Los barrios porteños con casas con mayor riesgo de derrumbe

Tras el derrumbe en marzo del edificio de la avenida Pedro Goyena 555 del barrio de Caballito en el que fallecieron dos hermanos de 75 y 77 años como consecuencia del desmoronamiento de una propiedad lindera a una obra en construcción, diferentes sectores comenzaron a hacer hincapié sobre falencias y falta de controles tanto en obras vigentes como en construcciones más antiguas. Esto lejos parece próximo a resolverse: un relevamiento llevado a cabo por la Asociación Civil Defendamos Buenos Aires asevera que entre departamentos, casas y obras en construcción existen 5400 viviendas en peligro de derrumbe.

Edificios con falta de mantenimiento, hoteles en estado paupérrimo y casas tomadas que lindan con obras donde levantan nuevos desarrollos parecen ser una bomba de tiempo. En especial, Belgrano, que encabeza el ranking, seguido de Núñez, Palermo, Almagro y Constitución, en ese orden, son los barrios que presentan el número más alto de viviendas con posibilidades de derrumbe, según el estudio, seguidos de Liniers, Flores, Floresta, Villa Crespo y Villa Devoto.

Las respuestas a tres tragedias consecutivas

El edificio que colapsó en Caballito es el mismo que, ya a principios de 2023, la Defensoría del Pueblo había advertido al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), en cuatro instancias disímiles y tras denuncias de los vecinos del inmueble, sobre irregularidades en la obra, exigiendo que se corroboraran las medidas de protección hacia terceros y la integridad estructural. Y si bien en diciembre último el Gobierno porteño intimó a la constructora para que ajustara la memoria de excavación, que difería de la forma en la cual se estaban ejecutando los trabajos, las medidas para evitar la tragedia resultaron siendo insuficientes.

En menos de 30 días, cuatro personas muertas y decenas de heridos pusieron la lupa otra vez en esta problemática. Porque el derrumbe del edificio de la calle Pedro Goyena al 500 solo fue el primero de una “trilogía”: 11 días atrás, en Palermo (Uriarte al 1700) fallecieron dos obreros producto del colapso de una losa en una obra en construcción. Y seis días después sucedió un nuevo incidente –por fortuna, sin víctimas–: se desprendió la mampostería que impactó en un local comercial lindero en otra obra, en Río de Janeiro 299, también en Caballito.

A la hora de encontrar respuestas a los repetidos derrumbes que se han producido en CABA, la realidad es que la Ciudad cuenta con una vasta cantidad de inmuebles de propiedad horizontal de hasta 100 años de historia, y en muchos casos sus habitantes no pudieron realizar el mantenimiento pertinente, “tal vez por la complejidad que implica los altos costos. Y hay que recordar que, muchas veces, los derrumbes que suscitan las obras nuevas son en inmuebles de propiedad horizontal”, ejemplifica el legislador porteño por la Unión por la Patria y exsecretario de Empleo de la Nación, Matías Barroetaveña.

Asimismo, se dio una amplia gama de políticas, “como el aumento de la constructibilidad que generó el Nuevo Código Urbanístico, la sanción de convenios a medida del sector y una gran cantidad de excepciones normativas vía interpretación urbanística”, opina Barroetaveña. Y advierte que, conforme un relevamiento de obras que lleva adelante la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), a febrero de 2024 existían en la Ciudad 1295 obras registradas, de ellas: 123 son excavaciones y 63, demoliciones. Y entendiendo que los mayores riesgos de derrumbe se producen en estos últimos casos, “no pareciera una tarea compleja poder avanzar en un permanente monitoreo de la situación por parte del GCBA”.

En efecto, este tipo de episodios ya viene ocurriendo en el último año y medio de manera creciente: en 2023 se dieron seis siniestros (Barrio 31, Rivadavia 8758, Escalada 3454/6, Cabrera 3300, Río de Janeiro 100 y José Antonio Cabrera 3300), cuando entre 2019 y 2021 solo se registraron tres (Defensa 600, Freire 2200 y avenida Pavón al 3000). Parte de ese incremento se explica en el crecimiento que tiene la Ciudad de Buenos Aires en lo que a negocio inmobiliario se refiere, que pareciera que “no viene acompañado al mismo ritmo que los controles y supervisiones”, aclara Bárbara Rossen, director general de Derechos de Acceso a la Ciudad-Defensoría del Pueblo CABA.

Este tipo de sucesos suelen ocurrir, por otro lado, “cuando hay edificios de gran porte con subsuelos que lindan con viviendas, multifamiliares, pero de pocos pisos, con muros medianeros que además de que es un cerramiento es un muro de cargas, es decir, el peso descarga directamente en el terreno natural. Y al hacer la submuración pierde la estabilidad”, pormenoriza Rossen.

El historial de derrumbes y qué dice la ley

Desde 2007, en la Ciudad de Buenos Aires, se contabilizaron 35 derrumbes. Como una constante sin continuidad de solución, en diciembre de 2009 se desmoronó una loza de una obra en construcción que provocó la muerte de un obrero por aplastamiento, en tanto que otros dos resultaron heridos. Y ocho meses después fallecieron tres personas en Villa Urquiza, producto del derrumbe de un gimnasio, ocasionado por una retroexcavadora que trabajaba en una obra lindera que dejó expuestos los cimientos y generó la caída de la pared medianera de un petit hotel de antaño. En septiembre de ese mismo año, en Palermo colapsó el entrepiso de la discoteca Beara y dejó como “saldo” dos jóvenes fallecidos.

Al triste y vasto historial de estadísticas de personas que perdieron la vida a causa de derrumbes se le suma el obrero aplastado por un techo en una obra en construcción emplazada en avenida Directorio 428, en octubre de 2011; una persona fallecida tras el derrumbe de un edificio entero ubicado en Bartolomé Mitre al 1200, en noviembre de ese mismo año; otro obrero aplastado por parte de una pared medianera durante el desarrollo de otra obra en construcción en Emilio Mitre al 600, en mayo de 2012. Y la similitud de los accidentes se repite, porque en agosto de ese mismo año pereció una persona aplastada por una losa en la calle Lavalle al 1500 y, en ese mismo mes, pero de 2014, se desplomó una obra en construcción en Juana Azurduy y Cabildo.

Es importante resaltar que en 2000 se había dictado el Decreto Nº 733/2000, a través del cual se creó el Registro de Profesionales Verificadores de Obra (PVO). Este nuevo sistema de “profesionales verificadores de obra” reclutaba profesionales de la construcción independientes que se inscribían en este registro y tenían a su cargo las verificaciones especiales de las obras que el GCBA les iba encomendando. Pero este sistema fue disuelto en 2014 mediante el Decreto N.º 271/2014 y, en adelante, se dispuso que las verificaciones fueran realizadas por la Agencia Gubernamental de Control a través de los agentes permanentes de esta.

A su vez, la Ley Nº 3562 (sancionada el 16/9/2010) establecía la obligación de inspeccionar toda obra en construcción que se encontrara en las etapas de demolición y excavación, y exigía la presentación detallada del proyecto de demolición, excavación, submuración y apuntalamiento. Pero esta ley fue derogada por la Nº 4268 (sancionada el 30/8/2012), que, si bien conservó el sistema de inspecciones, sumó la obligación de la presencia de un representante técnico o un profesional calificado que lo asista en su función durante las tareas a cargo de la empresa excavadora y dispuso inspección obligatoria para la excavación que sea menor a los 4 metros al completar el 10 % del avance de obra.

A la postre, esta última ley fue derogada por la aprobación de un nuevo Código de Edificación (Ley Nº 6100), que, mediante su Art. 2.1.22, fija “la facultad, pero la no obligatoriedad del GCBA, a inspeccionar las obras en ejecución”. En definitiva, la Legislatura delegó sus facultades en los llamados “Reglamentos Técnicos” del Poder Ejecutivo. Hasta que, en 2019, el Poder Ejecutivo quitó dicha obligatoriedad de presencia permanente en una obra durante la excavación a cambio de que se presentasen informes de avance con determinada periodicidad al GCBA.