Más para elegir

"En 2010 los alquileres no deberían aumentar, ya que la oferta es la mayor de los últimos tiempos. Hay un 49% más de viviendas en alquiler que durante el mismo período de 2009. Según el último relevamiento del SOM, sólo en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen en alquiler 11.468 inmuebles destinados a vivienda", afirma Armando Pepe, presidente de la red mencionada, en la que participan cerca de 500 inmobiliarias.

"Cada vez son más las consultas y quejas que giran en torno de los aumentos anticipados en los alquileres de viviendas. Hay propietarios que pretenden aplicar subas de entre el 15 y el 25%; suponen que de esa manera se cubren de la inflación prevista para 2010;  son alzas de precios especulativas", asegura Leonardo Santos, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).

¿Qué pasa realmente en el mercado de alquileres?

Para responder a esta pregunta, nada parece mejor que escuchar a los representantes de las distintas partes y, en principio, subrayar aquellos puntos en los que acuerdan. Todos coinciden en que resulta notable el aumento en la oferta, y también lo hacen en los motivos de este cambio en el mercado.

Para Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades: "Muchos pequeños ahorristas han volcado su dinero al mercado inmobiliario en tanto refugio de capital. Invierten en propiedades, generalmente pequeñas, de dos y tres ambientes, que les dejan una renta por alquiler".

Armando Pepe y Facundo Soldati, de Soldati Propiedades, comparten el criterio y lo amplían. Entienden que "el incremento de la oferta se relaciona con que muchos de los emprendimientos que empezaron a construir durante la explosión del mercado inmobiliario finalizaron en los últimos meses y, al menos, un 30% de esas unidades fueron financiadas o compradas por inversores que las destinan para alquiler".

Por su parte, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, pone el acento en  cierta retracción en la compra y venta. "Hoy el propietario duda en vender porque supone que dentro de un par de años su propiedad valdrá más. Entonces prefiere dejar su inmueble en alquiler y preservar su patrimonio hasta que pueda producirse un aumento en el valor de la propiedad o surjan nuevos canales de inversión. El mercado de compraventa y el de alquiler por ahora son segmentos diferentes. Si se generaran créditos genuinos seguramente habría menor oferta y también menos demanda de alquileres, y el inversor buscaría la renta en unidades con destino diferente del de la vivienda familiar", dice.

Facundo Soldati se explaya al respecto y, en cierto modo, sintetiza los motivos de la frondosa oferta de alquileres en el mercado local. "La incertidumbre generada primero por la crisis del campo y luego por la crisis financiera internacional resultó un freno en el mercado inmobiliario y muchos departamentos que estaban en venta pasaron a alquilarse. Así, los propietarios esperan que aclare el panorama y no malvenden sus propiedades. El debilitamiento del dólar, la inestabilidad institucional del país (DNU por retenciones y DNU por pago de deuda con el BCRA), la inflación creciente, y por si fuera poco, los nuevos riesgos de dejar el dinero en una caja de seguridad hacen de los ladrillos un resguardo cada vez más elegido para inversionistas y también para quien tiene alguna capacidad de ahorro. Si a esto sumamos que disminuyó el caudal de turismo y algunas de las unidades destinadas a alquileres temporarios debieron volcarse a la modalidad tradicional de contrato por dos años, tenemos una buena explicación de la vacancia en el mercado de alquileres."

Antes de concluir con el análisis de los factores y pasar al tema de los precios, cabe atender las consideraciones de Pablo Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades. Para él, resulta necesario señalar: "El incremento de la oferta surge, sobre todo, para las unidades de uno y dos ambientes, algo que, por otra parte, el mercado está en condiciones de absorber. Pero no es tan marcado para las viviendas de tres ambientes, y menos aún en las de cuatro y más. Los PH en alquiler, que son muy buscados por las bajas expensas, directamente  escasean", concluye.

Ahora sí, parece tornarse inevitable hablar de aquello que diferencia la posición de los mismos brokers y que distancia a éstos de los inquilinos: la cuestión del dinero.

Aumentar, ¿sí o no?

Mientras algunos empresarios del sector insisten en que debido a la oferta los valores de las locaciones alcanzaron un techo y las condiciones para alquilar se flexibilizaron, otros aseguran que los precios deben incrementarse debido a la inflación. Por su parte, los inquilinos insisten en que para renovar sus contratos afrontan incrementos ajenos a los de sus sueldos y se quejan por la falta de un marco legal que los ampare realmente.

"Entiendo que en 2010 el mercado de alquileres se mantendrá relativamente estable. Hay, por supuesto, algunas subas necesarias para responder al aumento de los costos fijos que implica un inmueble: expensas, impuestos, mantenimiento", informa Pepe. Y destaca: "La mayor oferta ha incidido en que hoy los requisitos para alquilar no sean tan severos como en otro momento. Ahora se debe presentar un único garante, que, en muchos casos, se acepta que sea del interior, y además se pide sólo un mes de depósito y uno de garantía".

Soldati opina: "En 2010  los precios se mantendrán estables, con algunos pequeños ajustes dependiendo de las zonas. De ningún modo podemos pensar que seguirán el ritmo de la inflación". Pero ambas opiniones difieren de la de Toselli.  "Los inmuebles -dice el titular de JT- son una suerte de mercadería. Si todo aumenta, los precios de los alquileres acompañan el proceso inflacionario."

Esta última postura, aunque algo más cercana, se distancia aun de la que mantiene la UAI. Santos considera que "los reclamos de la gente por los aumentos en los alquileres no son sólo recurrentes en los últimos tiempos, también son justos. La suba de los precios pactados entre el primer año y el segundo del contrato suele ser del 20%. Pero los mayores excesos ocurren cuando la gente tiene que renovar y los aumentos alcanzan hasta un 40%. Esto no tiene relación alguna con la suba de los salarios", expresa.

En números

En busca de un acercamiento entre las posiciones y de una más ajustada descripción de la realidad, Ricardo Tondo, CEO y fundador del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CAPI), responsabiliza de las distorsiones del mercado "a las inmobiliarias no colegiadas y a los operadores informales, que estiman valores abusivos y siguen apostando a las condiciones leoninas. Hay excesos y es necesario operar mejorando el sector. Pero también es cierto que hoy los propietarios se están conformando con una renta menor, de entre un 5 y un 7 por ciento".

Finalmente, en este caso, también los números pueden llegar a ser lo más esclarecedor. Según el Estudio Bein, "el mes pasado, en los contratos de alquiler que se renuevan, se registraron aumentos de entre el 3,4% y el 16%, en términos interanuales".

Así, un alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en Barracas promedia los $ 1200; en Barrio Norte, Belgrano y Palermo, $ 1600, y en San Telmo, $ 1300, por citar algunos barrios. En las mismas zonas, las unidades de tres ambientes trepan a $ 1500, $ 2300, y $ 1600, respectivamente".

Barrios más buscados y precios promedio

• Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, aporta otros datos: "Según información suministrada por ZonaProp.com, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, "los más buscados en el portal son los departamentos de un dormitorio (37,9%), luego los monoambiente (19%) y los de dos dormitorios (17%).
• Dentro de la ciudad de Buenos Aires, Palermo, Belgrano y Caballito son los barrios que despiertan más interés.
• Según un relevamiento que realizó ZonaProp.com entre los barrios más contactados en febrero, están Barrio Norte (17.170), Palermo (9605), Belgrano (8899); Caballito (2873), Recoleta (3737), Almagro (3018), Centro/microcentro (2830), Núñez (2682), Villa Urquiza (2299) y Congreso (1622).
• En cuanto a los valores en pesos promedio que evaluó ZonaProp.com a partir de un departamento de un dormitorio, figuran en este orden: Barrio Norte, 1600; Palermo, 1500; Belgrano, 1550; Recoleta, 1650; Caballito, 1200; Almagro, 1250; Centro/microcentro, 1100; Núñez, 1400; Villa Urquiza, 1200; Congreso, 1150.

También a estrenar

• Palermo. En el emprendimiento Selective SoHo, Armenia 2245, que se entregará en noviembre de este año, se estima que alrededor del 25% de los metros cuadrados vendidos hasta el momento se destinará a alquiler.
• Belgrano. En Melián 2953, proyecto vendido casi en su totalidad, el 30% de las unidades está actualmente en alquiler.
• Caballito. A estrenar, una unidad de 1 dormitorio que se cotiza en 80.000 dólares se alquila en $ 1500.
• Villa Crespo. Un monoambiente nuevo con amenities, de 62.000 dólares, se alquila en 1300 pesos.

Por Paula Gómez

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