Por una mayor seguridad

La ley 257 impone a los frentistas el mantenimiento del exterior del edificio, tanto en balcones como en fachadas. En las construcciones antiguas, pero recicladas, las propiedades bien mantenidas pueden aumentar su valor en un 20 por ciento.

Una persona se detiene frente a un cartel de venta de un edificio restaurado recientemente, piensa que si el exterior de la construcción se ve así, es muy probable que si la unidad y el precio de la misma satisfacen sus expectativas, finalmente concretará la compra.

El buen estado de conservación de un edificio no sólo favorece la estética de la ciudad y la seguridad de los vecinos; también beneficia a las inmobiliarias que pueden ofrecer a la demanda propuestas que entran por los ojos, ante el avance de los nuevos emprendimientos y de las exigencias del mercado.

Además, la ley 257 es de vital importancia en su cumplimiento para una ciudad que tiene cientos de edificios antiguos y no en muy buenas condiciones.

Categorías

Jorge Toselli, presidente de la inmobiliaria JT, explica: "Hay dos categorías: las fachadas típicas de 30 a 40 años que no necesitan refacción y las de más de 55 a 60 que sí necesitan, aunque estas últimas en general son muy buenas construcciones, de la década del 40, que tienen su propio público. Vendimos en Scalabrini Ortiz al 2900 un edificio premiado por la Municipalidad, de muy buen nivel, para gente que opta por lo bueno y antiguo. Se trata de una unidad de 100 m2, con cochera, cotizada en 190.000 dólares; es decir, 1650 dólares el m2, que en un edificio más estándar no supera los 1400. Considero que la ley 257 en esos casos se cumple porque muchos de los edificios antiguos están impecables. En Pacheco de Melo al 2300, en un edificio de la década del 40 se vendió una unidad a 1900 dólares el m2 con toda la fachada a nuevo y los balcones impecables; en la zona el m2 del usado no reciclado ronda los 1600 dólares".

El mercado transitó etapas en las que las unidades usadas quedaron opacadas por las nuevas y otros períodos en que los precios y las cuestiones económicas llevaron a la demanda a centrar su búsqueda en los departamentos estándar de más de 30 años. El arquitecto Eduardo Lávaque, de la firma homónima destaca: "En realidad, un edificio se comporta como un cuerpo humano: las dolencias que tiene se reflejan en la piel. Si no tiene esa piel que lo cubre y protege el mantenimiento necesario, seguramente tampoco está cuidado su interior que, en el caso de una construcción, son las paredes y sobre todo su red sanitaria. Pero los compradores no prestan atención sobre ese detalle. Sí, en cambio, a la ubicación, las comodidades y el valor que están buscando. Lo demás pasa a segundo plano o, lo que es peor, no es tenido en cuenta ni siquiera para negociar el precio. Si está reciclado y uno se lo hace ver al cliente es un buen argumento de venta. En Roma, por ejemplo, se hace un culto del patrimonio arquitectónico de una ciudad, siempre que la unidad tenga los m2 y el destino que se necesita. Se empieza a vender por la fachada y después se va al interior, que en última instancia es reciclable. Unidades en edificios como el Estrugamou de corte francés y con un cuidado permanente se venden en valores superiores a los 2500 dólares".

Para Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la ley "establece que los edificios mantengan sus fachadas y balcones en buen estado. Desde lo comercial colabora a mantener la construcción y a la mirada del comprador, que se imagina que si por fuera está en buen estado, por dentro también lo estará".

Consigna: "El que decide la compra de un departamento usado primero observa el exterior, es decir que el frente es fundamental, aunque todavía queda mucho por hacer; es necesario que se cumpla con la ley para beneficio de todos".

Una de las firmas más conocidas del mercado que realiza este trabajo es Bercovich Wall & Street.

Su director, ingeniero Enrique Bercovich, aclara que es una ley muy importante para los vecinos y que "los edificios se adecuan a ella a medida que los consorcios pueden hacerse cargo de los gastos. No es un trabajo fácil, la gente debe ser responsable y tener cuidado en el momento de elegir con quién realiza las refacciones".

Explica que los arreglos en fachadas son a medida, ya que responden a las patologías. "Los más costosos son los de restauración de patrimonio. Un edificio en promedio debería hacer esta tarea cada 7 u 8 años, pero nunca lo hace antes de los 10. La puesta en valor de las construcciones, la reparación de los frentes y balcones añade valor e incrementa los precios en un 30%, según el caso, y hace más fluida la venta."

Comenta que el trabajo promedio es de 250.000 pesos en tres meses en un edificio de 30 años de 20 pisos. "En general, las obras de restauración (se extienden entre uno y tres meses) se realizan por medio de los consorcios que contratan a las empresas especialistas. Los gastos se descuentan mensualmente y muchas veces se utiliza el fondo de reserva para abonarlo.

No es coincidente la opinión de Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista. Por el contrario, es muy crítico.

"Es la ciudad la que debe revisar los edificios e intimarlos cuando no están en condiciones. Acá es al revés, los consorcios deben contratar un profesional especialmente, y eso sale 600 pesos. El procedimiento es excesivo y encarece las expensas, y hay algunos consorcios donde los propietarios no quieren gastar. Las inmobiliarias deberían concientizar a la gente porque es buen argumento de venta en el mercado."

Sobre la ley

La ley Nº 257 en vigencia desde 1999 establece que los propietarios de inmuebles deberán acreditar una inspección técnica específica del estado de conservación de obras y mantenimiento de balcones, fachadas, entre otros.

Para eso deberán contratar a un arquitecto matriculado en Capital Federal y presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otros.

La norma rige sobre todos los edificios, casas y PH de la ciudad de Buenos Aires a excepción de los que tengan menos de 10 años, y los inmuebles de planta baja destinados a vivienda que no posean salientes de ningún tipo que avancen sobre el espacio público.

Según la antigüedad del inmueble será la periodicidad de la inspección. En el caso de los que tengan de 10 a 21 años se realizará cada 10 años; para los demás, de 21 a 34 años, cada 8; si tienen más de 34 a 50 años, lo harán cada 6, en los de más de 50 a 71 años, cada 4, y los de más de 72 años en adelante, cada 2.

El director general de Fiscalización, Control de Obras y Catastro del gobierno porteño, Jorge Avila Herrera, informa sobre la situación: "Es beneficioso para todos que se cumpla con esta ley y en ese sentido dirigimos nuestras acciones. La administración anterior salió a intimar masivamente a los propietarios de parcelas, y eso generó que el sistema colapsara ya que no había infraestructura suficiente para la cantidad de intimaciones. En 2007 se resolvió detenerlas y nosotros empezamos con un programa progresivo según la capacidad del área. Muchas veces las condiciones más críticas responden a propiedades muy antiguas donde los propietarios no tienen capacidad económica para responder".

Algunos ejemplos

• Pacheco de Melo al 2300, del año 1940, a 1900 dólares el metro cuadrado, con fachada a nuevo y balcones impecables; sin reciclar, 1600/m2

• Scalabrini Ortiz al 2900, 100 m2, al frente, reciclado, 1650 dólares el m2; sin reciclar, US$ 1400/m2

• Reciclado promedio: fachadas y balcones más pinturas, 250.000 pesos, en 3 meses en un edificio de 30 años de 20 pisos

Por Juan Fernández Mugica

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