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Momento de cautela
En pleno clima preelectoral el mercado sigue aquietado; hay negociación para lograr rebajas y, más que por lotes, la demanda se inclina por casas terminadas
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En la mitad de la temporada y con el ingrediente de que faltan pocos días para las elecciones legislativas, la actividad en el segmento de las urbanizaciones privadas se caracteriza por la incertidumbre. Operadores y desarrolladores creen que el adelantamiento de los comicios más el momento económico nacional e internacional pusieron un freno sobre todo en la toma de decisiones de aquellos que estaban por comprar un lote. Prevalece, en cambio, la tendencia a comprar la casa ya construida y evitar inconvenientes, esperas y los mayores costos de encarar la obra.
El presidente del Club Privado Loma Verde, Oscar Manzione, resume el presente del mercado: "Todo proceso eleccionario sumado al momento económico global en un cuadro de inflación con recesión hace que el mercado inmobiliario esté en una etapa de incertidumbre. Pese a las dificultades se vislumbra un incipiente crecimiento en el movimiento de las ventas de propiedades destinadas a vivienda permanente. El target de los compradores es de clase media, como profesionales, comerciantes, empresarios, por ejemplo".
También se refiere a la situación Fernando Grünewald, de Grünewald Propiedades, que comercializa en Los Cardales Country Club: "Ahora la gente prioriza residir en lugares con seguridad como los countries. Actualmente se venden casas más que lotes para evitar los inconvenientes y la espera de construir; se buscan viviendas en barrios con buena infraestructura (golf, tenis, fútbol, entre otros beneficios) y buen grupo social. Son demandadas las zonas de Campana, Pilar y Zárate".
Por su parte, Hernán Mieres, director de Mieres Propiedades, que se desempeña mayoritariamente con urbanizaciones ubicadas entre Pilar y Escobar, comenta: "El mercado de la zona se mueve con lentitud, pero se vende cuando el comprador consigue precios atractivos. Es difícil encontrar un punto de encuentro entre las variables; han quedado en esta área de la zona norte muchas casas que no se comercializaron en su momento, lo que ha dado lugar a que en algunas urbanizaciones exista oferta para elegir".
En muchos casos, cuando sus propietarios (algunos inversores) consideran que pueden esperar, la ofrecen en alquiler. "Aun así, el comprador determina el precio hasta un cierto punto, digamos que los valores pueden bajar (y no en todos los casos) hasta un 20 por ciento. Es cuestión de negociar para acercar las partes. El valor de una casa por m2 se calcula en 800 dólares, pero estos precios se pueden discutir en cada caso. Hay quienes pueden esperar hasta que el mercado se reacomode; pese a los vaivenes de la economía los resultados están dentro de lo esperado. Los lotes son los que menos se venden, salvo excepciones", amplía Mieres.
Con propuestas
Loma Verde lanzó para la venta, en forma directa y sin comisión alguna, la última reserva de lotes de su propiedad, con valores desde los 20.000 dólares, con cuota de ingreso incluida y facilidades de pago. Mientras que viviendas construidas se ofrecen a partir de los 100.000 dólares.
"Podemos afirmar que los valores se han mantenido dentro de los parámetros de 2008. Actualmente, la venta se encuentra levemente amesetada con tendencia alcista en este último mes", detalla Manzione.
Muchos de los compradores que deciden adquirir su lugar en el country ubicado en el km 56,5 de la ruta nacional 9 (en el partido de Escobar) lo hacen por la ola de inseguridad.
"Lamentablemente si no se hace algo al respecto consideramos que la demanda de propiedades en los countries irá en aumento, en busca, precisamente, de la seguridad pretendida, tanto de los integrantes de la familia como de sus bienes, ya que la mayoría de los clubes de campo destinan una importante cuota de su presupuesto a mejorar el rubro seguridad incorporando tecnología electrónica de avanzada, como en nuestro caso", argumenta.
El Club Privado Loma Verde, de 35 años y una superficie de 65 hectáreas, posee 300 casas con servicios de cloacas, agua y gas natural. Cuenta con clubhouse de adultos y juvenil, guardería, sala de juegos, minimercado, cancha de golf de 9 hoyos (par 72), dos pistas de equitación (arena y césped), 15 canchas de tenis, tres de fútbol, entre otros servicios y disciplinas.
Mientras tanto, en Los Cardales los valores se mantienen como desde hace algún tiempo. Hay terrenos de 700 metros cuadrados desde US$ 30.000 , y sobre la cancha de golf, desde US$ 90.000.
"A pesar de los momentos de crisis la venta se encuentra en ascenso -según Grünewald-. Incluso se piden viviendas de tres dormitorios como mínimo, con dependencias. Los servicios requeridos son agua corriente, cloacas, TV por cable y gas natural. Y entre los deportes se busca estar cerca del golf y las canchas de tenis, por ejemplo."
"Pensamos que a futuro y teniendo como refugio seguro de inversión el ladrillo el mercado se tornará positivo. Desde el country se busca dar una respuesta integral a una demanda de primera y segunda vivienda en un entorno con gran calidad paisajística y servicios como seguridad, más actividades deportivas e infraestructura", detalla. Para llegar a Los Cardales Country Club se debe ir por la Panamericana ramal Escobar (ruta 9) y tomar la bajada ubicada a la altura del km 61,5 denominada Río Luján, retomar a la izquierda saliendo a la ruta 4, y a 8 km de allí sobre la mano derecha se encuentra la portería.
Aunque geográficamente pertenezca a Campana está próximo a la localidad de Los Cardales (que pertenece al partido de Exaltación de la Cruz), que posee la infraestructura necesaria para la vida moderna, contando en pequeña escala con los servicios de una ciudad.
El country está trazado en 188 hectáreas con 1143 lotes que promedian los 700 m2. Ya hay edificadas 685 unidades. La tendencia ha sido destinar un lote para vivienda y uno para parquización y pileta. Residen en forma permanente unas 150 familias. El country posee alambrado olímpico en todo su perímetro, una estructura de seguridad física y electrónica adecuada, sistemas de control de acceso por tarjeta de aproximación.
Actualmente se ofrecen casas en alquiler a partir de los 24.000 pesos al año, más gastos. Viviendas en venta a partir de los 90.000 dólares (de 3 dormitorios con pileta sobre un lote de 700 metros cuadrados).
En cuanto al tema de los créditos propuestos por el Banco Hipotecario y en función del poder adquisitivo de los propietarios, "no tuvimos ningún tipo de consulta aún por este tema", dice Grünewald.
Mayoritariamente son los emprendimientos los que proponen la financiación de sus lotes como también la alternativa de casa más lote, algo muy buscado en esta época donde la gente intenta construir su vivienda en menor cantidad de tiempo y así tener todo resuelto en menor plazo posible.
En la zona sur
Cesar Giuggioloni, director del Grupo Giu (que en su mayoría desarrolla proyectos entre Canning y San Vicente), percibe que la gente manifiesta "cierta cautela, pero no es el temor que presentaban meses atrás. Se animan, aunque las elecciones no le cambian la vida, pero influye más lo que se lee y lo que se escucha".
Coincide en que "terrenos y casa más lote en barrios privados están entre las preferencias. Por otra parte, los inversores están más quietos, hoy se moviliza más aquel que quiere un cambio como la familia que quiere salir de su departamento para tener otra calidad de vida como la que le brinda un lugar con amplio entorno verde y servicios al alcance de la mano. Por el contrario, el inversor que pretende especular es el que está en espera. La mayoría de nuestros compradores son familias conformadas por parejas jovenes".
Con distintos rumbos
GIU también comercializó varios lugares de Canning donde no sólo llegan compradores del Oeste y el Sur, sino también de la zona norte.
Acerca de las cotizaciones los precios se mantuvieron iguales que en 2008. "Hay que tener en cuenta que Canning creció mucho como zona e infraestructura y eso aún no se trasladó al precio de los terrenos, es decir, creció mucho la zona y los precios siguen iguales. El valor del lote oscila a partir de los 25.000 y 30.000 dólares en lotes de 800 metros cuadrados, como por ejemplo en Don Joaquín, donde el lote más casa de 160 metros cuadrados está cotizado desde 139.000 dólares construido a gusto del propietario", amplía.
Sobre las preferencias comenta que "las personas buscan salir de la rutina diaria, donde la tendencia indica que en todos los aspectos quienes toman la decisión al cambio no vuelven a mudarse puesto que encuentran en los barrios el sosiego que necesitan para su familia. Priorizan barrios con servicios deportivos y sociales. Los amenities más demandados son canchas de tenis, fútbol, piscina, recreación para niños desde 2 años en adelante. Hay múltiples servicios deportivos tanto en verano como en invierno", detalla Giuggioloni.
Sobre el futuro es muy optimisita, "dada la potencialidad de nuestra área geográfica de desarrollo, no puedo precisar para otras, vemos que pronto se dará un vuelco inpensado, vemos que los valores se incrementarán por lo menos un 30 por ciento dependiendo del tiempo", explica.
En el barrio Don Joaquín (en el km 9 de la ruta 58, Canning, lo comercializa Terrvm) la adquisición del lote se hace a través del fideicomiso a precio fijo, lo que garantiza no sólo la tranquilidad del inversor sino el saber que lo que abona lo pagará al final sin aumentos ni sorpresas. Los lotes cuestan desde los 30.000 dólares en cuotas fijas, en pesos y sin intereses.
Otra propuesta del Grupo GIU es Laguna del Sauce, ubicado en San Vicente, con 102 hectáreas, entre las rutas 6 y 210 con terrenos de 1200 metros cuadrados a partir de los 28.000 dolares, en cuotas fijas en pesos y sin intereses. Posee una laguna de 10 hectáreas para pesca deportiva.
El futuro siempre es incierto, pero algunos sostienen que se mantiene la intención de la gente por comprar su lote o casa.
Mucho dependerá de las medidas que se instrumenten tanto a nivel gubernamental como desde lo económico que favorezcan la toma de decisiones que, en estos casos, son siempre de largo plazo.
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