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La naturaleza, el nuevo lujo: un barrio cerrado con bosques, laguna y arroyo en Pilar
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LA NACIONCarla Quiroga
Durante los primeros de días de enero, la tendencia que arrancó con la cuarentena se consolida: cada vez son más las personas que desean vivir en contacto con la naturaleza. Los brokers inmobiliarios afirman que, por el cierre de las fronteras de Uruguay y el rebrote de la pandemia, la demanda está y crece. Incluso muchos de los inquilinos de verano buscan la forma de extender sus estadías en las casas que alquilaron en los barrios cerrados para pasar sus vacaciones. Una ilusión que se desvanece porque en la mayoría de los casos, las propiedades ya están reservadas por nuevos inquilinos. Mientras que, en otros casos, vuelven sus dueños que aprovecharon el momento para alquilarlas y hacer un diferencial de dinero, teniendo en cuenta que una buena propiedad se ofrecía en alquiler desde los US$3000 por el mes de enero. Febrero, en cambio, suele ser un mes con valores más accesibles, aunque por la alta demanda en muchos casos están igualando los precios de los contratos de enero.
En este contexto, quienes sueñan con una nueva vida alejada del ruido y el cemento de la ciudad buscan alternativas para mudarse del departamento de tres o cuatro ambientes a una casa en las afueras, pero se encuentran con una limitante: la oferta. En otras palabras, hay pocas propiedades y terrenos en venta y los precios ascienden al ritmo de los interesados.
El desafío aún es mayor para las personas que quieren comprar en un proyecto recién lanzado con potencial de revalorización y que además esté consolidado en el corto plazo. ¿La razón? A nadie le gusta vivir en un barrio cerrado sin vecinos.
La realidad es que en un país con vaivenes económicos como la Argentina cuesta proyectar en el largo plazo y los desarrolladores, la mayoría de las veces, arrancan un emprendimiento con un gobierno y ciertas condiciones económicas y lo terminan con otras, por lo que les cuesta tomar la decisión de arrancar proyectos. Sin embargo, el sector inmobiliario siempre sorprende con oportunidades. Este fin de semana se inicia una nueva etapa en Azzurra Tortugas, un emprendimiento premium que conjuga la arquitectura, el diseño y la naturaleza: ocupa 70 hectáreas en el km. 38 de la Panamericana ramal Pilar –y un futuro acceso directo desde el km. 39,5 - en un predio rodeado por colegios, campos deportivos y barrios cerrados.
Se trata de un emprendimiento con un masterplan diseñado por Robirosa, el estudio que lleva proyectadas casi 21.000 hectáreas en urbanizaciones en Latinoamérica.
El emprendimiento de US$25 millones de inversión es realizado por Desarrollos Norte, la empresa que adquirió el predio en donde funcionaba el colegio Godspell y que, entre sus accionistas, tiene a Desarrolladora Urbana integrada por socios vinculados al diario LA NACION. De hecho, Azzurra Tortugas lleva el sello de Casa Living, la marca que respalda el compromiso del proyecto con ser un producto vanguardista de calidad, alineado con las tendencias que vienen y comprometido con el cuidado del medioambiente.
El proyecto tiene 400 lotes de entre 600 y 1200 metros cuadrados, que se venden desde los US$80.000, con la posibilidad de pagarlos financiados con un anticipo de 35 por ciento y el saldo en 12, 18 y 24 cuotas, según el sector en el que se encuentre el terreno. Las cuotas pueden ser fijas en dólares o en pesos más CAC. Una perlita: 51 lotes tendrán costa con acceso directo a la laguna. “La cantidad de terrenos generados en 70 hectáreas prueba el gran porcentaje de la tierra que se destinará a la laguna y al verde con una cantidad de vegetación de años que generan diferentes sectores de bosques dentro del predio”, comenta Agustín Sánchez Sorondo, gerente general de Azzurra Tortugas.
Naturaleza pura
El emprendimiento es la última joya de la zona. “Hace por lo menos cinco años que no se lanza un proyecto en el área, es único. Además, ya no queda tierra para hacerlo”, afirma Sánchez Sorondo, quien destaca la frondosa vegetación del predio y el cruce de un arroyo. “Hay terrenos que dan a este canal”, se entusiasma el ejecutivo en la charla con LA NACION y reconoce que quienes lo visitan se sorprenden por una arboleda de más de 50 años de antigüedad.
Al encanto natural se sumará el trabajo del nieto del reconocido paisajista Carlos Thays. El especialista ideará el entorno paisajístico de un predio único con fresnos, cipreses, bosques de pinos, montes de robles y plátanos que se identifican desde lejos; y alamedas y sauzales que rodean al arroyo. “Hay una gran variedad de especies que generan una gama de luces y densidades difíciles de anticipar. El paisajismo será un acto de reconocimiento y valoración en el que todo lo proyectado estará llamado a preservar el tono del lugar y hacer elocuentes sus dones”, relata Thays. Además de la amplia variedad de árboles añejos, el proyecto sumará una laguna de más de cuatro hectáreas y más de 500 metros de extensión.
El diseño del masterplan también es un diferencial: está ideado para que la circulación rápida sea perimetral; la calle troncal principal bordea al emprendimiento y luego hacia el interior, el barrio no está interconectado porque la mayoría de las calles son cerradas con cul-de-sac. El objetivo es lograr poco tráfico en las puertas de las casas donde suelen jugar los chicos.
Un dato no menor es que las obras ya están iniciadas y que si bien la entrega está prevista para 2022, algunos sectores del proyecto tendrán la opción de inicio de obra anticipada desde mediados de este año. Además, a diferencia de cualquier emprendimiento de barrio cerrado, el plan de la desarrolladora es finalizarlo en 24 meses: proyectan venderlo por sectores y lanzarán uno cada seis meses. Son cinco: una parte de los terrenos del primer y segundo sector ya fueron vendidos. “Tuvimos un gran éxito, vendimos más de 200 lotes, lo que prueba que es un producto con un gran potencial y que se cumplirán los plazos planeados”, afirma Sánchez Sorondo. El ejecutivo habla de tiempos, un tema clave en la agenda de quien define comprar un terreno, sobre todo hoy, por la ventaja que representa el costo de construcción que en dólares. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, a fines de diciembre, el costo en pesos para construir una casa sobre lote propio en un country se acercaba a los $168.000 por metro cuadrado. “Construir una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 metros cuadrados alcanza un costo que se acerca a los $53 millones, lo que se traduce a un total de US$318.415 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, es de US$259.954 (blue), debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa habría que contar con un presupuesto de US$578.369”, detalla José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quien, de todas formas, reconoce que desde septiembre hubo un 30,15% de incremento en los costos medidos en pesos: solo en diciembre la suba alcanzó el 8,19%. “Hoy, hay una ventana de oportunidad que podría no extenderse más allá de dos años. Si uno revisa la historia del real estate siempre en algún momento corrige por el tipo de cambio o por efecto de la inflación”, analiza Sánchez Sorondo.
Coronaéxodo
A la necesidad de conectar con el verde que trajo el encierro, se suma un contexto macro que genera que cada vez sean menos las familias que pueden mantener una segunda vivienda. Los agentes inmobiliarios ya hablan de “la tercera migración” hacia barrios cerrados a la que llaman “coronaéxodo”. Es que muchos se preguntan: ¿quién sabe si esta será la última pandemia? La primera migración fue a partir de 1996, tiempos en los que el crédito bancario y la mejora en los accesos Oeste, Norte y en las autopistas La Plata y Ezeiza incentivó una oleada de mudanzas hacia emprendimientos ubicados más allá de la General Paz. De hecho, en esa década, la población de Pilar creció 60% y la de Ezeiza, 57%, según el Censo 2001 del Indec. La segunda migración se dio en la crisis del 2001, cuando el aumento del dólar bajó el costo de construcción en esa moneda y quienes tenían ahorros aprovecharon para construir.
No hay dudas de que el contexto y los cambios de hábitos que se generaron a partir del coronavirus produjeron un fenómeno que llegó para quedarse: el home office. Esta modalidad de trabajo impulsó un cambio en el perfil de la demanda de los barrios cerrados: ahora compran los consumidores finales. Este es un punto fundamental a tener en cuenta porque en el mercado prepandemia uno de los grandes temores de quienes compraban un terreno en un emprendimiento cerrado era cuánto tiempo demandaría en desarrollarse. Es decir, cuándo comenzarían a verse los primeros ladrillos y las casas en construcción. “Siempre existía el temor de que, en el afán de vender, los desarrolladores se lo ofrezcan a inversores que apuestan a la revalorización del proyecto cuando esté consolidado. Esta estrategia tiene riesgos porque si se vende la mayor parte de la oferta a este tipo de compradores se termina retrasando el desarrollo. ¿Por qué? Porque el consumidor final que es quien compra para construir su propia casa no ve obras, dilata su decisión de compra en el proyecto, se alargan los tiempos y el emprendimiento no avanza”, explica el ejecutivo que lidera Azzurra, y aclara que, en este caso, la totalidad de quienes compraron lo hicieron para construir y mudarse. “Este fenómeno tiene su explicación: como no hay más tierra similar en los alrededores saben que será uno de los últimos barrios nuevos en la zona, con un masterplan moderno, vegetación, reservas naturales y servicios con bajas expensas. Hoy pagarían alrededor de $14.000”, relata. En otras palabras, la propuesta se adapta a las necesidades que demandan las nuevas generaciones. Un perfil que se aleja de los countries con membresías, mucho servicios y altas expensas que fueron boom en los 50 cuando proliferaron los primeros emprendimientos en la Argentina. “Este proyecto es una evolución natural del resto de la oferta porque responde a todas las demandas. Es un barrio que es la suma de todos: no es grande ni chico en superficie; con terrenos que cubren todas las expectativas porque quien busca un terreno chico, tiene los de 600 metros, el que busca algo más grande tiene opciones de 1000 metros; para las personas que quieren contacto con el agua y un terreno diferencial están los que bordean la laguna. Están todos los productos en un mismo lugar”, analiza Gonzalo Urdapilleta, titular de la inmobiliaria Teresa Urdapilleta Propiedades, una de las comercializadoras. Otras inmobiliarias que lo ofrecen son Winterra, Coldwell Banker y Castex.
Este análisis está en línea con un fenómeno en el que coinciden los brokers inmobiliarios dedicados al mercado de barrios cerrados: los consumidores finales se convirtieron en la estrella de la demanda de estos tiempos. De hecho, Sánchez Sorondo comenta que muchos de los compradores ya están averiguando cuál será la oferta de servicios que se sumará al área comercial del emprendimiento. El ejecutivo se refiere al destino que se les dará a las construcciones en donde funcionaba el colegio Godspell, que son parte del predio, pero será algo independiente al proyecto. La desarrolladora trabaja en acuerdos estratégicos para generar un circuito comercial boutique a cielo abierto: planea sumar desde un jardín maternal hasta un gimnasio -independiente del que tendrá el proyecto-, espacios de coworking, oferta gastronómica y de comercios con servicios de primera necesidad, a los que inclusive podrán acceder los vecinos de la zona.
Otro punto a favor para planear la vida diaria en el proyecto es la oferta educativa de alto nivel en un radio de 15 cuadras: en sus inmediaciones funcionan los colegios St. Catherine’s Moorlands School, Godspell, Oakhill School, Bedes Grammar School y Lincoln College. “A estos tres últimos establecimientos, los chicos pueden llegar desde Azzurra caminando o en bicicleta”, agrega otra ventaja, Urdapilleta. En las cercanías también hay supermercados y centros comerciales como Las Piedras.
En cuanto a servicios, el emprendimiento contará con un club house, gimnasio, kids club, entre otros amenities, además de áreas deportivas con canchas de fútbol inclusive para 11 jugadores, paddle y tenis; circuitos de senderos para la realización de actividad física y cuatro plazas ubicadas en lugares estratégicos del predio para que todos los vecinos accedan caminando unos pocos metros.
Los desarrolladores también reservaron una pequeña área del proyecto para construcciones de media densidad tipo condominios y housings -casas más pequeñas y menos terrenos-.
Un fenómeno regional
La necesidad a un cambio de vida no es local. Sin ir más lejos, el 69,9% de los usuarios argentinos aseguró, en una encuesta realizada por ZonaProp, que la cuarentena le generó deseos de mudarse. Contestación similar se obtuvo en México, Perú y Panamá, donde los porcentajes de respuesta superaron el 65% en todos los casos.
El influencer mexicano del mercado inmobiliario, Carlos Muñoz, reconoció en el Summit organizado por LA NACION en octubre 2020 que hay un cambio de preferencias que llegó para quedarse. “Hay un contrapeso a la urbanización que es la gente que está saliendo de las ciudades. Hay un boom en el real estate rural con buen acceso a Internet. Hay masterplans que invierten en infraestructura y se están multiplicando en absorción. Hoy ya todos entendimos que podemos estar aislados del cemento y que, con solo tener acceso a Internet, alcanza”, relató.
Muñoz habla de la naturaleza como el nuevo lujo, el wellness del real estate. “Aire, ejercicio, familia, amigos, vida en comunidad, propósito. Estos son los conceptos que están en la cabeza de las personas. El consumidor está más conectado con la ecología y sabe que la claridad de una buena idea te la da la desconexión, el nivel de creatividad extrema tiene relación con el entorno y la posibilidad de reconectarse con el nuevo lujo que es la naturaleza. En la comunidad planeada del wellness, todos los miembros de la familia estarán incentivados a tener una vida activa y saludable”, sintetizó.
En definitiva, el segundo rebrote del Covid-19 en un mundo confundido por la incertidumbre que genera el avance de una pandemia que lo puso a prueba y que conectó a las personas con la necesidad de disfrutar cada instante de la vida, los proyectos inmobiliarios se enfrentan al desafío de prometer una vida distinta y llegar al corazón de las personas.
