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¿Que pasaría en el sector inmobiliario si se devalúa?
Varios especialistas del sector y economistas se refirieron sobre lo que puede ocurrir en el futuro, si el próximo gobierno decide aplicar las medidas para corregir lo macro, y, que efectos generarían en el mercado
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La época de fin de gobierno se acerca. En esta situación crecen las expectativas, y, a la vez, la incertidumbre de lo que pueda ocurrir ni bien se apliquen las medidas que busquen recomponer varios aspectos de nuestra economía, que hoy presentan dificultades. En las propuestas de los dos candidatos presidenciables se estima, que puede haber algún tipo de devaluación al iniciarse el próximo ciclo, sea gradual o en shock, el sector inmobiliario se prepara y trata el tema para sincerarse y resurgir con dinamismo.
Según el profesor de Economía y Finanzas de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, Juan J. Cruces, históricamente, las grandes devaluaciones que fueron duraderas, generaron una gran baja en los precios de los inmuebles (1982 y 2002). "Brasil hizo recientemente una gran devaluación, pero no es obvio que la Argentina, necesite tamaña corrección cambiaria o que el nuevo gobierno quiera, o inclusive pueda, hacerla".
En tanto, para el economista Miguel Ángel Boggiano, CEO de Carta Financiera, el próximo gobierno necesitará una devaluación en términos reales, sino, tendría que aumentar el poder adquisitivo del dólar para que la Argentina se vuelva más barata. "Si la devaluación se traslada en igual proporción a la inflación, no hay efecto real. Lo destacable, es que, hay una relación inversa entre el valor del metro cuadrado y el poder adquisitivo del dólar. Así, probablemente caiga el valor de las propiedades porque, caerá el costo de producir nuevos metros cuadrados en dólares".
Respecto de la venta de propiedades, "si hay una devaluación del peso en el corto plazo, no vemos una importante variación de los precios en dólares. Hoy, el mercado inmobiliario ya ajustó sus precios con un dólar de referencia del orden de los $15, y no habría un efecto importante sobre los departamentos en venta. Y, a mediano plazo, el aumento por el componente de insumos importados que tenga la obra, se trasladará al precio. Esto afectará a los departamentos en pozo y a estrenar por efecto reposición y a los usados, por competencia", dijo Martín Roel, el gerente general de Vizora Desarrollos Inmobiliarios.
Mientras, el Lic. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE, sostuvo que si en política económica sólo se diera una devaluación, los precios de los inmuebles deberían disminuir, pero esto, sería transitorio. "Según la intensidad en la modificación del tipo de cambio, se espera como primer efecto, el ingreso de capitales y, se habla de un eventual blanqueo de fondos en el exterior. Así, los precios en dólares de las propiedades de calidad estándar, deberían mantenerse o subir. Y, las propiedades de alta gama, en un mercado algo inelástico, proseguirían una trayectoria ascendente. En este contexto, probablemente, haya un significativo aumento en pesos, en los valores de emprendimientos desde el pozo".
Según el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general del Grupo Portland, hoy en el mercado hay 3 tipos de segmentos: el de los usados, el más afectado por la situación actual, está dolarizado en un 100% y el cepo lo afecta de manera directa; a estrenar, muy sólido y con el valor de venta en dólares, no sufrirán un cambio significativo, y, en pozo, que dependerán de la variación en los costos de construcción. "La mejor decisión es comprar ahora, hubo un pico de ventas en los últimos 6 meses. Aprovechar las oportunidades del mercado y capitalizarse en m2".
Al hablar de cifras, ante una devaluación inferior al 20%, los especialistas señalan que no tendría un efecto significativo en la inflación de costos, pero, si es mayor, se achicaría la brecha cambiaria, se tendería a un dólar único (también para usar en los cálculos para la construcción) y con acceso a su compra, habría un escenario de certidumbre y se dinamizaría el mercado inmobiliario.
Soluciones necesarias
Este mercado atraviesa desde hace cuatro años con el cepo cambiario, reglas de juego a las que ha debido acomodarse, ante esto, el representante de la Inmobiliaria Bullrich, Roberto Ledo, indicó que si se adopta una modificación de tipo de cambio, se implementará con un plan integral y un apoyo externo, "de los Organismos Multilaterales de crédito, modificación de la política de retenciones, libre giro de utilidades para las empresas que deseen invertir en el país, reforma tributaria y un plan serio de blanqueo. Este plan, sincerará la política cambiaria y consiguientemente levantar el cepo cambiario, que tanto afectó a nuestro mercado, permitiendo que las transacciones inmobiliarias no padezca más la retracción sufrida hasta hoy".
Entre las opiniones de los expertos, apuntan a que quienes hoy tienen dólares, podrían cancelar las deudas adquiridas en esta moneda con proveedores del exterior y adelantar las compras de bienes o servicios importados, si no pueden ser sustituidos por los locales. Y, como probablemente caiga el costo en dólares de la construcción, deberían esperar para construir. En tanto, el que tiene una propiedad, va a sentir el precio del metro cuadrado. "La mejor decisión de los desarrolladores fue haber hecho landbanking y posicionarnos en terrenos en muy buenas zonas. Y, para el inversor, haber adquirido propiedades en los últimos dos años, porque van a revalorizarse muy bien en el próximo ciclo económico. Y, como el negocio tiene un componente financiero muy grande, por esto, hay que iniciar las obras cuando ya están calzadas y con un respaldo económico fuerte detrás. Para dar certezas, confianza y seguridad al inversor y al comprador final", afirmó Guido Wainstein, el director del Grupo KWZ.
En este punto, hoy, "seguramente antes de iniciar una obra, lo más aconsejable sea esperar que se defina el nuevo gobierno e implemente las primeras medidas, sobre todo, en materia de tipo de cambio. Comenzar una obra y tener una devaluación en el medio, impactaría directo en el costo de esa obra", señaló Mariano Galeazza, el director comercial, del Grupo Monarca.
<b>A tener en cuenta </b>
Conceptos para alentar la mejora del mercado
- Posibilidades: frente a la incertidumbre de las medidas futuras de política económica y sus consecuencias, "los propietarios de inmuebles son renuentes a ofertar y quien demande, encontrará poca disponibilidad de unidades. Pero, si hay una propiedad a buen precio, a comprarla. También, las unidades a construir con cuotas en pesos serían interesantes y si está en un plan, sería óptimo adelantar cuotas", aportó Theller.
- Comparativa: Ledo señaló que en nuestro país los valores son inferiores a otros mercados de la región como Santiago de Chile, Lima, Bogotá y Montevideo, donde la vivienda social cotiza a U$S 2000/m2. Así, si se toman las medidas indicadas, "invertirán en el mercado inmobiliario argentino. Con planes serios, fortalecerán el sector y, el de propiedades, pasará a ser el de inversión por excelencia, como en otros países donde el Real Estate, es el refugio de valor del dinero".
- Las expectativas: ante el cambio de gobierno, son las mejores. Ante una política de inversiones seria, se reactivará el mercado y se recuperará la confianza. "El mercado llega con un repunte en ventas, mucho más dinámico, con muy buena oferta. Si la Argentina se integra al mundo, generará el ingreso de divisas y los bancos ofrecerán herramientas para financiar la compra venta de inmuebles", concluyó Wainstein.
