Radiografía por barrio: los más buscados, los que tienen mejor precio y los que más construyen

El mercado del Real Estate atraviesa un temporal desde hace dos años que ha afectado de diferentes formas a todos los sectores. En líneas generales el precio de las propiedades sigue bajando en medio de un mercado con récord de oferta. Sin embargo, el valor del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) volvió a descender entre diciembre de 2021 (a US$ 2344 m2) y enero, la velocidad de la baja registró una desaceleración por sexto mes consecutivo. Pero, la realidad difiere en los diferentes barrios de la Ciudad de Buenos Aires.

Lo mismo sucede con el alquiler. En Capital, los alquileres de los departamentos continúan aumentando por encima del índice de inflación acumulada. Según un informe publicado por Reporte Inmobiliario, mientras que la inflación interanual medida por INDEC a enero de este 2022 fue del 50,7 %, los departamentos usados que se ofrecen en alquiler aumentaron el 58,5 % en promedio para el caso de los de un dormitorio y el 56,1 % para las unidades de 3 ambientes.

Así, el valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados en febrero de 2022 es de casi $ 36.000, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan más de $ 10.000 por encima.

Además, pese a que el valor del m² de publicación cayó 7,47% en el último año -según datos de Zona Prop-, muchos dueños decidieron deshacerse de su inmueble en lugar de ponerlo en alquiler. Así, el stock de unidades a la venta creció exponencialmente: actualmente, hay 161.438 propiedades con el cartel colgado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Sin embargo, cada rincón de CABA presenta una realidad distinta en cuanto a valores y demanda. Por ejemplo, mientras Palermo aparece entre los más buscados en los sitios inmobiliarios, Núñez lo superó en cuanto al valor de los alquileres.

A continuación, una radiografía del mercado inmobiliario de los barrios porteños que se destacan en diferentes áreas.

El barrio más buscado para vivir

A pesar de la tendencia pandémica de mudarse al verde, la Ciudad de Buenos Aires sigue siendo target de búsquedas de propiedades a tal punto que concentra el 40% de las consultas por encima de la media del AMBA, según la proptech Mudafy.

La plataforma que ofrece propiedades en esta zona desarrolló el top de los cinco barrios más buscados para comprar en las calles porteñas. El posicionamiento de los mismos suele asociarse a su oferta educativa, accesibilidad, cantidad de espacios verdes y cultural.

Palermo lidera el ranking de consultas como la zona más demandada por quienes buscan una propiedad para mudarse, qué otras zonas completan el top 5

El barrio más consultado por los compradores es Palermo, según la proptech Mudafy. “El barrio de las mil caras” cuenta con distintas facetas, cada una con una propuesta distinta de actividades para todas las edades. Según la plataforma, el precio promedio del metro cuadrado allí es de US$3053.

El segundo lugar lo ocupa Caballito, el barrio ubicado geográficamente en el centro de la Ciudad de Buenos Aires. Se destaca principalmente por su creciente polo gastronómico y incrementa su atractivo por los accesos a la autopista, espacios verdes, oferta educativa y el sector comercial en avenida Rivadavia. Los precios más altos se encuentran en las arterias como Directorio o sobre Pedro Goyena donde el metro cuadrado varía entre los US$3000 y US$3500.

Almagro completa el podio en tercer lugar y se define por su perfil tradicional. Las raíces relacionadas al tango sobrevuelan los clásicos cafés porteños en la localidad donde el metro cuadrado de venta se posiciona en US$1734.

En cuatro lugar aparece Flores, con el metro cuadrado de venta más barato del ranking que promedia los US$1609,. Completa el top 5 el exclusivo barrio de Recoleta, conocido por su fina arquitectura acompañada por jardines y plazas, y donde el metro cuadrado se ofrece a un promedio de US$2106. Este valor es el más cercano al precio promedio de la Ciudad, que según Zonaprop es de US$2354 por m². En sintonía con su quinto lugar en la lista, Recoleta es también el quinto barrio más caro de la Ciudad de acuerdo con los datos de Zonaprop, ya que le sigue a Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Núñez.

El barrio que más resiste la baja de precios

En la capital porteña hay una zona que nunca suelta su condición de codiciada. Se trata de Belgrano Residencial (o simplemente R, como todos lo conocemos), un barrio que se reinventa y lidera la demanda, incluso en tiempos en los que la baja de precios parece no encontrar un freno.

“Belgrano R siempre fue una de las zonas más buscadas para vivir, e incluso una de las más cotizadas. Especialmente cuando hablamos de casas residenciales y edificios exclusivos, con muchos amenities y pocas unidades funcionales. Este barrio está entre los primeros seleccionados”, advierte Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades.

En este escenario, en este barrio residencial “el valor del metro cuadrado va a depender de muchas variables. Podemos encontrar edificios exclusivos de categoría con pocos departamentos y muchos amenities, con unidades que superan los U$S4000 el metro cuadrado, como también desarrollos con más unidades funcionales de menor tamaño y menos espacios comunes, a estrenar, en el orden de los U$S3250 el metro cuadrado”, detalle el gerente de Mel Propiedades. El broker inmobiliario agrega que “estos últimos tienen un valor de preventa de aproximadamente U$S2750 el metro cuadrado. En cuanto a los edificios usados, dependerá no solo de la ubicación, sino también del estado tanto del departamento como de la propiedad en general. Respecto a las casas con parque, no bajan de U$S600.000″.

Según Reporte Inmobiliario, el precio promedio por un departamento de dos ambientes en Belgrano R para febrero es de $37.600.

El barrio que desplazó a Palermo en el ranking de alquileres más caros

Ubicado entre Saavedra, Belgrano, Vicente López y el Río de la Plata, Núñez es uno de los barrios porteños que crece a pasos agigantados. Tanto es así que, en el ranking de precios de alquileres, ya desplazó a Palermo y se ubica en el segundo puesto, mientras sigue liderando Puerto Madero. ¿Qué hay detrás de ese aumento en los valores?

De acuerdo al index de octubre realizado por ZonaProp, un alquiler en Núñez cuesta $55.884 por mes en promedio. Así, el barrio está por debajo de Puerto Madero ($98.752) y por encima de Palermo ($55.515).

En enero del 2021, Núñez se ubicaba en el tercer puesto del ranking de precios. En ese momento, un alquiler se pagaba $36.706 por mes en promedio. En abril, el barrio escaló para posicionarse como el segundo más costoso, con un precio que giraba en torno a los $43.402. Los meses posteriores, osciló entre el tercer y el quinto puesto, hasta septiembre, cuando se ubicó en el segundo lugar, donde se mantiene hasta ahora.

El barrio de los cafecitos que tendrá su primer espacio verde

Hace más de dos décadas que Las Cañitas se caracteriza por concentrar en sus calles propuestas gastronómicas, comerciales y de diseño de todo tipo. Con un perfil residencial y una fuerte movida nocturna, el barrio delimitado por las avenidas Luis María Campos, Dorrego y Libertador y la calle Matienzo ahora tendrá su primera plaza, un parque público de más de 6700 m² que es el resultado de un acuerdo entre el Gobierno porteño y la desarrolladora ABV.

Según pudo saber LA NACION, la plaza tendrá lugar en un predio privado compuesto por dos parcelas que son propiedad de las empresas Kilómetros S.A. (ABV) y Arkinver S.A. Hasta el momento, estaban en desuso. El proyecto surge de un convenio urbanístico sancionado por la Legislatura porteña el 10 de diciembre de 2020 que modifica la zonificación de esas dos manzanas.

Actualmente, se lleva a cabo la demolición de la estructura de la parcela 2, donde estará el parque público, sobre el que aún no trascendieron detalles. Se espera que la inauguración sea en 2023. En tanto, está previsto que la obra del proyecto inmobiliario empiece en abril.

Los convenios urbanísticos son herramientas de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos. Se trata de un instrumento que se implementa en toda la Argentina y en distintas partes del mundo.

La desarrolladora, que en el último tiempo sumó alianzas con la marca Armani, cederá a la Ciudad la parcela ubicada entre las calles Báez, Clay, Dorrego y Huergo para que se transforme en 6750 m² de espacio verde y público. En la otra parcela, delimitada por Clay, Báez, Dorrego y el Campo de Polo, desarrollará un proyecto inmobiliario de viviendas. La comercialización la hará en forma exclusiva la empresa Ocampo Propiedades.

El barrio donde más se construye

Después de 15 años de posicionarse como uno de los barrios porteños con mayor cantidad de desarrollos en la ciudad, Caballito presenta hoy en día casi 200.000 metros cuadrados de su superficie en construcción, según un relevamiento de Reporte inmobiliario.

El informe cubre el área que abarcan la calle Del Barco Centenera y las avenidas Rivadavia, La Plata y Directorio, y afirma que el valor promedio ronda los US$3211/m².

Del total de 199.454 m² que se están construyendo en las 75 manzanas relevadas, 65 mil pertenecen a desarrolladora Azcuy, los cuales se concentran en siete emprendimientos de proyectos de mediana escala con 10 mil metros en promedio.

Transformación: de polo industrial a barrio residencial

Barracas es uno de los barrios porteños que en los últimos años empezó a atraer las miradas de los desarrolladores y crece con la llegada de emprendimientos y nuevos comercios

Uno de los hitos que buscó impulsar el crecimiento del barrio fue la creación del Distrito de Diseño, iniciativa sancionada por la Legislatura porteña en 2013 para promover el desarrollo de industrias a partir de los sectores ligados a esa área como factor de competitividad en la economía. Sin embargo, los desarrolladores que apuestan a la zona remarcan que, aunque el plan logró atraer inversiones públicas y privadas, quedó a mitad de camino y no llegó a alcanzar el nivel del Distrito Tecnológico, en el barrio vecino de Parque Patricios.

Actualmente, el valor del m² en Barracas asciende a US$2139, de acuerdo al Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. En noviembre de 2020, el precio que se pagaba por un m² alcanzaba los US$2389, menos que los US$2482 que costaban en el mismo mes de 2019.

¿A qué se debe el crecimiento de Barracas? Para Mintzer, tiene que ver con el aumento de precios de otras zonas, por ejemplo, Puerto Madero. “Hubo un derrame proveniente de ahí. El dique 1 y Barracas están a la misma distancia de la Ciudad y por ocho cuadras te encontrás con una diferencia de más de US$2500/m²″, indica. El segundo punto, destaca, es “el desarrollo propio de la zona”. “Se muda la gente, se hacen edificios más lindos, la zona se pone mejor, llegan escuelas, centros de salud. Ahora estamos en un círculo virtuoso y positivo ascendente”, dice.

Además, sostiene que el barrio tiene un componente local tradicional fuerte que hace que se genere una combinación entre “galpones y edificios nuevos con un enlace de arquitectura hermosa”, que tiene un encanto particular que la gente suele buscar. Por último, explica: “Lo que hoy todos quieren es vivir en un lugar cerca de accesos, pero donde en su cuadra se respire un aire barrial y tranquilo. Eso se da en Barracas”.

El barrio que está entre los más caros de Latinoamérica

Pese a la caída de los precios de las propiedades que hoy atraviesa al mercado inmobiliario, hay al menos tres barrios argentinos que se meten en el top 10 de los lugares más caros de Latinoamérica para comprar un inmueble. A su vez, el primer puesto del ranking lo ocupa también un jugador local.

De acuerdo a un relevamiento de Properati, que enlista las zonas de clase alta y media según el precio de sus viviendas en venta, Puerto Madero es el barrio más exclusivo de la región: el valor del metro cuadrado asciende a US$6002. Actualmente, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se ubica en US$2366, bastante menos que lo que se paga en ese lugar porteño. Según ZonaProp, hace un año, en noviembre de 2020, los valores de las propiedades allí giraban en torno a los US$5810/m² promedio. En noviembre de 2019, un metro cuadrado se pagaba US$6096 y en el mismo mes de 2018, US$6150.

El informe latinoamericano señala que Las Malvinas, en Rosario, se ubica como el sexto barrio más caro del listado y el barrio cordobés Country Jockey Club ocupa el noveno puesto.