Plusvalía: Afirman que buscan aumentar la alícuota por los metros extra construidos para poder dar créditos

A fines de 2018, la Ciudad de Buenos Aires realizó cambios en el Código Urbanísitico que permitieron a los desarrolladores construir edificios en las esquinas -que suelen ser bajos- de la misma altura que los ubicados en el centro de la manzana. La ley de Plusvalía Urbana establecía un impuesto de entre el 10% y 35% que sobre los metros adicionales. Esa variación está atada a la zona en la que se construye el proyecto. Sin embargo, la semana pasada el bloque radical impulsó con apoyo de Cambiemos un nuevo proyecto de ley para reversionar esta ley y alzar el monto al 100% para todos los terrenos por igual.

Desde el Gobierno porteño, Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano, aclara que la plusvalía es un instrumento urbanístico que tiene como fin alimentar el recientemente aprobado Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS). “Este fondo plantea distribuirlo en sectores -sobre todo en la clase media- en forma de crédito para lograr que más personas tengan acceso a la vivienda y, además, así aumentar la demanda genuina en el sector”, explica. Según el funcionario, “el desarrollo inmobiliario en la ciudad está más orientado al inversor que al consumidor final, lo que es producto de una economía en la que no hay crédito como motor de la economía. Sólo acceden a la oferta quienes ya tienen un departamento o están posicionados económicamente para poder hacerlo”.

El impacto esperado

Desde su sanción, la ley “funcionó en los últimos años muy bien como incentivo para que el mercado se dinamice, nos ayudó a pasar la pandemia con un mercado pujante”, recuerda García Resta. Con este antecedente, Luis Cabillón -director general de Planeamiento Urbano- estima que con la aprobación del proyecto de ley, “este fondo va a subsidiar y generará certidumbre, una cantidad importante de créditos para que la ciudad se vaya equilibrando y la misma dinámica de desarrollo haga que las tierras vayan posicionándose en función del mismo mercado”, analiza

Uno de los puntos más polémicos del proyecto de ley es que pretende eliminar el porcentaje -que varía según el barrio-de la alícuota a cobrar por el diferencial de metros que los desarrolladores pueden construir gracias al cambio del Código . Es decir, todas las localidades pasarían a pagar del 10%-35% al 100%. A los ojos de los desarrolladores, esto podría representar que en la zona sur donde los montos son actualmente los más bajos el plusvalor sea 10 veces más caro. Sin embargo, García Resta señala que los lugares donde más baja era la alícuota fueron donde menos funcionó como incentivo y traccionó la demanda. “En la zona sur de la ciudad, donde la plusvalía hoy es del 10 %, la herramienta no logró que la ciudad se desarrolle porque la gente que vive ahí no accede a pagar metros cuadrados sin crédito. El único incentivo real para que se desarrollen estas zonas más postergadas es con crédito”, analiza.

En la misma línea, Cabillón reflexiona que no hay demanda de tierra en la zona y que los terrenos no tienen valor. “La demanda se generará ”a partir de la intervención del espacio público, del derrame de las subcentralidades que se vayan generando. Hay muchas maneras de generar valor y la herramienta de la plusvalía es de la cual nos vamos agarrar para darle ese valor”.

Por otro lado, el secretario de Desarrollo Urbano porteño entiende que “en otros lugares donde sí hay demanda, sobre todo en la zona norte donde el mercado es más pudiente sí puede acceder: el 35% sí es suficiente incentivo”. Además, la finalidad de conseguir una ciudad equilibrada también contempla “cuidar que no se saturen determinadas zonas que están al limite, como Caballito o zona norte donde la infraestructura las tiene que seguir soportando”, reconoce Cabillón.

Generación de la demanda

En el mercado inmobiliario, la base de la incertidumbre se radica en que los desarrolladores no saben si van a poder vender las viviendas ante la falta de demanda. A modo de respuesta, desde el gobierno buscan calmar las aguas y garantizar más certidumbre a partir del trabajo en conjunto con todos los actores de la cadena. “Queremos que no se distorsione demasiado la previsibilidad pero siempre trabajando en función de lo importante para nosotros como gobierno, que es tratar de generar al final de la cadena una demanda genuina y no una burbuja de metros cuadrados que se van haciendo pero que nadie puede acceder a ellos”, comparte García Resta.

En un plan que reza la generación de acceso a la vivienda, queda colgando el interrogante de qué pasaría con la valoración de los terrenos, que ante la amenaza de nuevos impuestos, los desarrolladores no estarían dispuestos a comprar por grandes montos. En otras palabras, que deberían bajar su precio para encontrar comprador. “Al generar una oferta genuina, el mercado se irá acomodando a partir de ese proceso”, estudia Cabillón, y añade: “Los terrenos al igual que los departamentos van teniendo una escalada en su valor impresionante en función del desarrollo de la zona, como pasó en Parque Patricios”.

“En la teoría, si un terreno valía US$420.000 y pagaba US$80.000 de plusvalía, para el desarrollador era un terreno que valía US$500.000 de los cuales US$420.000 se los daba al dueño del lote y US$80.000 le daba al gobierno de la ciudad en concepto de plusvalía. A partir del aumento de la plusvalía que plantea el proyecto de ley, ésta pasa de US$80.000 -por ejemplo- a US$280.000 en un lote muy puntual. Entonces, para que el desarrollador pueda seguir apostando por el proyecto y mantenga el costo, el dueño del lote debería bajar su precio a, por lo menos, US$220.000 en vez de los US$420.000 dado que el desarrollador pagaría US$220.000 al dueño del lote y US$280.000 al gobierno de la ciudad y quedaría en las mismas condiciones que con la plusvalía anterior”, ejemplifica Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias. “Los dueños de los lotes no van a aceptar que le digan que de un día para el otro su lote vale US$200.000 menos, sino que lo van a retirar del mercado. Esto también puede hacer que empiecen a subir las incidencias de las tierras o que oferta y demanda no se pongan de acuerdo y haya un `parate´ de seis meses a un año. Es un freno a la actividad”, analiza.

En este sentido, el director general de Planeamiento Urbano responde que: “La dinámica del mercado va a llevar a que los terrenos tengan mayor valor. Va a ser un cóctel. No lo tenemos que mirar como una fotografía sino como una proyección a 50 años. Va a haber un espacio de transición, de reacomodamiento, pero se está aprovechando un proceso en el que los incentivos con los descuentos en los cobros hizo que el registro de planos pasara de un promedio mensual de 200.000 m2 a 400.000 m². Esto va a implicar que el año que viene y el otro posiblemente esa cantidad de metros cuadrados bajen considerablemente”. Además, agrega que “si llegamos a completar este esquema, también va a generar la tendencia a la baja del metro cuadrado de venta porque va a tender a la baja la ganancia de los desarrolladores que van a cambiar riesgo por seguridad”.

¿Terrenos devaluados o acceso a la vivienda?

En el costo de oportunidad entre la devaluación de los terrenos y la generación de acceso a la vivienda, para el funcionario pesa más la segunda opción: “Si me preguntás si me preocupa demasiado que los terrenos del Norte -de este gran sector donde generalmente se vuelca la inversión- se modifique su precio o tengo que elegir entre eso y darle la posibilidad a Buenos Aires de crecer equilibradamente y a jóvenes la posibilidad de acceder a un crédito, elijo lo segundo”. El aumento de la población en una ciudad que desde hace 80 años tiene 3 millones de habitantes y que con el nuevo incentivo podría pasar a tener “4,5 millones en cincuenta años, eso sería un beneficio para todos, inclusive para los dueños de esos terrenos”, opina.

Ante este panorama, García Resta aclara que la idea del proyecto de ley no es generar una grieta entre propietarios de terrenos y créditos. “Nos vamos a tomar el verano para trabajar con ellos, llegar a una única ley consensuada para poder implementarla a principios del 2022 y que todo el sector suscriba a dos cosas que todos creemos que son importantes: por un lado, no cambiar las condiciones porque la economía no está fácil como para cambiarlas; y por otro lado, poder atender los problemas de fondo”, apunta.

Pero, ¿al buscar el beneficio de incentivar la demanda, no tendría que empezarse por los terrenos para que el desarrollador construya las viviendas sobre las cuales se genere la demanda? “Creemos que esto arranca con la tierra porque no hay demanda”, inicia a responder García Resta, y explica que la solución es la generación de demanda: “cuando no tenés un usuario final que compre las unidades y tracciona la cadena, el desarrollador compra la tierra y es todo incertidumbre porque no sabes a quien le vas a vender”.

Los cambios de medición, a favor de la calidad de vida

Actualmente, la plusvalía se calcula multiplicando tres factores: la diferencia de edificabilidad respecto al código anterior (los metros adicionales construibles), el valor de la incidencia del suelo y una alícuota que varía según la zona en la que se construye el proyecto.

Uno de los cambios que propone el nuevo proyecto es que se cuantificarán los metros vendibles presentables y ya no más los construibles como antes. Es decir que sólo se le cobrará plusvalía a los metros adicionales que computen por el Factor de Ocupación Total (FOT) y no a los espacios comunes como escaleras, ascensores y salas compartidas. Esto “no solamente va a generar un precio más justo, que tiene que ver con el desarrollo en función de la venta, sino que también se va a tender a sí o sí a implementar piezas de arquitectura de mayor valor y por ende una ciudad mejor. También se le va a generar a los edificios mayor calidad de metros comunes, tema que surge de la pandemia”, analiza Cabillón.

Sin embargo, expertos del sector señalan que los desarrolladores podrían tender a esquivar el pago del impuesto, aprovechar que los metros construibles no se computan en la ley de plusvalía y realizar dobles alturas o cocheras en las plantas bajas para presentar menos metros. “También con la plusvalía al 35% hay acciones de los desarrolladores para evitar pagar ese 35%. Ese tipo de controles los tenemos que hacer porque es nuestra tarea pero no podemos pensar una ley en función de una contravención. Tenemos que estar con los ojos abiertos, alerta, y las presentaciones de los planos son declaraciones juradas, entonces ahí está la responsabilidad del profesional tanto como la del desarrollador”, responde ante la posibilidad de que se den a lugar estos atajos.