Las garantías, un tema crucial

Para muchos, el momento de alquilar se convierte en una prueba, tanto por el dinero en sí que deben desembolsar por el inmueble en cuestión como por otros requisitos que deben cumplir y que no siempre son tan sencillos de lograr. Ingresos justificables y garantía propietaria que los avalen son barreras que en ocasiones dificultan el acceso a la vivienda deseada.

En un intento por adaptarse a la situación económica actual, algunos locadores modifican sus solicitudes de depósitos o adelantos. "Hay más flexibilización en cuanto a lo que se le pide al inquilino: un mes adelantado, un mes de depósito y un 5% de comisión. Todo para facilitar el acceso a la vivienda", comentó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Sin embargo, el requisito de la garantía suele aceptar sólo las de inmuebles de la ciudad de Buenos Aires y algunos dueños sólo las de familiares directos, haciendo aún más difícil el cumplimiento de este punto. Sumado a que las de por sí no muy populares garantías de propiedades de la provincia de Buenos Aires presentan una dificultad extra para ser aceptadas.

"La vivienda única en la provincia de Buenos Aires es inembargable desde que se sancionó la ley 14432. Es decir que si uno es propietario de un solo inmueble en territorio bonaerense no puede utilizarla como garantía en un alquiler por ser inembargable. Esto produjo una limitación sumamente perjudicial para todos los postulantes", destacó sobre esta ley promulgada por decreto a fines de diciembre de 2012 Soledad Balayán, de Maure Inmobiliaria, empresa que trabaja con las garantías que brinda el Banco Supervielle.

Si bien ya existían los seguros de caución brindados por financieras, hace cuatro años salieron al mercado las garantías bancarias en busca de satisfacer esta necesidad de la mano de este banco.

"Estamos seguros de que con el transcurso del tiempo debería ser una de las principales herramientas que otorgamos, que tanto las inmobiliarias como los propietarios que alquilan sus propiedades en forma directa deberían usar para asegurarse el pago del canon locativo. Está orientado a todo tipo de público entre 18 y 85 años que pueda demostrar ingresos y no tenga antecedentes negativos en el sistema financiero", dijo Alejandro Quatrini, gerente de canales indirectos del Banco Supervielle.

Lanzado a fines de 2008, el banco otorgó más de 4000 garantías y en el último año, el volumen de operaciones fue de 800 garantías. Para 2015, la expectativa de colocación es bastante moderada, calculando otorgar unas 700. "Los que sí aceptaron muy bien este tipo de certificados son los propietarios que alquilan en forma directa sin intervención de las inmobiliarias", afirmó Quatrini.

Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque, que también trabaja con garantías bancarias, comentó al respecto: "Este sistema cada vez más solicitado por los inquilinos está comenzando a ser aceptado por las inmobiliarias y, por ende, por los propietarios que asesorados por los brokers entienden las ventajas de esta nueva forma de garantizar el pago de los alquileres. Durante 2014 se realizó mayor cantidad de alquileres con estos avales que en años anteriores".

Sin embargo, esta instrumentación que aún es vista con cierto recelo tanto por algunos dueños como por inquilinos fue afectada por los factores que dificultaron su implementación en los últimos meses.

Balayán enumeró: ‘’Los candidatos se encuentran cada vez más endeudados, con lo cual pueden tener un valor preaprobado alto, pero al avanzar con el proceso se evidencia un alto nivel de endeudamiento que hace que el sueldo neto luego del monto financiado, no alcance para solventar alquiler y expensas. Las últimas solicitudes que hemos ingresado fueron rechazadas por situaciones financieras irregulares y muchos inquilinos lo descartan por su costo".

A pesar de esto se destacan dos ventajas para inclinar hacia estas garantías a los dueños indecisos, que tienen fuertemente arraigados los viejos usos y costumbres del mercado.

"Si el arrendatario no cumple, el banco le avisa al propietario del incumplimiento y le exige que inicie el reclamo a su inquilino, pero mientras ocurre todo esto, la entidad financiera paga rigurosamente el alquiler al arrendador. Es decir, que el propietario no evita el problema, pero lo transita cobrando el alquiler. Y la segunda ventaja es que el banco frente al incumplimiento informa a todas las calificadoras y ese inquilino pasa a tener malos antecedentes comerciales. Esto es muy importante porque hay muchos malos inquilinos que no quedan registrados en ningún lado, y van de alquiler en alquiler incumpliendo sin que nadie lo pueda advertir. De este modo y con malos antecedentes, el próximo propietario lo sabrá fácilmente pidiendo un informe", destacó Mariano Oppel, titular de Oppel Inmuebles, que también trabaja con las garantías de Banco Supervielle.

El acceso a estas garantías no resulta engorroso, ya que la misma inmobiliaria puede gestionársela al candidato con sólo presentar el recibo de sueldo, su DNI y completar una planilla de información adicional. Sin olvidar el costo bancario del 5,25% más IVA del monto total del contrato.

Si bien es cierto que los propietarios están acostumbrados a la garantía tradicional, dependerá de la comunicación de estas empresas con las inmobiliarias y los dueños del inmueble para mostrar con mayor claridad las bondades de este producto para que se transforme en la primera opción a la hora de garantizar el pago en la locación", concluyó Perrone.

Una nueva opción

Alquilar se puede es un nuevo programa que creó el Banco Ciudad junto con el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que se aplica a través de un sistema de puntaje. Este ofrece una garantía bancaria que abarca el monto total del alquiler, más un 30% en concepto de expensas ordinarias.

La garantía es por 24 meses pudiendo renovarse hasta por dos períodos similares más; una opción a un préstamo acceso, esto es un crédito para cubrir costos iniciales de ingreso al alquiler a tasa fija subsidiada (19,5% T.N.A) otorgado por el Banco Ciudad, a devolver en 23 cuotas, y para los solicitantes de menores ingresos incluye un subsidio parcial del alquiler, que varía según el tamaño del grupo familiar, destinado a pagar parte de la cuota mensual de alquiler, hasta un máximo del 75% de ese monto, y será otorgado a las familias de mayor vulnerabilidad.

Está orientado a favorecer el acceso a un contrato formal de alquiler de vivienda en la ciudad de Buenos Aires a familias jóvenes y estudiantes de todo el país que residan o trabajen en la Capital, e incluye a aquellos que no cuentan con ingresos mensuales formales que podrán acceder mediante un ahorro previo, depositando cuatro cuotas mensuales y consecutivas equivalentes cada una al valor mensual del alquiler buscado. Concluido el plazo del ahorro el solicitante podrá acceder a la garantía bancaria.

"Con este programa completamos una amplia oferta en materia de vivienda y podemos ofrecerles a las familias diferentes herramientas de financiamiento, que ahora incluyen al alquiler. Los primeros resultados nos muestran que estamos en el camino correcto. Aun sin hacer un lanzamiento formal, el programa Alquilar se puede ya alcanzó, terminando enero, más de 74.000 visitas a la página Web, de las cuales 5700 están en proceso de inscripción y ya completaron el formulario electrónico 2719 postulantes. Tenemos muchas expectativas de colocar en esta primera etapa más de 1000 garantías", dijo Rogelio Frigerio, presidente del Banco Ciudad.

Inscribir locaciones urbanas

El 28 del actual termina el plazo para inscribir las locaciones urbanas en el régimen de las operaciones inmobiliarias de la AFIP. La medida rige desde inicios de 2015, pero se otorgó un bimestre para la inscripción de los contratos anteriores al 1° de enero último en vigencia. Esta norma está destinada a ampliar la red de fiscalización de las operaciones entre privados por parte del organismo recaudador. También se encuentran alcanzadas las cesiones de derechos o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre estos inmuebles, siempre que superen la renta bruta de los 8000 pesos por mes.