¿Conviene poner en alquiler una propiedad hoy en la ciudad de Buenos Aires?
La rentabilidad bruta anual promedio por alquiler de inmuebles en 2024 mejoró la del año 2023 casi en el doble
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Ana y Bruno compraron un departamento de dos ambientes hace 10 años con la idea de alquilarlo y tener un ingreso complementario. En principio estaban conformes con la decisión que tomaron pero, desde la pandemia, empezaron a desconfiar de los inquilinos, perdían dinero con los ajustes que se desvalorizaban rápidamente por la inflación, y lo dejaron vacío. En 2024 lo pusieron en alquiler nuevamente con su inmobiliaria de confianza y hoy están contentos con el resultado de su inversión inicial.
Es que el año pasado cerró con un fuerte crecimiento en la cantidad de operaciones de compraventa y también con una sustancial mejora en la rentabilidad para los propietarios de inmuebles alquilados.
Durante 2022 y 2023, había bajado notablemente la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler, principalmente porque los propietarios temían que los precios quedaran atrasados respecto del aumento del dólar y por las disposiciones desfavorables de la Ley de Alquileres.
A partir de enero de 2024, con la baja del índice inflacionario a lo largo de todo el año, la estabilidad en el precio del dólar y la derogación de la ley de alquileres de diciembre de 2023, los propietarios volvieron a confiar y la oferta de alquileres se incrementó.
Según un informe reciente de Zonaprop, en enero de 2024 la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Sin embargo a lo largo de todo el año pasado, el crecimiento de la oferta se moderó y en enero de este año cayó en un 6%.
¿Se incrementó la ganancia?
Según el último Index de CABA que publica Zonaprop, analizando los avisos publicados por anunciantes en su portal, el pasado mes de enero los precios de alquiler aumentaron un 2,8% y acumulan un 39,7% de aumento en los últimos 12 meses.
Eso produjo un incremento en la rentabilidad que responde a varios factores: la baja del tipo de cambio, la disminución de la inflación desde enero de 2024 y el mayor interés de los inversores en comprar propiedades como un activo.
Según lo informado por varias consultoras, la rentabilidad de los departamentos en alquiler en CABA fue de hasta 6,35%; ese porcentaje representa la ganancia anual que obtuvo el propietario por alquilar su inmueble. El índice de 2023 fue de 3,9% por lo que se advierte que el indice actual ha mejorado notoriamente.
De acuerdo al informe de Zonaprop, la rentabilidad bruta en dólares medida por la plataforma en 5.26%, es similar a la de 2017, cuando hubo un incremento importante de las ventas debido a la aparición a los créditos hipotecarios UVA.
La rentabilidad barrio por barrio
Desde la derogación de la ley de alquileres, la oferta de propiedades se incrementó fundamentalmente por la mejora en los precios y condiciones de las locaciones. Eso hizo también que el sector atrajera nuevos inversores que buscan obtener una buena renta a través de los alquileres. Comprar para poner en alquiler no es un decisión al azar, sino que los propietarios deciden obtener de esa forma una buena rentabilidad y por otra parte, deciden adquirir inmuebles con la expectativa que se revaloricen.
El dato que arrojan los informes es que los propietarios obtienen mayor rentabilidad en los barrios con los precios de alquileres más bajos.
El barrio con mayor rentabilidad es Lugano, con una rentabilidad bruta del 9% anual, según informa Zonaprop. Una de las razones principales es que hay una gran oferta de propiedades con valores por debajo del común denominador de otros barrios.
En segundo lugar está Parque Avellaneda, con una rentabilidad anual del 7,5% y luego La Boca, en tercer lugar (7,1% de rentabilidad anual). Una de las razones principales para que el índice sea más elevado que en muchas zonas, es que el valor del metro cuadrado es inferior a U$S1000.
Entre los barrios con la menor rentabilidad, que ronda el 4,5 % anual, están Belgrano, Núñez, Palermo y Colegiales y el de menor rentabilidad es Puerto Madero con 3,3%.
¿Cuántos años se demora en recuperar la inversión?
Eso depende de la ubicación y del valor de la propiedad. En promedio, el plazo de recupero es de 19 años pero si consideramos cada barrio por separado, los plazos varían.
El mayor plazo para recuperar la inversión es de 30,2 años si el inmueble se encuentra en Puerto Madero. Un plazo intermedio es de 18 años en el barrio de Agronomía y el menor plazo de recupero es de 11,1 años para una propiedad ubicada en Lugano.
¿Cuáles son los valores de los alquileres en CABA?
Según información publicada por ZonaProp, los barrios más caros para alquilar son Puerto Madero con un precio medio de $926.707 mensuales, seguido por Palermo ($629.241 mensuales) y Núñez ($626.602 por mes).
Por su parte los barrios con precios más baratos son Lugano (424.900 pesos mensuales), Floresta (486.183 pesos mensuales) y Mataderos (494.843 pesos mensuales.
En promedio en CABA los precios por mes son:
- Monoambiente: $ 474.633
- Dos ambientes: $ 566.025
- Tres ambientes: $ 761.505
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