El guardián de las burbujas inmobiliarias en Estados Unidos: cómo protege al mercado y cuál es el país que está en peligro

Casi media vida del economista Enrique Martínez García (Novelda, Alicante, 44 años) ha transcurrido en Estados Unidos, lo que evidencia un acento tejano del que no hay rastro cuando cambia al valenciano, el idioma en que se comunica con su familia. No venía a España desde antes de la pandemia y la recordaba “con menos calor”.

Pero ha aprovechado para hacer lo que muchos españoles hacen en verano, disfrutar las fiestas de su localidad. Martínez habla con cautela, pero sin rehuir casi ningún tema. Desde 2007 trabaja en el Banco de la Reserva Federal de Dallas, uno de los que conforman el banco central estadounidense. Gran parte de su carrera ha transcurrido vinculada a la base de datos de la Fed sobre precios de vivienda. Las burbujas inmobiliarias, sostiene, “dejan marcas”. Y es posible que ahora no estemos prestando suficiente atención a algunas.

“Mi trayectoria está condicionada precisamente por el año en que salí al mercado laboral”, explica el economista de investigación sénior de la Fed. En 2007, su último año de doctorado en la Universidad de Wisconsin-Madison, la tradición mandaba empezar a buscar trabajo. Esperaba volver a Europa, algo con lo que todavía sueña, pero acabó en Texas. “Las oportunidades ya eran bastante limitadas y el riesgo grande”, justifica.

Ese mismo año se harían famosas en Estados Unidos las “hipotecas basura” (las subprime), el pistoletazo de salida de la Gran Recesión. “Siempre había tenido interés por los aspectos financieros de la economía y me dijeron: ‘Oye, no tenemos a nadie que esté trabajando en temas inmobiliarios, ¿te interesaría explorar esto?”, recuerda Martínez.

Desde entonces, el también codirector del Observatorio Internacional de la Vivienda no ha parado de estudiar ese asunto que ahora, admite, preocupa mucho a la Fed. “Es central ahora mismo en la política monetaria de Estados Unidos”, asegura, “uno de los factores que está contribuyendo a la aceleración de la inflación en el país es el incremento de los alquileres”, desarrolla. Pero hay más: “El crecimiento rápido de los precios de la vivienda se ha convertido en una vulnerabilidad para el crecimiento de Estados Unidos. Si los tipos de interés tienen que subir más de lo que anticipan los mercados, esto puede llevar a que la demanda se restrinja, los precios empiecen a caer y te encuentres una situación de pánico en el mercado inmobiliario y una corrección”. Es decir, la explosión de una burbuja.

Martínez tiene un repertorio de definiciones y metáforas para explicar lo que es una burbuja. Por ejemplo: “Ocurre cuando el precio que se está pagando por un activo está muy por encima de su valor intrínseco porque la gente espera que alguien vaya a pagar luego esa plusvalía o incluso algo más”.

Esa expectativa acaba aumentando la demanda y se convierte en “una profecía autocumplida” porque “es un poco como un esquema de Ponzi [el que típicamente se utiliza para describir las estafas piramidales] y funciona en la medida en que atrae a más y más gente”.

La mitad de países, en alerta

En el último año, el economista español y otros colegas han advertido de que algo así está sucediendo en al menos la mitad de los 25 países que monitoriza el Indicador de Exuberancias de la Fed, incluyendo a Estados Unidos.

“Si observas incrementos en los precios de las casas, empiezas a plantearte que, si no mueves ficha ya, a lo mejor vas a llegar muy tarde”, ejemplifica, “esto es lo que en inglés se denomina el fear of missing out [FOMO: miedo a quedarse fuera]”. Y el resultado es una suerte de nueva fiebre inmobiliaria: “En los últimos años, el valor del stock de capital de la vivienda en Estados Unidos se ha incrementado en US$7 billones”, explica. Pero “el 80% de ese incremento” no responde a una expansión del parque inmobiliario, sino a un aumento nominal del valor de las casas. Y el problema es que “con una corrección del 20%, que no es descabellada, estaríamos hablando de más de un trillón de riqueza que se evapora”. Es decir, casi el equivalente al PBI español en un año.

España, por cierto, es de los países que aparecen más lejos de una burbuja en las estadísticas del banco central estadounidense. “Me gustaría conocer más lo que ha estado pasando en los últimos años porque los datos agregados dan la impresión de que no ha habido grandes movimientos”, relata Martínez. Pero no le sorprende porque con la excepción de Estados Unidos —”una gran excepción”, puntualiza — “la mayoría de países que han tenido ahora episodios de exuberancia resultaron más o menos inmunes en la crisis [inmobiliaria] anterior”. Algunos, como Canadá, Australia o Nueva Zelanda, ya han empezado a vivir correcciones.

Pero el país que sale varias veces en la conversación es Alemania. “Es la tormenta perfecta ahora mismo”, apunta el economista, “depende mucho más que la mayoría de países europeos del gas ruso y es el motor económico de la Unión Europea, además de una de las mayores burbujas que vemos”.

“Me preocupa muchísimo un efecto dominó: que una corrección en Alemania, una economía sistémica importante, pueda provocar también un pánico en el mercado americano”, agrega. Aunque no se trata ni mucho menos de algo ineludible, parece serio: “Uno se puede plantear escenarios muy complicados para Alemania en los que el mercado inmobiliario se convierte en una losa adicional para su economía y soluciones a corto plazo hay pocas”.

La “cortesía” impide a Martínez abundar en esas soluciones. Entre bueyes no hay cornadas y desde un banco central no se comenta lo que deberían hacer otros, como el Banco Central Europeo. Pero sí se habla de las políticas propias, se presten o no a lecturas ajenas. “Los tipos de interés y la política monetaria pueden haber contribuido a este tipo de expectativas exuberantes y, de hecho, han contribuido”, reconoce Martínez.

“El error fue pensar que esta crisis sería igual que la anterior”, continúa, “mantuvimos los tipos de interés demasiado bajos porque esa aproximación más gradual es lo que habíamos hecho antes y nos pareció que había funcionado bien”.

Ahora describe una posición “entre la espada y la pared” para muchos supervisores financieros. Porque “subir los tipos de interés va a complicar el acceso a la vivienda de las familias más humildes”. Pero no hacerlo supone el riesgo “de no conseguir controlar la inflación, que es el impuesto más regresivo que hay”. Al fin y al cabo, la Fed (tampoco el BCE) no tiene en su mandato directo combatir las burbujas inmobiliarias y “tampoco está claro cuándo es el mejor momento para intervenir en este tipo de circunstancias”. Pero su convicción, en la que lleva más de una década trabajando, es que una burbuja “se puede ayudar a contener dando información sobre la realidad de mercado”. Y eso es lo que ha intentado hacer durante la hora y media que se ha alargado la charla.