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Palacetes de época con pisos bien equipados
Los desarrolladores buscan en zonas cotizadas petit hotel para reciclar. Después los comercializan en unidades confortables con la última tecnología
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Se habla con frecuencia de la escasez de terrenos para construir nuevos edificios de categoría. Esta carencia, que se acentúa aún más en las zonas premium, despertó la creatividad de los desarrolladores, que encontraron una solución en los petit hotel: los transforman en unidades chicas. Hoy, estos edificios son muy buscados.
Se trata de grandes mansiones, de fachadas señoriales, y ambientadas con mucho lujo. El radio donde se buscan abarca zonas elegantes y bien cotizadas como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico.
En cuanto a costos, en una zona céntrica como Marcelo T. de Alvear y la avenida Callao y sus adyacencias, un petit hotel de 1000 m2 en regular estado se cotiza en alrededor de un millón de dólares. Mientras que a unas pocas cuadras, sobre Paraguay, otro de 600 m2 en buen estado se calcula en 450.000 dólares.
El cálculo de la inversión es el siguiente: si por una residencia de 500 m2 se pagan 1000 dólares el m2 y después se gastan 700 u 800 dólares por m2 en su reciclado, se la podría vender entre 2500 y 3000 dólares por m2 en lugares exclusivos.
Buenos negocios
Fernando Cancel, de Kantai, explica: "Si se paga un precio razonable por el inmueble y con un costo de refacción de primera calidad, se podría obtener una diferencia de un 40 por ciento en dólares en un año. Un plazo razonable, que exige la transformación de una casa en varias unidades".
Los alquileres oscilan entre los 6000 y los 15.000 pesos o más; depende sobre todo de la superficie y la ubicación.
En tanto, la venta de los departamentos luego de realizarse el reciclado, con algunos amenities, puede alcanzar hasta los 3500 dólares el m2 propio en Palermo Chico.
En otras zonas que no son consideradas premium se estima desde los 1500 dólares el m2. En Larrea y Las Heras, por ejemplo, los valores estarían entre los 2300 y los 2500 dólares el metro cuadrado.
Santiago Gómez Carrillo, de Forcadell Juan Badino, comenta: "Ahora la opción son los petit hotel para realizar desarrollos residenciales de uno y dos ambientes, o un hotel chico de gran categoría. Estas mansiones son de tres o cuatro pisos, y donde lo permite la superficie se construyen más niveles, hasta ocho, nueve o diez. No existe un precio patrón de valor, aunque van de la mano la categoría y la ubicación. Estos inmuebles pueden adaptarse para departamentos, hoteles boutique, casas de indumentaria de primera marca o restaurantes de categoría".
Tomás Montoreano, director de FAM Inmobiliaria, opina: "Hoy los petit hotel que mantienen sus estructuras en muy buen estado consiguen altas cotizaciones. Sumando el reciclado como departamentos de lujo, se deberá obtener un margen de ganancia razonable; si estos pasos se cumplen, el negocio funciona".
Inversores y arquitectos subdividen estas residencias en propiedad horizontal y construyen departamentos más chicos. Como destino comercial, los petit hotel casi siempre los ocupan entidades médicas o educativas; también les interesa a las empresas que buscan este tipo de inmuebles de categoría para fortalecer su imagen institucional.
Cancel asegura: "Es ideal que la mansión cuente con cierta distancia de las medianeras vecinas para aprovechar la luz en todos los ambientes. Es necesario considerar que los potenciales compradores pertenecen a un público ABC1, que prioriza las fachadas señoriales, pero pretenden interiores reciclados con tecnología y confort. Estas residencias son muy exclusivas, para las que siempre hay demanda".
Roberto Guichon agrega que el interés por esta clase de propiedades sigue vigente y considera que esta tendencia se mantendrá en el futuro. "Tenemos en venta sobre Pacheco de Melo, entre Ayacucho y Callao, un petit hotel, donde actualmente funciona un restaurante; en los niveles segundo y tercero, una escuela gastronómica. Por afuera, es de estilo francés, y por dentro fue adaptado a su función. Está en venta en 850.000 dólares. En Juncal, entre Azcuénaga y Uriburu, ofrecemos un inmueble de principios del siglo XX, de estilo francés, que fue íntegramente remodelado en los años 90, pero conserva su estilo con escaleras y salas increíbles, donde se contemplan los vitraux y frescos de la época; también tiene un ascensor que es una obra de arte."
El empresario hace otro aporte: "Grandes firmas internacionales quisieron posicionarse en lugares estratégicos como la avenida Alvear. Por ejemplo, Armani recicló la mansión al 1700 de esa avenida. También en Recoleta, sobre Quintana, Rodríguez Peña y Montevideo fueron comercializados otros petit hotel para reciclar y vender departamentos, para renta temporaria o como hotel boutique. Hay que destacar que algunos de esos inmuebles fueron adquiridos por importantes empresas, cuyas cotizaciones están totalmente fuera de mercado", concluye Guichon.
Como negocio, los inversores tienen dos opciones interesantes: están los que optan por obtener una muy buena renta de estos petit hotel y alquilan los departamentos una vez refaccionados; otros, en cambio, se inclinan por hacer una buena diferencia con la venta.
Para Montoreano, hay que considerar tres aspectos esenciales: "La ubicación (no es lo mismo un petit hotel en Marcelo T. de Alvear que en Quintana y Parera). También la superficie y, por último, el estado y mantenimiento. A los extranjeros, y en particular a los europeos, les gustan estos inmuebles, que mantienen sus detalles originales."
Esta tendencia no sólo la conforman los extranjeros. Según Santiago Gómez Carrillo, "la gente del interior también elige estas unidades para sus hijos, que vienen a estudiar a Buenos Aires; de paso, ellos disfrutan algunos días en la ciudad".
Proyectos de lujo
Mariano Oppel opina que los desarrolladores prefieren los emprendimientos de lujo porque los elige el público que puede adquirir lo mejor y pagarlo sin depender de un crédito. "En esas unidades se calcula entre 2000 y 3000 dólares por m2. Creo que la tendencia continuará en alza, ya que hay un sector muy reducido de la población que cada día tiene mejor poder adquisitivo y mayor capacidad de pago."
Explica que "la tierra es un bien escaso y su incidencia es muy alta en el costo de la construcción (entre 500/800 dólares por m2), lo mismo que el costo de la mano de obra y de los materiales. Estos aspectos reducen en parte la rentabilidad".
En Palermo Hollywood, SoHo y en San Telmo hay casonas antiguas que, aunque pertenecen a otro segmento del mercado, son muy apreciadas para instalar galerías de arte, restaurantes o bares temáticos, que se cotizan en alrededor de 2000 dólares el metro cuadrado.
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