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Coghlan: es uno de los barrios más chicos de la ciudad con departamentos de lujo a precios accesibles
La zona que se identifica con espacios verdes, serenidad y hasta silencios crece con metros premium; los proyectos, la oferta y sus precios
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Nació ligado al tren y así su destino estuvo indisolublemente vinculado a rieles y vagones. Primero, por medio de la “Compañía Nacional de Ferrocarriles Pobladores” que en 1888 adquirió 30 hectáreas en lo que por entonces era el barrio de Belgrano para tender una línea ferroviaria y de ese modo conectarlo con Tigre. Luego, a través del “Ferrocarril de Buenos Aires y Rosario” que fue el que concretó las obras y finalmente el 1 de febrero de 1891 inauguró la estación.
Lindante con Saavedra al norte, Núñez al este, Belgrano al sudeste y Villa Urquiza al oeste, Coghlan, que de él hablamos, hoy como ayer encuentra parte de sus fronteras en los dos ramales del ferrocarril Mitre: el mismo ramal Mitre y José León Suárez. Y si bien los trenes son, efectivamente, parte de sus límites geográficos, lo cierto es que las vías también representan su conectividad.
Bien rodeado y bien conectado entonces, no sorprende que haya llamado la atención de los desarrolladores. Y con estas características, la demanda, dicen, nunca dejó de acompañarlos. “Coghlan es uno de los barrios de mayor crecimiento y más buscados por su nuevo desarrollo inmobiliario, amplia oferta gastronómica y cercanía a los principales accesos como Panamericana y la avenida general Paz”, resume Pablo Kaminsky, broker de Century 21 Premier Real Estate.
Kaminsky relata que, tradicionalmente, era un barrio de casas bajas que hace algunos años inició una “notable transformación”. Puntualmente, se refiere al corredor Donado-Holmberg –el DoHo, según el marketing inmobiliario vigente-, tal como se conoce al área recuperada en los terrenos de la ex autopista 3, en un área de la ciudad entre Villa Urquiza, Saavedra, Villa Ortúzar y también Coghlan, como el puntapié inicial que dio comienzo a los cambios.
Lo cierto es que hoy, con proyectos de baja densidad y un metro cuadrado que promedia los US$2400 -según el Index de Zonaprop-, la nueva zona verde con polo gastronómico incluido puso la vara alta en toda su área de influencia.
Kaminsky suma la avenida Balbín como sede de varios emprendimientos recientes. Uno de los proyectos es Ricci Flats, “un edificio con un diseño icónico que remite al Flatiron de Manhattan”, con un metro cuadrado que parte en los US$1800 y unidades para entrega inmediata. Otro es 26.36 Flats, en donde las unidades se ofrecen a US$2300/m². “Se trata de una zona cada vez más elegida por un público joven, que encuentra en la renovación del barrio una excelente propuesta de valor”, subraya Kamisnky.
“No es una zona localista, como pueden ser Villa Devoto o Caballito, donde la gente se queda en esos barrios, pase lo que pase”, diferencia Gustavo de Simone, titular de De Simone Negocios Inmobiliarios. “La gente que se está mudando a esta zona es consumidor final, originaria de barrios vecinos y de zona norte, que quieren estar en Capital y cerca de los accesos”, completa.
El negocio, en el centro
Además de demanda, lo que explica el crecimiento de la zona es la saturación y el aumento de la incidencia del valor de los terrenos en áreas aledañas como Villa Urquiza y Belgrano. De Simone detalla que el sector del barrio que más creció se encuentra en las manzanas cercanas a las avenidas Congreso y Balbín.
“El barrio tiene mucho potencial porque en su mayoría es una zona baja, por lo que hay mucha tierra disponible”, explica Ignacio Mel, director de Mel Propiedades. Detalla que la incidencia de la tierra oscila entre los US$500 y los US$600 por metro cuadrado. “Su magia es que, a pesar de su crecimiento, sigue manteniendo su espíritu de barrio tranquilo, con casas”, evalúa.
En relación con los valores de venta de Simone detalla que oscilan entre los US$2100 y los US$3000/m², con un promedio de US$2550 en unidades funcionales de menos de cinco años de construcción.
Mientras que los emprendimientos -de pozo o en obra-, varían entre los US$1800 y los US$2400 el m², dependiendo de la zona y la etapa en la que esté.
Zonaprop consigna que es el octavo en el listado (ranking) de barrios por precios de la Capital Federal. En su relevamiento mensual detalla que las unidades a estrenar defienden precios de US$2568/m², los del pozo, US2434/m² y los usados US$2244/m².
¿Más ejemplos? Mel detalla que el emprendimiento terminado ubicado en Conde al 2800 tiene unidades de uno a cuatro ambientes a US$2550/m². “Hay mucho público de Belgrano y Núñez, que deseaba expandirse, pero que no contaba con el presupuesto necesario para mantenerse en esos barrios, se trasladó a opciones más convenientes y en este barrio ganaron en metros tanto interiores y exteriores”, comenta el director de la firma.
La oferta nueva
En este escenario, con un cliente de un perfil definido y una geolocalización determinante, surgen proyectos en sintonía con el barrio que -vaya un dato ad hoc- es uno de los más pequeños de la ciudad, con 1,28 km².
Uno de ellos es WH Coghlan, un complejo de viviendas y espacios de trabajo desarrollado en la esquina de Washington y Núñez.
Son 17.000 metros cuadrados, desarrollados en seis pisos, sobre un terreno en esquina al 3400 de la calle Washington, con una fachada de más de 80 metros lineales. Cuenta con más de 900 metros cuadrados de amenities, parking residencial y comercial y el zócalo comercial de casi 1500 metros cuadrados donde ya están funcionando una reconocida cadena de supermercados y preparan su desembarco en los próximos días dos marcas gastronómicas de primer nivel. “Fue diseñado y construido para su propio segmento: el premium accesible, muy en línea con la propuesta conceptual de la zona”, relata Daniel Eirin, gerente comercial de Saltum, la desarrolladora que lo construye.
¿Cuál es el segmento al que se denomina “premium accesible”? Es el mercado que más buscan los jóvenes y las nuevas familias, que priorizan calidad de vida, terminaciones de primer nivel y servicios, pero con costos más competitivos e inteligentes en el valor del ticket de acceso a las propiedades”, completa Eirin.
El precio de los departamentos arranca desde los US$2500 el metro cuadrado, con unidades desde 38 metros cuadrados en modalidad monoambiente hasta 145 metros cuadrados en cuatro ambientes, todos con servicios y terminaciones son premium. “Elegimos Coghlan para este desarrollo años atrás porque vimos que la zona iba a tener el revalúo que hoy es patente para todos”, puntualiza Eirin.
El complejo, que está terminado, comenzó a entregarse a sus propietarios en marzo y, según el directivo de Comercial, “es furor en el barrio por cómo logró integrarse a la trama urbana”.
Para Ariel Venneri, responsable de PH Eco, las características de su línea de productos ya están presentes en el barrio: diseño y vistas abiertas que sacan provecho del verde de la zona. “El proyecto fue concebido bajo los parámetros de eficiencia energética y genera un ahorro promedio del 85% en costos de mantenimiento (expensas) respecto de un edificio tradicional”, subraya el desarrollador que hoy comercializa su iniciativa a U$S1800 el m².
Venneri describe el área como un barrio de baja densidad donde se vive más relajado en un entorno casi bucólico, pero sin resignar cercanía a todos los puntos neurálgicos de la ciudad y a los enclaves más buscados para encontrar propuestas gastronómicas, culturales, de diversión y esparcimiento. “Este perfil que prácticamente hace a un estilo de vida conjuga con los principios de nuestra propuesta, que busca respetar e integrarse naturalmente a esos climas de barrio, sin agredirlo”, define.
Controversias superadas
Cuando la lupa se desliza sobre las propiedades en oferta, es imposible soslayar al Palacio Roccatagliata, en la esquina de Balbín y Roosevelt, proyecto desarrollado en la antigua villa Roccatagliata, una propiedad original de la familia dueña de la confitería del Molino, y de cuando Balbín era avenida del Tejar. Luego de amparos y resoluciones judiciales que frenaron y dieron luz verde al emprendimiento, hoy se encuentra en pleno proceso de comercialización con precios de US$2000/m².
En definitiva, los brokers coinciden en que Coghlan, un barrio con numerosas plazoletas, calles de centenarias arboledas, sensación de serenidad y vecinos que se conocen, sin resignar cercanía y seguridad, gana participación en un mercado inmobiliario que busca nuevas opciones
