Inversión con muy buenos dividendos

Por el crecimiento del parque automotor de la ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense, se construyen edificios exclusivamente, con el objetivo de paliar la demanda, sobre todo en los barrios de alta densidad vehicular

18 de junio de 2016
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Actualizado el 29 de agosto de 2020

Las cocheras en el ámbito de la Capital Federal y del conurbano se convirtieron en un bien muy preciado por el aumento del parque automotor y a la decreciente oferta. Por los desarrollos de viviendas, gran cantidad de estacionamientos se demolieron sin cubrir la necesidad. Hoy, la mayoría de ellas están debajo de grandes edificios o torres en construcción. La demanda creció más en barrios de alta densidad vehicular, como Belgrano, Villa Crespo, Balvanera y Palermo.

A la vez, la zona sur continúa su desarrollo inmobiliario merced al Distrito Tecnológico y las exenciones de ingresos brutos, lo que favoreció la migración de muchas empresas, lanzándose un importante parking en Madero Sur, lindero a la futura sede corporativa del banco Santander, en Azopardo y Juan de Garay, y cercano a la próxima autopista ribereña que lanzó el gobierno porteño. Los desarrolladores, también, apuntan hacia Barracas.

Agustín Walger, gerente de la comercializadora Lépore Propiedades, dijo: "La situación es tan compleja que en determinados barrios, una cochera define una operación, porque si el departamento no la tiene se complica su venta y hasta suelen exigir dos cocheras".

Por lo señalado y pese a la falta de superficies amplias, los especialistas observan un mercado en crecimiento por la enorme demanda y por otros atributos como el bajo costo de mantenimiento. "El valor promedio de expensas de una cochera ronda entre 350 y 400 pesos, mucho menor a la de un departamento", expresó Esteban Súcari, gerente comercial de la firma comercializadora Ecocheras. El desarrollador Andrés Balestieri expuso: "Los edificios de cocheras siempre pagan menos expensas que una cochera en un edificio mixto y tienen menos mantenimiento y personal a cargo y evita las complicaciones de los contratos y los consorcios. Hay mayores consultas para la adquisición de cocheras por las expectativas que genera la próxima sanción del blanqueo de capitales".

Con saldo positivo

El gerente de Ecocheras, comentó: "La mejor opción que tienen los argentinos que en el exterior le cierran las cuentas menores a 500.000 dólares es entrar en el blanqueo, lo que vislumbra amplio crecimiento del mercado para captar inversores". A la vez, expresó: "Los que tienen fondos en el país sin declarar y con la perspectiva de la anulación de bienes personales para los próximos años, muchos saldrán de la informalidad para ingresar a este tipo de inversión".

Muy interesante es la adquisición de cocheras para rentarlas de forma tradicional o aportándola a un pool de renta de un estacionamiento por hora, que distribuye las ganancias mensuales del estacionamiento entre sus inversores, que sólo deben preocuparse por la ocupación general del garaje. "En todos los casos los inversores adquieren una cochera fija con su escritura propia, igual que la de un departamento", explicó Súcari, que amplió: "La administración de algunos garajes ofrecen ver el movimiento de este desde la propia computadora del inversor".

Walger reclamó para que se facilite la tramitación para generar edificios de cocheras porque, "hoy para la habilitación el gobierno porteño solicita que el lote tenga una dimensión de doble frente y para cada cochera demanda 25 m2, por el espacio de circulación".

Es apreciable que las cocheras, con un 5% anual, son más rentables que los departamentos, que en la actualidad dejan un 2,5% anual, en promedio. "Otras ventajas, a diferencia de otros inmuebles, son que su valor siempre va en aumento y su venta se concreta en corto plazo", dijo Súcari.

El costo de expensas en las cocheras oscila entre 100 y 150 pesos. En Caballito, en García Lorca 128, se construye un edificio residencial con sus cuatro niveles inferiores de cocheras. Otros emprendimientos para tener en cuenta los comercializa Ecocheras. Uno, en Thames 2245, en desarrollo, con monta auto, a valores que parten de 23.200 dólares, a pagar 50% de anticipo y el saldo en 12 cuotas en pesos ajustables por el índice CAC, y otro en Azopardo 1337, donde se proyectan más de 100 lofts y oficinas en las plantas altas, con amenities de primer nivel y el parking de 200 cocheras, a valores desde 320.000 pesos, a pagar 30% de anticipo y el saldo en 18 cuotas en pesos ajustables por el índice CAC.

Respecto al Gran Buenos Aires, con una problemática similar a la Capital, "tal vez se agrave más el panorama por la inseguridad que trae dejar el auto en la calle", estimó Walger.

El desarrollador Balestieri, para paliar en parte esta situación en Quilmes, presenta dos edificios exclusivos de cocheras. Garaje Privado Quilmes I, en Hipólito Yrigoyen 830, que Arpe las comercializa entre 10.000 y 12.000 dólares, y Quilmes II, en 25 de mayo 7, que se ofrecen desde 9500 a 14.000 dólares. Los alquileres promedio rondan entre 1000 y 1200 pesos más expensas de 200 pesos.