Comprar departamento: los barrios porteños mejor ubicados donde todavía se consiguen dos ambientes por menos de US$100.000

Desde hace meses, referentes del sector advierten que los precios llegaron a un piso y que, más allá de excepciones, ya no hay margen para que continúen bajando los valores de las propiedades. Y aunque la baja en los precios se sigue registrando, la variación es cada vez menor. En el último trimestre se registró la caída más moderada en 4 años desde que comenzó la crisis del sector inmobiliario: de acuerdo con un informe de Reporte Inmobiliario los valores en dólares a los que se publican departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción del 0,3% durante el último trimestre.

Así, el valor del metro cuadrado sigue en los niveles más bajos de la serie histórica y, por algunas variables diferentes, ya empezaron a revalorizarse las propiedades según el barrio o la tipología y algún elemento distintivo en la construcción o los servicios que ofrece.

“Los valores se retrotrajeron 13 años en términos nominales. Si a los precios de 2010 les aplicáramos inflación serían aún más altos que los actuales en términos reales. Hay barrios que comienzan a llamar la atención por la atractividad de sus valores promedio de oferta para el usado, como Almagro, Boedo, Flores y San Telmo, entre otros, con una cotización promedio cercana a los 1.400 U$S/m2″, señala a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Y, más allá de las zonas en las que tradicionalmente el valor del metro cuadrado es más bajo, desde el sector destacan las oportunidades en algunos de los barrios mejor ubicados de CABA. De acuerdo a los valores publicados por Reporte Inmobiliario barrios tradicionalmente caros encuentran valores atractivos. Por ejemplo, Núñez (US$1835/m² promedio), Villa Devoto (US$1625/m²), Villa Urquiza (US$1575/m²) o Caballito (US$1675/m²).

Ahora, la gran pregunta es: cuánto puede durar la oportunidad de conseguir algo en precios bajos en barrios tradicionalmente más caros, o en donde los precios empiezan a subir por el crecimiento y nuevos desarrollos, y que estén en buen estado. “Mi sensación es que los precios habrían tocado piso y si se demora la decisión de compra el riesgo es que quede cada vez menos oferta de calidad, lo bueno se va a vender primero y va a quedar el rezago”, dice Gómez Picasso.

En esta línea, coincide Ignacio Camps, titular de Evoluer Real Estate: “En Recoleta, tradicionalmente uno de los barrios con el metro cuadrado más caro, hoy hay oportunidades únicas a valores que nunca se consiguieron. Ahora, muchas veces se trata de unidades a reciclar donde si hacés el cálculo de lo que cuesta la obra, el metro cuadrado final sube considerablemente. Pero la ventaja es que se revaloriza el alquiler, al ser edificios antiguos es fácil adaptarlos para alquiler temporario y es una zona, como Palermo, muy demandada por turistas”.

Además, según un informe del ROI publicado el año pasado, el 70 por ciento de las propiedades publicadas se encontraba fuera precio, mientras que un 19 por ciento estaba en zona de oportunidad. “Esta enorme dispersión de precios, junto a la ausencia de precios de referencia, hace que se abra una fuerte zona de oportunidad. El mercado se ajustó en torno al 35 por ciento de precios. Esta baja es una de las máximas de la historia y las oportunidades hoy están”, indica Fabián Achával, titular de la Inmobiliaria homónima.

Dónde hay dos ambientes por menos de US$100.000

Así, el especialista da ejemplos de departamentos de dos ambientes publicados por la inmobiliaria de Fabián Achával en algunos de los barrios más caros de la Ciudad: en La Pampa al 2900 a US$98.000 (Belgrano); en Deheza y Avenida del Libertador (Núñez) a US$108.000; y en Billinghurst al 1000 (Palermo), a US$100.000.

“Hoy en el portal hay 4611 departamentos de entre dos y tres ambientes de hasta US$120.000 en el corredor norte de la Ciudad. Recién en 2021 en el ROI aparecen operaciones de dos ambientes por debajo de los US$100.000 en esta zona. Además, notamos una fuerte recomposición de la renta que hoy volvió al 5% y en algunos casos más”, señala Achával.

Por otro lado, aparecen barrios que representan una oportunidad en muchos casos para aquellos que piensan en renta temporaria. “La mayor cantidad de unidades de dos ambientes en venta están en San Telmo, San Nicolás o San Cristóbal, que son barrios que crecen pensando en valores de alquiler temporario”, dice Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

En qué barrios se encuentran las oportunidades

Más allá de las zonas donde el metro cuadrado es tradicionalmente bajo, a continuación cinco barrios ubicados en el corredor norte, noroeste y eje central de CABA donde se pueden encontrar oportunidades de departamentos de 40m² por debajo de los US$100.000 promedio, según datos del Monitor Inmobiliario:

• Villa Devoto: US$99.498
• Saavedra: US$95.046
• Villa Ortúzar: US$94.332
• Caballito: US$91.644
• Villa Crespo: US$90.846

“En cuanto a departamentos de dos ambientes, de aproximadamente 40m² por valores menores a US$110.000 hoy se pueden encontrar en casi todos los barrios de CABA, menos en Puerto Madero, Belgrano o Palermo. Hay algunos barrios donde hay más oportunidades, sin duda, inclusive con valores por debajo de los US$100.000″, dice Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

En este sentido, el especialista indica que el valor de cierre puede ser bastante menor inclusive que el publicado. “En Belgrano se han vendido dos ambientes con una antigüedad de 10 años a menos de US$90.000″, dice Bryn.

En este sentido, dentro del informe del Monitor Inmobiliario se destacan otros barrios muy bien conectados con valores apenas por encima de los US$100.000. Y, teniendo en cuenta que muchas veces los valores de cierre se dan por debajo de los publicados, podrían entrar en esa categoría. Algunos casos son los barrios de Villa Urquiza ($100.128), Chacarita ($101.850) o Coghlan ($102.060).

Qué pasa en la zona norte del Gran Buenos Aires

En la zona norte del Gran Buenos Aires, los precios de venta se desaceleraron en enero un -0,1% según un informe del portal Zonaprop. Así, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$109.220 y uno de tres ambientes y 70 m², $161.286, en promedio.

Los barrios con los precios más elevados de la zona norte son La Lucila (US$3376/m²), Vicente López (US$3169/m²) y Olivos (US$2915/m²). Mientras que los barrios más accesibles son Villa Libertad (US$884/m²), José C. Paz Oeste (US$959/m²) y Boulogne Sur Mer (US$974/m²).