El partido de Pilar ya cuenta con la aprobación de la Provincia para el cambio en su zonificación, lo que permite que las áreas rurales se conviertan en urbanas y se potencie el desarrollo inmobiliario
Ubicado en el tercer cordón del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el partido de Pilar supo recibir a gran parte de los porteños que quisieron dejar la ciudad durante la pandemia, fenómeno que si bien se desaceleró durante el año pasado, sigue vigente.
La zona aún es foco de una gran demanda, en especial de público joven, que prioriza un estilo de vida en contacto con la naturaleza. En este contexto, la transformación laboral pospandemia le dio un nuevo vuelo a los proyectos inmobiliarios ubicados a kilómetros de la city porteña. El home office y no tener que ir a la oficina en CABA supone la posibilidad de trabajar desde un ambiente cómodo y distendido que bien puede estar, además, rodeado de verde.
Es por eso que muchas familias se ven seducidas, ya no a comprar una casa de fin de semana en Pilar sino a mudarse definitivamente para iniciar una nueva vida. “En los próximos tres años se estima la llegada de más de 4000 nuevas familias a los barrios de la zona”, asegura Dina Crusizio, directora de LJ Ramos en Pilar.
Hay que tener en cuenta que desde hace más de 10 años el partido ofrece todo tipo de servicios: educación, salud, entretenimientos y compras. Por eso, la puesta en marcha en abril del año pasado del Plan y Código de Reordenamiento Urbano y territorial del Municipio de Pilar, representó un gran cambio que impacta en el desarrollo de toda la zona. Estas nuevas disposiciones fueron recientemente convalidadas por el Poder Ejecutivo de la Provincia, previo dictamen de los organismos competentes, en relación a su adecuación a los parámetros de planificación urbana.
De acuerdo a lo establecido, se aprobaron modificaciones en terrenos aledaños a la Panamericana -de ahora en adelante, se les da prioridad como corredor comercial- y principalmente en terrenos próximos a las rutas 34 y 28, transversales a la mencionada vía.
Se trata de terrenos de más de 200 hectáreas que quedaron en medio de la urbanización y que tenían zonificación rural y que, a partir de las nuevas medidas, forman parte de una nueva zonificación como barrio de media densidad. Es decir, en un área que era rural se podrán desarrollar proyectos inmobiliarios que abastecerán la gran demanda de vivienda que tiene la zona.
Según Gustavo Hernández Siri, abogado especialista en desarrollos urbanísticos, el cambio es positivo ya que traerá progreso, fuentes de trabajo y un reordenamiento urbano a la zona de Pilar “que hace años debía realizarse”, comenta.
“Definitivamente Pilar ingresó en lo que se denomina la ‘Ciudad Moderna’, logrando la rezonificación en todo el partido y la creación de conexiones para darle mayor fluidez al tránsito”, explica.
El letrado destaca los principales puntos a tener en cuenta del nuevo código como la creación del Registro Municipal de Suelo Vacante y Edificaciones Paralizadas o Derruidas; el ordenamiento territorial que reduce los conflictos en el uso y ocupación del territorio y sus recursos; el planeamiento urbano para definir el modelo de ciudad; el trabajo conjunto y consultivo con la Provincia y el Consejo Federal de Inversiones para lograr el ordenamiento territorial.
Crecimiento sostenido
Para Hernández Siri, la zona de aplicación del nuevo código cobrará mayor relevancia desde el punto de vista de inversión en nuevos desarrollos. “Las ventajas serán la creación de emprendimientos que generarán puestos de trabajo y mano de obra directa o indirecta, ya sea para las urbanizaciones como los centros de servicios aledaños. Todo esto consolidará la evolución del partido que comenzó a desarrollarse en las últimas décadas”, enfatiza.
Con esa visión coincide Mariano Braun, socio de la desarrolladora Micelio quien afirma que a partir de este código se empieza a tener una zona de planificación a largo plazo que se autopercibe a futuro como un área suburbana “pero ya con una densidad poblacional mucho más alta que lo que venía teniendo”, explica. “Hay mucha zona rural que ahora permite desarrollos y, básicamente, hay una necesidad de tierra desarrollable porque cada vez hay más gente que quiere vivir en Pilar. Los habitantes locales empiezan a emanciparse y las nuevas generaciones quieren tener sus casas”, advierte.
En la misma línea, Gonzalo Urdapilleta, director de la inmobiliaria homónima, afirma que Pilar ya cuenta con migración propia. “Lo que está sucediendo es que gente que hoy vive en un lote en Tortugas km 38, se muda a la zona de Pilará o Estancias del Pilar, km 56, porque esa zona le empieza a dar las mismas prestaciones pero en un entorno mas verde y amplio”, analiza.
Y cuando llega la gente también llegan los servicios, los colegios, los centros de salud, los comercios de todo tipo y el entretenimiento. En el 2026 abrirán dos tradicionales colegios como el St. Catherine ́s Moorlands y el Holy Cross y ya están en funcionamiento Los Robles y el Colegio del Pilar. Se vienen nuevos barrios y está creciendo el stock de oficinas por la alta demanda.
Próximante se lanzarán oficinas premium en Ayres Vila, el complejo que cuenta con cinco proyectos residenciales terminados (Terrazas, Bouquet, Loft, Vilahouse y Cristaline) y uno en obra (SLS Residences), con servicios y gastronomía. “Ayres Vila está en una zona consolidada (km 42,5) que antes era campo”, comenta Jerónimo Barry, arquitecto y socio de Barza. “Del kilómetro 38,5 al 56 es el trayecto más activo, ya casi no hay tierras, se van expandiendo los barrios. Hay siete desarrollos relevantes que iniciaron en 2023 , de los cuales cinco se ubican en el 56,5, donde están Pilará y Estancias. Es impresionante lo que está pasando en ese lugar”, apunta Crusizio. “En Pilar hoy tenés todo lo que necesitás incluso sin salir de tu zona porque en cada puente o salida hay una ciudad de 15 minutos”, agrega.
Urdapilleta agrega que es una zona donde “no hay asentamientos y eso favorece mucho al desarrollo y la seguridad”. De hecho, el broker recibió el llamado de Eidico para desarrollar un nuevo emprendimiento. “Y logramos el desembarco del colegio St. Catherine ́s Moorlands porque es un área caliente para la demanda de familias jóvenes que necesitan servicios”, agrega.
“Nadie duda del gran potencial de la zona”, insiste Jose Iribarren director Comercial de Eidico, la desarrolladora con dos proyectos ahí; Estancias Carabassa y San Miguel.
En cuanto a la ventana de oportunidad, la directora de LJ Ramos Pilar afirma que “hace 20 años vendías 100 m2 en CABA y te comprabas un lote y hacías una casa de 300 m2. Hoy los lotes están más caros, el costo de construcción está aumentando, y esa ventaja es más acotada. Creemos que eso incentivará el mercado del usado: comprás una casa, la remodelás un poco y te mudás ya. Pero en otro segmento seguirá la compra de lotes para hacer la casa que quieras”.
Proyectos en marcha
Los proyectos en la zona se multiplican. Por ejemplo, Verona Pilar, el barrio cerrado ubicado en el kilómetro 47 de la Panamericana ramal Pilar en un predio de 20,5 hectáreas que se lanzó el año pasado.
El proyecto de US$15 millones de inversión lo estrenó Desarrollos Norte. “Sin promocionarlo vendimos 62 lotes en apenas un día”, detalla Mariano Galeazza, socio de la desarrolladora que busca replicar el éxito de Azzurra Tortugas: el masterplan es del estudio Robirosa, la arquitectura de Ezequiel Gil (Pacifica), el paisajismo de Thays y el resguardo ambiental de Aves Argentina.
La propuesta contempla aproximadamente 200 lotes de entre 600 y 850 m², con canchas de fútbol, tenis, pádel, pickleball, SUM y pileta. Los precios de lanzamiento parten desde los US$85.000 hasta los US$140.000, y se puede pagar con anticipo del 40%, dos refuerzos anuales del 5%, y saldo en 36 cuotas. Urdapilleta explica que la velocidad de venta fue impulsada por la ubicación, precio y calidad del desarrollo muy difícil de encontrar a esos valores en la zona.
La empresa desarrolladora de Verona conoce a la perfección este submercado. En plena pandemia lanzó Azzurra Tortugas, un emprendimiento premium que conjuga la arquitectura, el diseño y la naturaleza: en el kilómetro 38 de la Panamericana ramal Pilar en un predio rodeado por colegios, campos deportivos y barrios cerrados. “Tiene 450 lotes está en un 85% vendido con gente viviendo y 80 casas en construcción”, dice Galeazza quien detalla que los tickets de los lotes arrancan en los US$140.000 con opciones hasta US$250.000 para lotes premium al arroyo y con opciones hasta US$400.000 para los terrenos más exclusivos que dan a la laguna de cuatro hectáreas. La forma de pago es con anticipo del 35% y hasta 30 cuotas según el sector.
De esta forma Pilar continua expandiéndose. Braun admite que esto beneficia a los desarrollos de la zona que se siguen multiplicando con opciones para las nuevas generaciones que están dando sus primeros pasos para tener su primera vivienda. Por ejemplo, Micelio Desarrollos avanza con Cardano, el barrio cerrado ubicado en la ruta 28, entre el pueblo de Pilar y el de General Rodríguez -dentro del partido de Pilar- y a 10 minutos de la Panamericana. “Es un lugar donde se respira campo”, aclara Braun.
De esta forma Pilar continua expandiéndose. Braun admite que esto beneficia a los desarrollos de la zona que se siguen multiplicando con opciones para las nuevas generaciones que están dando sus primeros pasos para tener su primera vivienda. Por ejemplo, Micelio Desarrollos avanza con Cardano, el barrio cerrado ubicado en la ruta 28, entre el pueblo de Pilar y el de General Rodríguez -dentro del partido de Pilar- y a 10 minutos de la Panamericana. “Es un lugar donde se respira campo”, aclara Braun.
Se prevé que la entrega de lotes para este año y quedan solo ocho por vender de 104, asimismo la desarrolladora planea construir departamentos de entre 50 m² y 100 m² pensados para aquellos que quieran menos m2 en un entorno natural, con servicios y amenities. El valor de los terrenos arranca en los US$50/m², por lo que un lote -no menor a los 1000 m²- cuesta entre US$50.000 y US$62.000.
Según el desarrollador, la demanda de los proyectos en Pilar radica en que se acrecienta la cantidad de personas que no tienen necesidad de viajar y se inclinan por buscar algo con más espacio lejos de la Capital. Y frente al éxito del barrio Cardano están lanzando a 500 metros un nuevo proyecto: Pueblo Cardano, donde estará la sede de Holy Cross, el tradicional colegio de San Isidro.
Otra de las pruebas de que la zona promete es Bosque Tortugas, el emprendimiento con unidades desde un dormitorio y precios US$138.000 hasta US$650.000. Está ubicado a solo 1800 metros de la Panamericana sobre la calle Hipólito Yrigoyen en donde estaba la quinta de 2,5 hectáreas que pertenecía a la familia Duhau, dueños del Palacio en Recoleta. “Se desarrollará por etapas: serán alrededor de 223 departamentos. Todos los módulos tendrán cuatro pisos ubicados en una zona caracterizada por la presencia de quintas”, detalla Martín Boquete, director de Toribio Achával.
El otro dato que adelanta la revalorización que tendrá el emprendimiento es que al cambiar el código ya no se permitirán construcciones de estas características, con lo cual “está asegurado que siempre tendrá vistas abiertas”, afirma Boquete que además destaca el frondoso bosque virgen del predio.
En 22.000 m² de tierra aprobada para construcción de viviendas multifamiliares se está desarrollando Le Bois, en el kilometro 50 de la Panamericana, frente al Campus de la Universidad Austral. Con el sello de ADD, el proyecto cuenta con una primera etapa de dos edificios con exclusivas unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes, con amplias terrazas, balcones y amenities. El complejo está rodeado de un paisaje natural repleto de arboleda añosa, se trasplantaron palmeras de Misiones que serán parte del paisaje integral del predio.
La eficiencia energética es uno de los pilares de este proyecto y quienes vivan alli podrán ahorrar hasta un 70% de la energía que consuma en su inmueble, sin resignar confort ni calidad de vida. “Estamos haciendo un proyecto donde cada unidad contará con su Certificado de Eficiencia Energetica, basado en Norma IRAM 11900 (Etiquetado Energético para vivienda). Partimos de un concepto de sustentabilidad y tenemos que realizar una serie de acciones para lograr que cada unidad de vivienda sea lo más amigable posible con el medio ambiente y alcance el nivel de Eficiencia Energética más elevado”, afirma Martín Rocha, arquitecto de GRZ+R.
El valor de venta arranca en los U$2100/m². El edificio 1 y 2 tienen el 90% vendido y los edificios A y B están en sus últimos días de precio lanzamiento, con diferentes formas de pago. En este momento todos los edificios que conforman el complejo Le Bois están en construcción.
¿Una nueva ciudad verde?
Se puede pensar en Pilar como una ciudad conectada con la naturaleza. Si bien, a largo plazo, este reordenamiento progresivo cambiará la fisonomía hacia un perfil mucho más urbano del partido, de todas formas mantendrá su espíritu verde.
En ese sentido, Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, considera que la principal consecuencia del nuevo código será la conversión de las zonas rurales en urbanas. “Es muy importante porque hace viable económicamente tierras que antes eran impensadas para crear nuevos barrios y condominios. La normativa responde a la necesidad de seguir habilitando tierra para captar inversión en nuevos desarrollos inmobiliarios”, explica. En esta línea, considera que “tanto la municipalidad como los loteos deberán mejorar y extender los sistemas de aguas, cloacas y demás servicios. Adicionalmente, la infraestructura de caminos y transporte. Además de crear un marco de protección ambiental”.
En relación al impacto ambiental, Hernández Siri aclara que, con el nuevo código se busca concretar zonificaciones más razonables desde lo ambiental y social: por un lado, concentrar el polo fabril en la zona del parque industrial o en el sector aledaño a la ruta 6 y, por otro lado, generar nuevas áreas residenciales, comerciales y de servicios con buen acceso desde la Panamericana. “Siempre bajo el cuidado del medioambiente, realizando los estudios y asegurándose que los proyectos no resulten desfavorables para la zona y se propicie un crecimiento demográfico ordenado”, subraya.
En ese sentido, el código regula el impacto ambiental de los nuevos emprendimientos. Según la experiencia de Braun, la nueva normativa hace énfasis en mantener y reforzar la vegetación que existe y, en lo posible, incorporarla al proyecto o compensar con nueva forestación”, aclara. El cambio en la fisonomía llevará años, se trata de un proceso, pero Pilar va camino a ser un área mucho más urbana en su totalidad.
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