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La compra, paso a paso
Lo que hay que saber para concretar operaciones: requisitos, costos, comisiones y la nueva tramitación ante la AFIP
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En la adquisición de una vivienda existe un proceso que se inicia en el quiero comprarme algo y termina con el feliz momento de aquí tiene sus llaves . En el transcurso entre la decisión y la concreción de la operación hay un itinerario por sortear.
Primero se deben definir las características del departamento que se busca. Es bueno volcar en un papel las necesidades para clarificar las ideas antes de comenzar el derrotero. El capital disponible marcará el rumbo de la búsqueda. Se debe afinar el lápiz con el fin de saber cuánto se puede pagar, según los ahorros y la capacidad de endeudamiento. Los bancos exigen no comprometer en la cuota de crédito más de un tercio de los ingresos de ambos cónyuges.
Mario Gómez, director de Toribio Achával Oncor International y coordinador de la especialización en emprendimientos urbanos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, comenta: "En el propietario, la decisión de la venta conlleva una gran carga emocional porque se ponen en juego recuerdos personales y familiares a los que pretende por lo general valorar económicamente".
En el caso del comprador, dice, "se mezclan sentimientos encontrados: deseos de progreso, proyectos por concretar y miedo al futuro".
Por otro lado, existen también factores culturales que influyen en los comportamientos de compra. "En la Argentina, el 75% de la gente es propietaria de su vivienda y esto ocurre en todos los niveles socioeconómicos. A diferencia de muchos países europeos en los que los nuevos matrimonios que acceden a su primera vivienda son inquilinos por opción, en nuestro país en general se prefiere comprar y sólo cuando no queda otra alternativa se alquila", agrega Gómez.
Pasos por seguir
Armando Pepe, titular de la firma homónima, dice: "Primero se debe elegir una inmobiliaria de prestigio y es fundamental que esté inscripta en la Cámara Inmobiliaria Argentina. Luego se recorren inmuebles, se elige y se pide toda la información correspondiente, que debe suministrar la inmobiliaria".
Una vez conocidas las características del inmueble y la documentación que deberá acompañar la operación, se realiza una reserva y se pide el título de propiedad. Nunca estará de más solicitar las últimas dos o tres liquidaciones de expensas para verificar el monto real.
Al mismo tiempo, se necesitan los certificados de dominio, de inhibición, administrativos y referenciar el título para convalidar la operación. El escribano elegido por el comprador deberá constatar que toda la documentación esté en regla.
La escribana Silvina Dowbley sostiene: "Mi sugerencia es que el cliente elija a su escribano de confianza. Otra alternativa es concurrir al Colegio de Escribanos para asesorarse al respecto".
Los honorarios del escribano los abona el comprador y corresponden a un 2% de la operación realizada.
Otro gasto para tener en cuenta es el sellado. Según un informe del Colegio de Escribanos de la Capital, el inciso 1° del artículo 355 del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires dispone para este año que en los casos de vivienda única, la exención del impuesto de sellos corresponderá cuando la valuación fiscal o el valor de la operación -el que resulte mayor- no superen los 360.000 pesos, debiendo tributarse dicho impuesto (1,25%) sólo sobre el excedente de dicho valor.
Cuando se trata de vivienda única no se paga el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI). Si el vendedor destina lo que obtiene de la operación a la compra de otra vivienda deberá informárselo a su escribano con 20 días de anticipación para que se tramite la exención correspondiente. En el caso de más de una vivienda, en concepto de ITI se deberá abonar el 1,50 por ciento.
Si la operación supera los 200.000 dólares y si el origen de los fondos es de dudosa procedencia, debe comunicárselo a la Unidad de Información Financiera (UIF).
La comisión en concepto de honorarios a la inmobiliaria está en el orden del 3 al 4%, más IVA.
Informe a la AFIP
Cuando un inmueble ingresa a la venta, el corredor inmobiliario deberá informar al organismo recaudador esa circunstancia. Es decir, ubicación, titular y valor de la venta, entre otros datos. Este informe se realiza de manera informatizada o, en su defecto, en la agencia AFIP, con la siguiente denominación: Comprobante o Autorización de venta o Alta inmobiliaria , con un código de identificación, que se volcará en formularios que se confeccionará según instrucciones de la AFIP.
"Nos permitimos adelantar nuestra opinión en contrario para este trámite por entenderlo inconveniente e irrelevante para los fines perseguidos, en especial la depreciación del valor del inmueble, al operarse la escritura traslativa de dominio", comenta J. Oscar Iglesias, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires.
El titular de la entidad entiende que el valor de oferta del inmueble dado por el vendedor para la venta no es el del mercado, sino que es una estimación sobrevaluada para su posterior negociación con el futuro comprador. En consecuencia, esta información no refleja nunca el verdadero valor de la propiedad.
"Esto ocasionaría en principio para la AFIP una duda en contra de la conducta del vendedor respecto de la realidad de los hechos, puesto que al concretarse la venta del inmueble por un valor inferior al primeramente ofrecido se podría interpretar la existencia de una conducta evasiva inexistente", agrega Iglesias.
Por otra parte, sin firmar la autorización de venta y según las nuevas normas exigentes, el profesional inmobiliario estaría informando a la AFIP datos que no fueron refrendados por el vendedor.
A su vez, si el negocio no se realiza, el ente recaudador podría considerar equivocadamente como valor real del inmueble el que fue estimado para la venta. "En este supuesto, el titular del dominio puede manifestar que ese precio fue impuesto por el profesional a cargo de la intermediación, o que nunca fue decidido por él. Estaríamos así a las puertas de innecesarios litigios procesales. Por todo lo expuesto es que consideramos que la información previa que originaría el acta en análisis debe desecharse", afirma Iglesias.
En caso de materializarse la operación se deberá informar a la AFIP en un documento denominado Confirmación de venta . Esta se realizaría una vez firmado el boleto de compraventa para ser tenido a la vista en el momento de conformarse la escritura traslativa de dominio, como requisito previo obligatorio que reclamará el notario interviniente.
Para tener en cuenta
- Pedir el título de propiedad del inmueble que se comprará. Además, dos o tres liquidaciones de expensas, certificados de dominio e inhibición
- El escribano lo designa el comprador y los honorarios son el 2% de la operación
- Pago del ITI: corresponde cuando no es vivienda única o cambio de vivienda. De lo contrario habrá que abonar el 1,50 por ciento
- Comisión inmobiliaria: entre el 3 y el 4% más IVA
