Real Estate Comercial en Estados Unidos: dónde y cuáles son las oportunidades para inversores institucionales

Un complejo “multifamily” en Chicago, un centro logístico en Denver o un nuevo centro de biotecnología en Boston son solo algunas de las miles de oportunidades de capitalización financiera que se le abren a los grandes inversores locales. Y es que, en tiempos política y económicamente convulsionados, lo mejor es salir a buscar negocios en aquellos mercados que más garantías ofrecen. “Si comparamos la situación actual con la última crisis de 2008, la primera gran diferencia es que hoy no hay un problema de acceso a deuda y capital. Lo que hoy ocurre es producto puramente de lo que ha generado la pandemia, que puso en stand by la inversión inmobiliaria durante un tiempo, pero no se trata de una crisis financiera”, explica Marc Royer, Managing Partner del área de Capital Markets de Cushman & Wakefield.

“Por eso, rápidamente los inversores se dieron cuenta que el mundo no se iba a acabar y que algunas clases de activos son mucho más resilientes que otras”, agrega. El mercado del Real Estate comercial en Estados Unidos se ha reconfigurado a partir de la pandemia, pero sigue ofreciendo grandes oportunidades de inversión.

El primer paso, entonces, es identificar cuáles fueron los sectores que han sido más afectados y cuales menos, en un escenario que, de a poco, empieza a ser catalogado como “post Covid”. Los volúmenes de inversión, según afirman los informes de los especialistas, se han ido recuperando. “No estamos aún en niveles pre Covid, pero casi”, aclara Royer, el especialista de origen francés y dilatada trayectoria de Cushman & Wakefield que desde hace casi 10 años trabaja en Latinoamérica conectando inversores regionales con los principales mercados.

Con una propuesta concreta para inversores institucionales, family offices o fondos de inversión, desde Cushman & Wakefield se encargan de seleccionar las mejores oportunidades de inversión en Estados Unidos y Europa, conectarlos con los socios locales si fuera necesario y asesorarlos en todas las cuestiones necesarias de la operación. La presencia global de la compañía es un diferencial esencial para este tipo de servicio.

Los activos

Uno de los aspectos a tener en cuenta, antes de definir una estrategia de inversión, son los tipos de activos disponibles. Si bien cuando se habla de Real Estate comercial por lo general se piensa genéricamente en oficinas, predios logísticos e industriales o locales comerciales desde Cushman & Wakefield trabajan con mucho más detalle.

Así es como también encuentran oportunidades en hotelería, senior housing (hospedaje para adultos mayores), data centers, self storage (bauleras o espacios de almacenamiento) o lo que se conoce como Life Science (todo lo que es I+D: laboratorios y centros de innovación y desarrollo médico). “Entre los activos ganadores de la pandemia están todos aquellos vinculados con el e-commerce, como la logística industrial, los data centers y los sectores de Life Science. También hay mucha demanda inversora para lo que llamamos multifamily, es decir edificios de viviendas exclusivos para alquiler que pertenecen a fondos institucionales. En Estados Unidos, por ejemplo, los multifamily son hoy la mayor categoría de inversión”, cuenta Royer.

Perfiles y estrategias

Considerando esta amplia gama de activos, para definir su estrategia los inversores deben primero estimar qué retorno pretenden obtener y considerar para ello qué tipo de riesgos están dispuestos a asumir. Es lo que se suele conocer como “perfil del inversor”. A partir de esa expectativa, en Cushman & Wakefield han diseñado diferentes estrategias. “Llamamos Core a la estrategia más patrimonialista, de menor riesgo y retorno, que busca dividendos continuos y recurrentes, en contraposición con Oportunistic, que se caracteriza por la búsqueda de generar plusvalías más altas en el tiempo.

En el medio, Core Plus implica por ejemplo comprar activos con algo de vacancia. Y Value Add es tomar un poquito más de riesgo aún, comprando por ejemplo un activo que está 50% alquilado o que necesita una reforma para reposicionarse”, detalla Marc Royer. De esta manera, es posible hacer inversiones comprando una sola propiedad, ingresando en un programa que incluye varias propiedades o en fondos de inversión.

Una vez definida la estrategia general, en Cushman & Wakefield se encargan de realizar una curaduría para seleccionar las mejores opciones disponibles en el mercado, y así guiar y acompañar al cliente para que pueda decidir en qué lugares y sectores le conviene realizar la inversión y de qué manera hacerlo, si directa o indirecta. “Todo depende de la capacidad de inversión, es decir si estamos hablando de 5 millones de dólares o de 50. En este último caso, lo que se busca es la diversificación. Si se dispone de 5 millones, ahí lo mejor es invertir con alguien que pueda ponerlo en un Fondo y que tenga más de un activo”, sintetiza Royer.

La inestabilidad económica o las convulsiones políticas de los países de la región llevan a los grandes inversores a pensar, muchas veces, en mercados más estables. Con una importante red de contactos gracias a la presencia en los mercados más importantes del mundo y una vasta experiencia en este tipo de operaciones, Cushman & Wakefield conecta y guía a los inversores locales con las mejores oportunidades internacionales.

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