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El costo de la construcción no es lo que parece
Los índices tradicionales sugieren una realidad que, en la práctica, no se sostiene
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Cada pocas horas aparece algún referente del sector —o analistas económicos— afirmando que el costo de la construcción está “caro” en términos históricos. Y para sostener esa idea recurren siempre a los mismos índices promediados, útiles para observar tendencias de largo plazo, pero muy pobres para decidir si conviene o no iniciar una obra hoy.
El problema es simple: estamos en un momento excepcional donde esos índices no representan la realidad, y quienes los usen para invertir pueden estar tomando una mala decisión.
Hoy los principales indicadores muestran un costo por metro cuadrado equivalente al pico de 2017, uno de los valores más altos de la historia. Pero antes de aceptar esa afirmación, vale abrir la caja negra y mirar qué ocurre dentro de los más de 600 ítems presupuestarios que componen una obra. Allí aparece otra historia.
1- Mano de obra: mucho más barata que en 2017
Según datos de la propia UOCRA, en dólares la mano de obra era 28% más cara en 2017 que hoy. La explicación requiere mirar la película completa.
Entre 2012 y 2015, la icudad de Buenos Aires tuvo los peores registros de permisos de construcción de su historia reciente, lo que generó una prolongada suboferta de metros nuevos. Cuando en 2016 y 2017 irrumpieron las hipotecas UVA, la demanda explotó… pero la oferta no. Esa combinación —muy poca construcción previa + crédito hipotecario masivo— disparó los precios y también los costos de mano de obra, porque decenas de desarrolladores lanzaron proyectos al mismo tiempo para no quedar afuera del boom.
A esto se sumaba una obra pública en niveles récord, que competía directamente por la misma mano de obra. Comparado con aquella época, hoy la obra pública cayó 65%, una contracción histórica que explica por sí misma parte de la fuerte baja del costo laboral en dólares. El panorama actual es exactamente el inverso:
- Obra pública 65% por debajo de los niveles de 2017
- Actividad privada moderada
- Un mercado con sobreoferta producto de años de boom constructivo por la brecha cambiaria.
El resultado es evidente: la presión salarial se desplomó y la mano de obra cuesta hoy sensiblemente menos.
2- Materiales: estructura, obra gris y terminaciones
Analizar rubro por rubro muestra una realidad aún más alejada de los promedios.
• Estructura: respecto a 2017, los materiales están 22% más baratos. Hierro y madera mantienen valores similares, pero el hormigón elaborado cuesta 40% menos.
• Obra gris: los materiales que “no se ven” —revoques, carpetas, instalaciones— están prácticamente iguales en promedio, incluso con casos más baratos como los cables eléctricos, hoy 10% por debajo de 2017.
Hasta acá, nada justificaría que el costo total por m² actual sea igual al del pico histórico. Pero hay un rubro que cambia toda la película.
3- Terminaciones: la verdadera causa del “costo alto”
Las terminaciones duplicaron su valor respecto a 2017. Las carpinterías de aluminio y vidrio lideran la suba, y este rubro, que antes representaba el 35% del costo total de materiales, hoy explica la mitad. Es decir: si uno mira el índice global, parece que “todo” está caro. Pero en realidad lo que subió es solo una parte de la obra, justo la que se ejecuta y se compra al final.
Y lo más importante: las terminaciones ya vienen bajando. La apertura comercial y las nuevas alternativas están generando una caída acelerada de precios: carpinterías de PVC más económicas que el aluminio, porcelanatos de clase mundial que valen una cuarta parte de los pisos de madera, sanitarios y griferías muy por debajo de los valores que utilizan los índices tradicionales.
4- Entonces, ¿por qué no iniciar la obra ahora?
Si las terminaciones son lo único caro —y están bajando—, y los fundamentos que las encarecieron son exactamente los mismos que hoy impulsan la suba del valor del m² terminado, la oportunidad es evidente.
Cada metro cuadrado que vendas para financiar estructura y obra gris deja hoy márgenes de rentabilidad incluso superiores a los de 2017, porque esos rubros están sensiblemente más baratos. La pregunta, entonces, no es ¿por qué construir ahora?, sino: ¿Qué estás esperando?
Cuando los precios ya estén acomodados, cuando los índices finalmente reflejen la baja real de costos y cuando la recuperación del mercado sea obvia, quizás estés llegando tarde.
Mirar la película completa
Decidir una obra con un índice promedio es como mirar el resumen y no el partido. Los índices mezclan rubros con dinámicas completamente distintas y terminan ocultando la verdadera oportunidad del momento.
Si llegaste hasta acá, abrí tu planilla, revisá cada partida y volvé a mirar la película completa. Y si sos inversor, entendé algo clave: en un contexto de parálisis de decisión como el actual, las mejores ubicaciones se consiguen ahora, no después. Cuando el mercado vuelva a calentarse y la demanda se normalice, los precios van a subir empujados por un monstruo dormido que hoy está quieto: el valor del suelo. Cuando ese componente despierte, lo hará rápido, y lo que hoy parece una decisión pausada puede transformarse en una oportunidad perdida.
El costo de construir hoy en Argentina no es lo que parece. Y entenderlo puede ser la diferencia entre frenar un proyecto… o adelantarte al próximo ciclo y capturar una de las mejores ventanas de rentabilidad de los últimos años.
El autor es COO de UNBOX DEVS Desarrolladora Inmobiliaria. Especialista en Economía Urbana y de la Construcción
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