Oficinas: un mercado que, por ahora, resiste la crisis

Con una buena performance en los primeros nueve meses del año, el sector, atado a la suerte del dólar, atraviesa tiempos de renegociaciones
Con una buena performance en los primeros nueve meses del año, el sector, atado a la suerte del dólar, atraviesa tiempos de renegociaciones
Silvina Vitale
Carla Quiroga
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4 de noviembre de 2019  

El mercado de pisos corporativos premium resiste los embates de la macro. Algunas empresas que tienen cerrados sus contratos con precios de alquiler en dólares están pagando sus compromisos en pesos al cierre del dólar oficial. "Se siguen firmando contratos aunque en la medida que se amplía el spread entre los diferentes dólares hay incertidumbre respecto a la rentabilidad real del negocio", relata Domingo Speranza, director de Newmark Knight Frank. Agrega que "los inquilinos toman como una ventaja que la cotización sea la del BCRA". Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss define un mercado expectante en el que cada caso se resuelve de una forma distinta. "Hubo contratos en los que se tomó un promedio del valor del dólar de los últimos tres meses, otros que optaron por un intermedio entre el blue y el oficial. También hubo quienes bajaron los precios por 90 o 120 días", explica el referente. Mariana Stange, asesora en el mercado corporativo, agrega que en el último año los contratos -que suelen ser a 60 meses- tendieron a hacerse fijos y no con un incremento anual como se acostumbraba. "Se están flexibilizando los márgenes de negociación. La gracia está siendo una herramienta para bajar montos totales de contrato sin disminuir el valor por metro cuadrado", relata. Es decir, se observa cierto consenso entre propietarios y ocupantes para evitar las mudanzas. En la misma línea, Rafael Baigún, director de la inmobiliaria homónima afirma que no hubo renegociaciones de los contratos que se cerraron en pesos, mientras que en el caso de los que están en dólares, reconoce que se están "actualizando siguiendo las cifras del IPC".

Carlos Boero, el hombre que maneja el negocio de oficinas en Toribio Achával tiene un termómetro distinto al de sus colegas. "Hay empresas que están siendo muy agresivas en sus ofertas: abandonan pisos de US$28/m2 y se mudan a otras por US$9,50/m2", detalla. El broker reconoce que los hombres de finanzas de las compañías le confiesan la necesidad que tienen de bajar costos. Del lado de los propietarios, afirma que son pocos los que se resignan a flexibilizar las condiciones. "Se está empezando a generar una brecha entre las partes", agrega.

Más allá de las diferentes percepciones y los casos, los relevamientos realizados por las empresas de servicios inmobiliarios reflejan un escenario hasta ahora poco preocupante. Según el último informe presentado por L.J. Ramos que monitoreo lo que pasó en los primeros nueve meses del año, los indicadores permanecen todavía saludables en un mercado de oficinas premium que continúa subofertado. La volatibilidad del dólar no afectó, en general, el valor por metro cuadrado de los alquileres pedidos aunque existe incertidumbre sobre su impacto a futuro. A su vez, la baja vacancia, producto del reducido inventario actual, contiene los precios -que cayeron 1,8 por ciento en el tercer trimestre versus al segundo- lo que demuestra cierta estabilidad. En números, el valor de alquiler promedio de una oficina premium es de US$27,3/ m2, según datos de L.J. Ramos y los precios más altos los registra la zona de Catalinas en donde oscilan entre los US$33 y los US$34/m2.

Los contratos en curso tampoco se vieron afectados. De hecho en septiembre, la vacancia tuvo una reacción positiva y cerró en descenso: hoy ronda el 6,8, según el mismo informe. Además, durante el tercer trimestre del año se produjo el cierre de transacciones que involucraron grandes superficies, en su mayoría iniciadas previo a las PASO. "No se observó un crecimiento en la superficie liberada", aclara Martín Potito, director de la división corporativa de L. J. Ramos. Y como resultado la absorción neta fue positiva y alcanzó los 21.000 metros cuadrados -un 117 por ciento más que en el trimestre anterior-. "Hay pocos jugadores que producen este tipo de oficinas. Es un mercado históricamente subofertado por lo que la colocación del producto no tiene riesgo. Es decir, en general, la demanda responde muy bien a la oferta. Buenos Aires es una ciudad muy grande y todavía hay compañías que no están instaladas en edificios de este nivel y están a la búsqueda", relata Potito.

El corredor Panamericana supone el 80 por ciento de la absorción (unos 27.460 m2) lo que significó un aire porque el submercado venía con una vacancia muy alta logrando una baja de un 4,3 por ciento. Esto se debe a que una empresa de coworking tomó el 63 por ciento de la superficie del mercado. La estimación es que 2019 cerrará con más de 80.000 metros cuadrados tomados. "Si se continúa con este ritmo de ocupación, se prevé que la vacancia se mantendrá estable a pesar de los nuevos ingresos de edificios, y la mayor expectativa está depositada en la superficie que se encuentra actualmente en proyecto. Por otro lado, el contexto económico y la vacancia de largo plazo en edificios con más antigüedad en el mercado podría derivar en la baja del precio de alquiler pedido", analiza José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Viñas pone sobre la mesa un tema que también aborda el informe de L.J. Ramos: "la actualización de los requerimientos para calificar como oficina A vienen retrasados en el mercado local". "Los construidos hace diez años ya no son clase A. Muchos son del 2000 y quedaron poco vigentes porque tampoco existe la cultura de reciclar o actualizar los inmuebles, probablemente por la presencia de multipropietarios lo que vuelve ese proceso más caótico", aclara Potito. Del lado de la demanda, las compañías exigen cada vez performances técnicas y hay una gran parte de la oferta que está quedando obsoleta. Por eso, explica Potito que cuando un edificio nuevo con prestaciones internacionales sale al mercado se toma automáticamente. "Se genera, porque está el fly to quality permanente de las multinacionales. Aquí viene la necesidad que tiene el mercado de que se vuelquen edificios de categoría lo que muchas veces no sucede", agrega y estima que la mitad de los 60 edificios premium que hay en el mercado de Buenos Aires quedan fuera de juego. Hoy las grandes empresas piden oficinas con superficies de entre 1000 y 15000 m2 en promedio. Una investigación de Colliers estima que dentro del inventario de edificios top se encuentran aquellos con certificación LEED, que componen un 27,3 por ciento del stock total, es decir, 553.771 m². "Los inmuebles sustentables fueron aquellos que más disminuyeron su vacancia sobre todo aquellos ubicados en el Norte del Gran Buenos Aires, cuya tasa de vacancia disminuyó del 17,6 al 6,1 por ciento", cuantifica Alejandro Badino, director de Colliers.

A la hora de hacer historia, Potito afirma que el mercado de clase A defendió sus valores aún en las peores crisis del país. "Además, este tipo de edificios ya están prácticamente vendidos antes de lanzarse al mercado. Esto te da la pauta de cuán saludable es este segmento del mercado de oficinas y también te da la tranquilidad para proyectar", agrega el director de L.J Ramos.

De cara a futuro la zona del tramo de la avenida Libertador del lado de la Capital Federal es la que promete una mayor cantidad de metros nuevos con el ingreso del proyecto del Centro Empresarial Libertador, de 62.000 metros cuadrados, una superficie mayor de la que hoy tiene ese submercado. "Es el edificio más grande de todo el inventario", destaca Karina Longo, gerente de consultoría y research de L.J. Ramos. "Este es un submercado con grandes desarrollos en proceso y un futuro prometedor que transformará el mercado de oficinas una vez que esté consolidado", afirma Lucas Desalvo, Gerente de Market Research de Cushman & Wakefield.

Respecto a la zonas con potencial el corredor Paseo Colón promete. "Es un área con terrenos a diferencia de otros mercados en los que es muy difícil encontrarlo y habrá una transformación a futuro", explica Longo. Agrega que de la Plaza de Mayo "para abajo" se detectaron edificios con potencial para reciclarse o para construir uno nuevo, algo que no habitual en otros mercados. Por caso, la avenida 9 de julio "está saturada", mientras que Catalinas promete un gran crecimiento. Mientras, Puerto Madero tiene lugar. "Está alicaído y no tiene indicadores saludables. Y el Microcentro está saturado de oficinas de clase B, que también tendrían potencial para reciclarse", agrega la especialista. Prueba de esta declaración los da el relevamiento de Colliers que estableció que los sectores de microcentro, macrocentro Sur, Plaza Roma, el Norte de la Ciudad de Buenos Aires y la zona de macrocentro Norte aumentaron su tasa de vacancia en un rango entre 0,1 y 3,3 por ciento en lo que va del año. Así las cosas, el mercado de oficinas anticipa un futuro con oportunidades aunque no apto para cardiacos.

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