor que la oferta", sostiene Santiago Mieres, director de Mieres Comercial e Industrial.
En tanto que Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, dice que "la vacancia que se produjo durante fines de 2008 y 2009 lentamente se fue reduciendo más que nada en los edificios que ofrecen servicios premium. Actualmente notamos que la mayoría de las empresas piden plantas que oscilan entre los 500 y 800 m2 promedio".
Actualmente, la oferta creció por los m2 construidos en los últimos tiempos y que por cuestiones de la crisis de 2008-2009 generó que muchas empresas se mantengan en sus lugares y esperen cierta recuperación. "Ahora no hay muchos proyectos nuevos en desarrollo, pero sí hay algunos en carpeta por parte de desarrolladores que conocen la zona y el mercado. Los que se están terminando de edificar están sobre Fondo de la Legua, Dardo Rocha y uno que está en pleno arranque sobre Sucre esquina José Ingenieros. A su vez esperamos la confirmación oficial para iniciar uno sobre Fondo de la Legua y se estarían empezando a corto plazo otro en la misma arteria de 12.000 m2 de oficinas de primera clase", puntualiza Mieres.
Por su parte, Nicolás Attwell, gerente comercial de Attwell Propiedades, destaca que desde fines de 2009 "tuvimos una demanda sostenida y nuestros inversores dieron el visto bueno para la iniciación de dos fideicomisos de oficinas, la etapa II del Centro Uruguay de 2800 m2 y, la etapa III de 1500 m2. También se culminó la comercialización del edificio de José Ingenieros 3030, con espacios de 55 m2 promedio".
Aunque el partido de San Isidro tiene muchos pedidos de empresas para radicarse, los brokers no creen que haya zonas que puedan crecer o atraer inversiones para esta clase de proyectos. Es que existen restricciones a la hora de las construcciones, ya que el municipio exige muchas trabas y por ende genera desmotivación a la hora de pensar en proyectos.
"Todo gira alrededor de lo que se ha desarrollado. También los valores de los terrenos se incrementaron en los últimos tiempos, algo que juega en contra y, como actualmente no hay terrenos bien ubicados y tener que entregar una cochera cada 27 m2 construidos en edificios de oficinas los hace encarecer más", explica Weiss.
Acerca de los precios en San Isidro, señala que en 2009 sufrieron una baja o reacomodamiento como muchos lo llaman. "Aunque la demanda no muestra signos de gran recuperación, es claro que las expectativas de los propietarios es superior."
La rentabilidad de los proyectos es menor que la esperada en el momento en que se concretaron las inversiones, dado que la demanda se encuentra retraída", explica Emilio De la Fuente, gerente de D´Aria Propiedades.
Agrega que aunque sean inferiores a los pactados en 2009, es difícil pensar una recuperación de los valores a corto plazo, por lo cual la rentabilidad de los emprendimientos de renta se verá afectada en los próximos meses. "De todos modos, considero que en 2010 y sobre todo a fin de año las rentabilidades irán ascendiendo paulatinamente a medida que decrezca la vacancia."
Las empresas que lideran las búsquedas son diversas, pero prevalecen las tecnológicas, de entretenimientos, las relacionadas con el agro, laboratorios y algunas del área de las finanzas.
Los valores según las zonas para alquilar oscilan entre 20 y 22 dólares en Martínez y centro de San Isidro, mientras que sobre Dardo Rocha (esto incluye Fondo de la Legua, Thames, la colectora que va junto a la Panamericana, Lomas de San Isidro, entre otros puntos) varía de acuerdo con los servicios que posea el edificio entre 16 y 19 dólares por metro cuadrado.
Ubicaciones
Las empresas que se instalaron en los últimos tiempos en San Isidro son Hoyts Cinemas, DHL, Natura Cosméticos, Locksley Logística, Buhlmann Arg., Fideicomiso San Luis, Medtronic, AGFA, entre otras.
La mayoría optó por la descentralización y por estar en zonas menos congestionadas de tránsito y cortes de calles o avenidas por las protestas que incluso dificultan la llegada del personal a tiempo a los distintos puestos de trabajo. Pero también muchos optaron por estar más cerca de rutas y accesos que van hacia los parques industriales donde tienen sus áreas de producción o conexiones hacia puertos si son compañías de logística o distribución.
También en la zona se han priorizado en calles o avenidas más bien céntricas los apto profesionales, donde vivir y trabajar es posible por el tipo de construcción y los amenities que tienen los inmuebles. Al respecto, De la Fuente indica que "ésta es una clara tendencia hacia abaratar costos de ciertas empresas y, esta modalidad se afianza en San Isidro".
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