Propiedades: qué significa que si querés comprar bien tenés que aprender a ganar
Por qué ante una brutal baja de precios, la cantidad de operaciones de compraventa sigue sin aumentar.
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Megadevaluaciones, híperinflación y años de inestabilidad política han hecho que los precios de las propiedades en Argentina hayan bajado fuertemente. Desde 2017 hasta la fecha, el promedio de baja es mayor al 30% del valor de los inmuebles, y en algunos casos puntuales aún mayores. Pero a pesar de tener precios muy por debajo de los históricos, y a pesar de existir oportunidades concretas y visibles en todos los barrios, la parte compradora del mercado aún no se decide a actuar con confianza.
Y no es que no haya compradores, porque visitas se realizan muchas y consultas se reciben en cantidad. Desde hace muchos años existe una demanda contenida, primero por los altos precios que tenían las propiedades, luego por la pandemia y finalmente por la inseguridad política y económica del país. Especialmente por la devaluación de su moneda, que modifica el precio relativo de los inmuebles (aunque en dólares siguen costando lo mismo, cambia su valor en pesos).
En este sentido, desde el sector, hace unos meses que se viene insistiendo en que los compradores deben aprender a ganar. Toda broker en su carrera escuchó infinidad de anécdotas sobre lo baratas que estaban las propiedades en 2002 y de los grandes negocios que realizó tanta gente comprando inmuebles en ese período. Sin embargo, son pocos los casos puntuales de gente que pudo conseguir comprar, algo que demuestran los números estadísticos de la cantidad de operaciones realmente realizadas esos años.
Pero la explicación en ese entonces era válida, ya que no se disponía de los dólares necesarios y la mayoría de la población venía arrastrando una pérdida de poder adquisitivo de altas dimensiones. Hoy en día, la demanda de propiedades se ha resentido, pero sigue habiendo una cantidad enorme de gente que puede y quiere comprar un inmueble, ya sea como inversión o como vivienda, pero no se anima a hacerlo por miedo a que el mes siguiente pueda bajar aún más de precio y darse cuenta de que ha hecho un “mal negocio”.
Lo que no sabe, porque nadie tiene la certeza, es cuál será el momento piso donde las propiedades volverán a subir de precio. Y lo que no se da cuenta es de que hoy ya estaría haciendo una compra superconveniente, ya que se enfrenta a una oferta abundante para elegir y aún con margen de negociación. Se trataría de una operación que casi con seguridad en el largo plazo le significará un upside de precio significativo y un aumento importante de su capital. Ante una propiedad publicada a un 20% o un 30% menos que su mismo precio hace tres o cuatro años, y aún con margen de negociación de un 10% más, muchos aspirantes a comprarla realizan ofertas exageradas, llegando a superar la mitad del máximo valor al que cotizó ese inmueble hace solo unos años.
Obviamente, esa operación termina sin concretarse y tanto el vendedor, a pesar de estar dispuesto a bajar mucho, así como el comprador, que necesita mudarse o puede hacer esa buena inversión, se ven ambos perjudicados por la sensación del comprador de que puede hacer un negocio aún mejor. En palabras más vulgares, de un jugador que no sabe ganar. Tal vez nos ocurra que en 10 o 20 años estaremos hablando de 2022 como el año en que te comprabas un inmueble por un poco más de la mitad de su valor actual, pero donde pocos puedan decir fehacientemente: “Yo compré uno”.
(*) El autor es CEO de Bresson, Realty & Lifestyle
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