Son siete: los secretos detrás del barrio porteño más elegido para construir nuevos edificios

En medio de la crisis macroeconómica, el sector de la construcción no encuentra techo en una zona específica de la Ciudad de Buenos Aires. “Hoy Caballito es uno de los focos principales de crecimiento en el rubro inmobiliario, siendo una de las zonas donde hay mayor cantidad de metros cuadrados en construcción y adicionalmente es uno de los barrios con la tasa de fidelización más grande”, afirma el Kevin Savelski, director del grupo 8.66 que tiene cuatro proyectos en marcha en el barrio.

La demanda del barrio históricamente fue a contracorriente de la del resto de la ciudad. “Antes, las obras se concentraban en Caballito sur, es decir desde la avenida Rivadavia hacia Directorio, a diferencia de los demás barrios donde el norte es más buscado que el sur”, analiza Agustín Walger, director de Lépore Propiedades.

Sin embargo, el posicionamiento de los valores en el sur y la oportunidad de construir más barato en el norte llevó a una descentralización del área premium que fortaleció el norte. Este efecto derrame se evidencia en la zona de Parque Centenario, área circunscripta por las vías del ferrocarril TBA hacia el sur, la calle Río de Janeiro y la avenida Honorio Pueyrredón, como límites este y oeste respectivamente y la avenida Ángel Gallardo con frontera norte.

Entre las 50 manzanas al norte de la avenida Rivadavia en torno al parque, se encuentran en distintas instancias de ejecución con 37 emprendimientos de los cuales 14 son obras en sus inicios con un avance inferior al 5%, según indica un nuevo informe de Reporte Inmobiliario. La cantidad de proyectos es inferior al boom de construcciones que el barrio experimentó en 2020, cuando sumaban 51 en total.

Las siete claves del boom

1) Diferencia de valor en terrenos

“El amplio crecimiento que tuvo la zona sur y la escasez de lotes más el aumento del valor del precio del metro cuadrado, inevitablemente arrastró el crecimiento a la parte de Caballito norte, una zona con más oportunidades para emprender más metros cuadrados a un valor un poco más bajo”, dice el desarrollador Savelski.

En números, “la incidencia del lote en el sur es de US$600 a US$800 por metro cuadrado mientras que en la zona norte ronda entre los US$300 y US$500, según la ubicación”, indica Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades.

Más allá de la consolidación, la alta cotización de la tierra en la zona sur del barrio se debe a que “solo se puede conseguir tierra a través de inmobiliarias reconocidas que tengan la posibilidad de mover a varios PH porque las únicas tierras grandes que quedan son más de seis o siete PH en el mismo lote”, opina Alejandra González de la inmobiliaria Justevila.

El beneficio del valor de las tierras se combina con la ventana de oportunidad que genera la devaluación en la construcción. En mayo de 2023 construir un edificio de poco más de 1000 m² totales en propiedad horizontal de ocho pisos parte de un presupuesto de casi US$560.000, con un costo por metro cuadrado vendible en casi US$702. Medido en dólares blue, este mes cuesta un 8,57% más barato que en abril, según el último informe de Reporte Inmobiliario.

2) Foco en la demanda

Para D´Odorico, la economicidad de la tierra deja lugar para el desarrollo del producto que cumpla con las exigencias de la demanda. “Los nuevos proyectos están dados porque la gente después de la pandemia no necesariamente busca ubicación sino que el departamento tenga buenas medidas, espacios ventilados y luminosos. Prefieren vivir en el norte con vista aérea antes que entre medianeras en un contrafrente y para lograr luminosidad y vistas tenés que conseguir lotes a valores accesibles para realizar edificios de gran envergadura”.

Contrario a la escasez de lotes en la zona sur, las oportunidades en el norte se deben a que en esta área del barrio supo haber empresas que dejaron de funcionar y se vendieron como predios, lo que dio a lugar a la posibilidad de construir proyectos más grandes. La oportunidad de construir en altura y en laterales permitió sumar amenities, aspecto que mejora la calidad y el precio final de los edificios. “No es lo mismo una piscina en un triple frente de 15 metros que una chiquita en una terraza. En estos terrenos entonces quedan pulmones de manzana con pileta, solarium, parrilla”, señala el director de D´Odorico.

Bajo esta lógica se hicieron por la zona norte muchos proyectos de doble y triple frente, ya que -al haber lotes de menor cuantía-, se han logrado edificios de mayor envergadura en términos de altura y potencialidad de torre. El hecho de hacer construcciones más altas implica más luminosidad, espacio y altura, y por ende logran unidades de mayor valor”, indica D´Odorico.

Coincide con este punto de vista el informe de Reporte Inmobiliario, que destaca que “la cantidad de metros cuadrados en ejecución aumentó debido a edificios de mayor escala que se encontraron en la zona. Actualmente 10 desarrollos superan los 4000 m² de obra cuando el año pasado eran seis los que superaban esta superficie total de obra”, detalla el relevamiento.

3) Calidad y ubicación

Calidad y ubicación son los dos factores que atraen el público que viene de otros barrios con alta demanda, que buscan propiedades con buenos materiales constructivos pero con valores más accesibles, según Alejandra González de Justevila. Si se analiza al barrio en su totalidad, opina que “Caballito ha crecido exponencialmente en los últimos 25 años en cuanto a cantidad y calidad de obras. Yo creo que somos uno de los barrios que tiene más alta calidad de construcción, dado que no se aceptan ya casi departamentos sin doble vidrio, pisos de porcelanato italianos, se entregan con sistemas de refrigeración de alta gama, algunos con calderas, con radiadores o pisos radiantes, mesadas de silestone... tienen una calidad extrema comparada con otras zonas”.

Coincide Luis D´Odorico, quien señala que “el desarrollador que compra en una zona que no es el núcleo de un barrio y pagó una menor incidencia del lote tiene que ofrecer calidad de construcción; en esa mezcla se da el éxito”.

4) Valores más accesibles

Para el inversor interesado en uno de los barrios más buscados para vivir de la ciudad -según un informe trimestral de Mercado Libre-, un punto importante del barrio es que los valores a estrenar se pueden comparar en términos nominales con los del año 2017, cuando promediaban US$2745/m². Este año, el informe de Reporte Inmobiliario indica que el valor promedio actual por metro cuadrado de las unidades se ubicó en los U$S2874/m² y después de tres años a la baja, en el último año se registró la primera -aunque leve- señal de mejora: creció un 0,63% entre 2022 y 2023.

A su vez, el relevamiento sostiene que “el valor mínimo registrado dentro de los emprendimientos se ubicó en US$2531/m², mientras que el máximo registrado alcanzó los US$3224/m². El año pasado el límite más bajo de cotización era de US$2605/m² y el superior se ubicaba en los US$3230/m²″.

Frente a este panorama de valores, González destaca el cese de la baja de precios. “Esta tendencia a la baja paró porque la mano de obra, que impacta muy fuerte en la construcción, creció en volúmenes importantísimos por la inflación”, señala. En efecto, la mano de obra aumentó un 10% en abril y un 27,8% en el acumulado anual, según el Sistema de Índices de Precios de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires.

En ese contexto es que la especialista inmobiliaria se anima a pronosticar que “los precios de venta van a subir después de las elecciones, ya que no hay forma de que se sigan manteniendo ni tampoco van a bajar más de lo que ya bajaron”. Desde 2020, el valor de las unidades a estrenar cayó un 11,42%, según el informe de Reporte Inmobiliario. En ese sentido, aclara que “quizás no es momento para quien se achica porque los usados están baratos y si tiene que achicarse el dinero que les queda es menor que el que les queda si se agranda”.

5) Incorporación de verde

Un aspecto muy buscado desde el replanteo de la calidad de vida que generó la pandemia es el contacto con la naturaleza. La zona de Caballito norte tiene el Parque Centenario como protagonista, pero una nueva obra en proceso busca sumar verde y espacio de recreación propios Se trata de la obra sobre la avenida Honorio Pueyrredón, que propone suprimir los carriles en dirección al sur entre la avenida Gaona y la calle Neuquén para construir un parque lineal, una calle verde.

Cuando se concrete, será el primero de este tipo en la ciudad y brindará más espacio público al peatón y reducirá la superficie de circulación de vehículos, particulares y de transporte público. La obra que conectará dos espacios verdes (Plaza 24 de Septiembre y Plaza Giordano Bruno) implicará la intervención una superficie de más de 40.000 m² y se generarán casi 10.000 m² de nuevas áreas verdes y superficie absorbente en el barrio, impactando en la vida de más de 80.000 vecinos.

A pesar de haberse suspendido por reclamos vecinales de contaminación sonora, la obra está de vuelta en marcha siguiendo las recomendaciones para la mitigación del impacto acústico. Fuentes del Ministerio de Espacio Público e Higiene Urbana aseguraron que “en función de las demoras interpuestas por los procesos judiciales estamos evaluando y ajustando el cronograma de avance de obras”, aunque aclararon que de momento no hay fecha estimada de finalización.

Hasta ahora se completaron los trabajos en las dos cuadras de la avenida Honorio Pueyrredón (900 al 1000 al 1100) comprendidas entre la avenida Gaona y la calle Franklin. Estos trabajos consistieron en la plantación de 59 ejemplares de arbolado nuevos, cuatro dársenas (dos de uso compartido y dos de carga y descarga de mercadería), 15 bancos de madera y ocho cestos de basura metálicos.

“La obra va a generar un polo gastronómico y una mayor circulación de gente. Ganan veredas importantes porque cortan la mitad de la calle, lo que le va a dar preponderancia a locales gastronómicos”, opina D´Odorico.

6) Inversores que apostaron en años de esplendor

El director de la inmobiliaria Lépore indica que la cantidad de nuevos emprendimientos también se debe a la expectativa de valores inicial, que después no terminó de convalidarse: “Muchos inversores que compraron cuatro años atrás con el metro cuadrado a US$2500 lo hicieron pensando en salir y revenderlos terminados a US$3300″. Sin embargo, dice que dada la coyuntura macroeconómica el mercado hoy convalida más el precio inicial que el pretendido, ya que para edificios de buena calidad pero no ultra premium los valores rondan entre los US$2300 y US$2500.

En ese marco es que distingue tres escenarios viables para ese inversor. “Una opción es hacer el duelo de que no le van a pagar lo que hubiese querido o hasta menos del precio al que compró, y venderlo. Otra es volver a meter la propiedad en la cadena de producción, o sea participar de un desarrollo nuevo y, por ejemplo, entregarle al dueño del lote el departamento como parte de pago y así volver a ponerse en juego como inversor con la expectativa en el nuevo desarrollo. La tercera es alquilarla para no perder dinero al venderlo ahora y no tenerlo vacío con el costo de expensas y mantenimiento, y analizar el mercado de compraventa cuando termine el contrato de tres años”, concluye.

7) El potencial de una zona con espíritu de barrio

“Históricamente Caballito fue un barrio muy codiciado, es una zona donde abundan los colegios, hay gran cantidad de plazas, servicios de salud, un shopping, un nuevo polo gastronómico y una ubicación estratégica, geográficamente como centro de la capital con arterias al resto de la ciudad y variados servicios de transporte público.

Eso afecta positivamente a todo Caballito, pero especialmente se está construyendo a buen ritmo hacia el norte, que es una zona que no pierde su espíritu de barrio, con casas bajas y mucho verde”, dice Savelski, director del grupo desarrollador 8.66. Coincide D´Odorico, quien apunta que “Caballito norte todavía tiene geografía de muchas casas y calles residenciales en calles como Hidalgo y Potosí, que se mantienen como lugares donde se pueden hacer edificios”.

Qué pasa en la zona sur

“La demanda más caliente es la zona sur de Rivadavia a Directorio y que pisa la punta de Flores y Parque Chacabuco con las calles Carabobo y Directorio”, señala Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora que lleva su apellido, que tiene 60.000 metros cuadrados en ejecución en el barrio de los cuales este año se entregarán 21.000 m².

El desarrollador señala que “Pedro Goyena es como la Avenida del Libertador de Caballito”, donde se concentra la oferta más exclusiva. Indica que por esa avenida exuberantemente arbolada “la tierra no baja de los US$1000 de incidencia mientras que en otra avenida promedia entre US$600 y US$700 el metro cuadrado”. Esos costos se trasladan al producto final, en el que los proyectos sobre Pedro Goyena rondan entre los US$3500 y US$4500 el metro cuadrado y el final en otra avenida desciende a US$3000 o US$3500 el metro cuadrado, observa.

Mientras tanto, analiza que el precio de pozo para los inversores interesados por metro cuadrado parte desde los US$2500 en avenidas del barrio mientras que en Pedro Goyena el precio inicial cuando se lanza el proyecto llega a los US$3000.

“En el resto de las calles, tenés que tener en cuenta que los proyectos en pozo pueden arrancar en US$2000, según la calidad de construcción y ubicación, y terminados pueden llegar a US$3000. Por otro lado, los usados han caído alrededor de un 30% porque si no, no se venden y como hay mucha competencia con los departamentos a estrenar, tienen que ser unidades especiales en muy buen estado y muy bien ubicadas para que puedan venderse”, concluye González.