Iván Kerr, exsecretario de Vivienda: “La herramienta para reactivar al sector inmobiliario existe, pero los bancos no usan”

Cuando en noviembre de 2024 el Gobierno dictó el DNU 1017 y luego en julio de 2025 el Ministerio de Economía firmó la Resolución Conjunta 2/2025 reglamentando las hipotecas divisibles, el ministro Luis Caputo celebró la medida como un hito para el acceso a la vivienda.

Tenía razón en celebrarla: es una herramienta bien diseñada, largamente esperada, que en teoría permite que una familia pueda tomar un crédito hipotecario para comprar una unidad que todavía no existe. Comprar desde el pozo “reduce en aproximadamente un 30% el costo del inmueble”. Es la diferencia entre acceder o no acceder a la vivienda propia para miles de familias de clase media.

El problema es que esa herramienta, hoy, no existe como producto bancario. Y la paradoja es que el Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra el 76% de los créditos hipotecarios del país, no ofrece el producto.

El sector privado lanzó el primer REIT argentino, con una colocación inicial de entre 20 y 30 millones de dólares. Antes, el mercado de capitales ya había visto el debut de un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate para crédito hipotecario, que canalizó US$100 millones.

Son señales genuinas y las celebramos. Pero todos estos instrumentos operan sobre “propiedades terminadas”, no sobre unidades en construcción. La razón es simple: como el crédito desde el pozo no existe en la práctica bancaria, el capital privado va donde el riesgo es conocido. No va a resolver el acceso masivo a la vivienda nueva.

Para eso se necesita la hipoteca divisible y, para que funcione a escala, se necesita que los bancos la implementen.

Si uno se detiene a analizar en detalle la Reglamentación N° 801 del BNA —la línea de crédito para desarrolladores—, revela que el obstáculo no es normativo sino operativo.

La Reg. 801 fue diseñada bajo un modelo anterior: el banco presta al desarrollador, el desarrollador construye, los fondos de preventa van a una cuenta fiduciaria a cancelar la deuda, y recién cuando el edificio está terminado e inscripto el comprador accede al crédito individual por la Reg. 800. Dos operaciones separadas, secuenciales, sin integración.

La hipoteca divisible requiere un modelo diferente: el desarrollador constituye una hipoteca global desde el inicio, el comprador firma el boleto inscripto durante la construcción, el banco compromete el crédito individual desde el pozo, y al finalizar la obra la hipoteca global se divide en tantas hipotecas individuales como unidades. Un solo circuito integrado que conecta al desarrollador, al comprador y al banco desde el primer día.

Para implementarlo, un banco necesita decisiones internas concretas: un nuevo esquema de garantía que permita la hipoteca global divisible en lugar del fideicomiso; una nueva línea de crédito individual para bienes futuros; un nuevo flujo de fondos que disocie el repago del préstamo constructor de los créditos de los compradores; una metodología de tasación de unidades en construcción a nivel individual; los sistemas tecnológicos para gestionar la operatoria; y la capacitación de su red comercial. Ninguna de estas decisiones requiere una ley del Congreso.

Pero hay un paso previo, sin el cual ningún banco puede moverse: el Banco Central debe emitir el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral. La Res 2/2025 es una norma civil y registral. Le dice al sistema cómo se constituye y divide una hipoteca. No le dice a los bancos cómo originar, registrar y contabilizar esos créditos en sus carteras.

Sin esa norma del BCRA —que establezca cómo clasificar la garantía futura como “preferida”, qué previsiones aplicar durante el período de construcción y cómo computar el capital mínimo por la doble exposición al desarrollador y al comprador individual— cualquier banco que implemente el producto opera en un limbo regulatorio que lo expone a observaciones de la supervisión.

Este es, según los propios operadores del sistema, el eslabón concreto que traba la implementación. Y aquí el argumento vuelve al mismo punto: el Banco Central también es conducido por el Poder Ejecutivo Nacional. El gobierno tiene en sus manos los tres vértices del triángulo: dictó la norma civil a través del Ministerio de Economía, conduce el BNA que concentra el mercado, y conduce el BCRA que debe emitir la norma bancaria. Ningún actor externo al Estado está bloqueando esto.

No hace falta mirar lejos para encontrar modelos que funcionan. En Colombia, Bancolombia y Davivienda ya ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos, con desembolsos por hitos de obra —al 0%, al 40% y al 80% del avance físico—. El banco aprueba el crédito antes de que exista la vivienda y acompaña el proceso constructivo.

En Perú, la hipoteca sobre bien futuro tiene respaldo legal expreso y los bancos la operan con contragarantías estándar —carta de crédito o fianza— para cubrir el período de construcción.

En Chile, la Ley 19.932 regula las promesas de compraventa en verde con protecciones al comprador, pie en cuotas durante la obra y compromiso bancario a la entrega.

En Uruguay, el Banco Hipotecario del Uruguay —banco público, exactamente como el BNA— financia proyectos con promesas de compraventa inscriptas antes de que exista la propiedad horizontal (una suerte de prehorizontalidad, hoy derogada en Argentina).

En todos estos países, la lógica es la misma: “El crédito acompaña la construcción desde el inicio, no espera a que el edificio esté terminado”. Eso es lo que abarata el costo para el comprador, lo que financia al desarrollador y lo que permite escalar la producción de vivienda nueva.

Argentina tiene hoy el marco legal para hacer exactamente eso. Lo que necesita es que los bancos se decidan a implementarlo.

El ministro Federico Sturzenegger declaró en el evento “Real Estate 2026” organizado por Reporte Inmobiliario en la UCA que el stock hipotecario —hoy de apenas US$5000 millones— podría multiplicarse por 10 en los próximos años. Es un horizonte posible y deseable. Y tiene razón cuando dice que la desregulación de costos de la compraventa puede dinamizar el mercado. Pero si ese boom hipotecario solo alcanza a quienes compran propiedades terminadas, habremos construido un mercado más activo para quienes ya tienen patrimonio, no para las familias que necesitan financiar su primera vivienda desde cero.

La hipoteca divisible es la pieza que conecta el mercado de capitales con las familias que hoy no pueden acceder. Es lo que transforma un instrumento de inversión en un instrumento de inclusión. Y está, literalmente, esperando que los bancos se animen a implementarla. El primero en dar ese paso debería ser el BNA: no solo porque concentra el 76% del mercado, sino porque es el banco del Estado que creó la herramienta.

El Gobierno lo sabe. Dictó la norma civil, maneja el principal banco del sistema y conduce el BCRA, que debe completar el andamiaje regulatorio.

Lo que falta es la decisión de cerrar el círculo. Esa decisión no requiere más tiempo ni más leyes. Requiere voluntad de que lo que se anunció con bombos y platillos en 2024 se convierta, de una vez, en un producto real, que una familia pueda pedir en cualquier sucursal del país. Ello significará un impulso real al desarrollo inmobiliario y facilitará el acceso a la vivienda de quienes más lo necesitan.

El autor es abogado y consultor en políticas de vivienda y financiamiento habitacional. Fue secretario de Vivienda de la Nación y presidente de ProCreAr.

Por Ivan Kerr

---

---

Conforme a