El detrás de escena de cómo se negocia el acceso a los dólares

Carla Quiroga
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14 de septiembre de 2019  

El Banco Central recibió a los referentes del mercado inmobiliario, uno de los afectados por las restricciones a la compra de dólares impuesta hace 15 días por el Gobierno. Tras una reunión de casi una hora y media, los diferentes participantes salieron con visiones muy distintas. Algunos se mostraron optimistas por los avances mientras que otros calificaron al encuentro como "decepcionante". Pero en un punto coincidieron: "el mercado no tiene margen para seguir cayendo sobre todo si se tiene en cuenta que en los primeros seis meses del año las operaciones de compra y venta de inmuebles en la Capital Federal se desmoronaron 56 por ciento comparado con el mismo período del año pasado". Otro de los puntos en los que hubo acuerdo, nadie quiere que se "inventen" compras de propiedades para acceder a los dólares.

Durante el encuentro los representantes de las inmobiliarias, desarrolladores y escribanos le presentaron a Nicolás Gadano, gerente general del Banco Central, una propuesta con alternativas para que el límite de la compra de US$10.000 al mes no sea un impedimento para la realización de operaciones inmobiliarias. Una de ellas, la del presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), Armando Pepe, propone que el escribano que intervenga en una operación de compraventa envíe 72 horas antes la escritura al banco del comprador para que éste pida autorización al Central y en ese plazo estén los dólares en la sucursal para hacer la operación. También solicitó la reformulación del artículo 9 de la circular 6770 que establece que se prohíbe el acceso al mercado de cambios para el pago de deudas y otras obligaciones en moneda extranjera entre residentes, concertadas a partir del 31 de agosto. Con esta propuesta el sector busca que se tengan en cuenta otros instrumentos para evitar los "grises". "No está claro por qué, por ejemplo, vos podés haber escriturado un departamento de US$150.000 en enero y terminar de pagar ahora en diciembre y que no te vendan los dólares para saldar esa deuda ", aclara Pepe y dice que en los registrables también deberían entrar boletos de compraventa y fideicomisos en dólares. Concretamente solicita que se incluya el concepto de "instrumentos que acrediten fecha cierta" en la que se realizó la certificación notarial de sus firmas o el impuesto de sellos. Lo que se busca es evitar que aquella persona física que haya contraído un compromiso en dólares -antes de la medida- y que no tenga una escritura pública se tope con la restricción. En este punto, el feedback del Central fue inmediato y contundente: "no hay dólares contra boletos que ya fueron contraídos". Esto significa que, por ejemplo, quien invirtió en un fideicomiso y comprometió cuotas en dólares en un proyecto en pozo no podrá comprar dólares al valor oficial porque el Central no lo habilitará a cambiar los pesos. Es decir tendrá que recurrir al mercado de "Contado con Liqui" para saldar la deuda que le queda -una operatoria que el Gobierno busca desalentar -. "Sorprende mucho que obligaciones contraídas mediante boletos cesados con fecha cierta no accedan al mercado cambiario", analiza Carlos Spina, director comercial de la desarrolladora Argencons, creadora de la marca Quartier. En la misma línea, un empresario del sector reconoce que "con una brecha entre el 10 y 12 por ciento como la actual es digerible pero si se amplía nos complicará el negocio. Al margen de que es una decisión que afecta la seguridad jurídica".

Crédito: SHUTTERSTOCK

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, por su parte, pidió incluir también al boleto digital registrado, y que este sea implementado en las operaciones de las unidades usadas. Estas representan más del 70 por ciento del mercado y son las más afectadas por la medida. El boleto digital inmobiliario registrable es una herramienta anunciada este año por el Gobierno que permite acceder a financiamiento y créditos hipotecarios para viviendas desde el momento en que comienza su construcción. "Hay propiedades que no pueden escriturarse porque no tienen final de obra, procesos que duran uno o dos años", agrega Benazar, quien destacó la predisposición del Gobierno para escuchar al sector y espera el encuentro que mantendrá el sector con el ministro de economía, Hernán Lacunza, el próximo lunes por la mañana.

A la hora de analizar el impacto, Bennazar aclara que son montos que no tienen impacto: el mercado de operaciones en la Capital Federal mueve cerca de US$330 millones al mes y si uno contempla que el 50 por ciento se paga en el boleto, estamos pidiendo la autorización de US$100 millones, es decir US$3 millones diarios. "El impacto en términos económicos es bajo pero el psicológico en la gente es muy fuerte", aclara.

"Más que del mecanismo hay que ocuparse de que no se transgreda la ley", coincide con sus colegas Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, que participó del primer encuentro concretado el pasado viernes. De esa reunión, sí participó Guido Sandleris, titular del Banco Central, quien le habría pedido a los asistentes que preparen un borrador con las propuestas en las que estuvieran todas las partes de acuerdo. Incluso, algunos de los referentes habría solicitado que se habilitará el cambio de los pesos por dólares siempre que el dinero se destinara a la compra de otro inmueble. "Eso no puede hacerse porque afecta el derecho a la propiedad", alertó uno de los participantes.

El Colegio de Escribanos de la Capital Federal, por su parte, propusieron como solución que en la instancia final del proceso de escrituración, se envíe un certificado digital al banco del comprador y que este solicite la autorización de la operatoria al Central. "Las autoridades dijeron que estudiarían esta operatoria a partir del sistema de certificaciones digitales", comenta Claudio Caputo, presidente de la entidad.

Hay un ala de los inmobiliarios que planteó la posibilidad de que se realice la escritura en dos pasos: la "original" y la segunda "de recibo" y es la que habilitaría al banco a entregar los dólares. En este caso, también hay reparos porque se puede generar un distracto de la escritura, es decir revocar al documento, una figura muy utilizada en algunas ventas por donación cuando se detecta algún problema de titularidad del inmueble. De todas formas hay que tener en cuenta que esta operatoria tiene sus costos: en la provincia puede rondar entre el 2 y el 4 por ciento. "Es un porcentaje que inclusive puede ser menor: acaso quien no tiene un escribano amigo que le haga el favor", alerta un broker en off. Para evitar esto, Salaya Romera, plantea como solución utilizar la misma operatoria que cuando se declara un extracto en el exterior, escanear el documento y enviarlo a la AFIP. "Y si la operación es revocada que haya una multa", agrega un broker, quien también pone reparos en la posibilidad de que el boleto con fecha cierta, sellado y registrado habilite el cambio de pesos a dólares. "En este caso solo paga un ínfimo sellado", aclara.

Por ahora, sin

Como conclusiones del encuentro, las compras con créditos hipotecario serán prioridad. El Central anunciaría la semana que viene la habilitación de la compra de dólares para las compras financiadas con líneas UVA. En estos casos, la forma de testificar la compra de un inmueble es más sencilla de probar. Los desarrolladores buscan que también se extienda para los créditos de características hipotecarias -cuando no hay una hipoteca porque el inmueble aún no tiene escritura-. Otro de los focos estará puesto en las operaciones de compra de viviendas únicas y un valor que se estima no podrá superar los US$130.000. Por eso pidieron a escribanos un informe detallado de segmentación del mercado inmobiliario: cantidad de operaciones, qué porcentaje son primera vivienda y cuáles son los montos. "Nosotros planteamos todas las alternativas y estamos de acuerdo con las que no impliquen mayores costos en las transacciones", explica Bennazar. El referente reconoce que, como para el Gobierno, la prioridad es el acceso a la vivienda. "Pusimos todos los puntos sobre la mesa, pero es como cuando se hunde un barco: primero se sacan a los chicos, luego a las mujeres y en tercer lugar a los hombres", sintetiza y destaca el espíritu del sector para reunirse y trabajar en una propuesta común.

Otros participantes no fueron tan optimistas. El Gobierno habría planteado que la semana seguirá analizando la información para generar una propuesta para el sector que sería presentada al directorio del Central en dos semanas. Luego se trabajaría con los bancos privados. "Buscan la forma de dilatar el tema y llegar a octubre sin novedades", resumió un desarrollador.

El sector también se sentó con la AFIP para pedir que las transferencias que actualmente demoran 24 horas entre una cuenta de un titular de un banco hacia otra entidad con otro titular, sean inmediatas. En algunos casos esta situación genera la necesidad de realizar escritura de cancelación que se cierra una vez ingresado el dinero a la cuenta del vendedor. "En un contexto de tanta incertidumbre nadie quiere esperar", reconoce un broker, quien también pide la revisión de algunos impuestos como por ejemplo a los créditos y débitos -que es 0,6 por ciento al crédito y 0,6 al débito- que los bancos cobran cuando una persona hace un deposito en una cuenta-"Hay operaciones que se caen por diferencias de US$500, hay que minimizar la incertidumbre", pide Bennazar.

En este escenario, los desarrolladores se aprestan para aprovechar el momento y ponen en foco en las ventas del pozo: una alternativa que encuentran los inversores para convertir los pesos en dólares. La mayoría de las propuestas se pagan en plazo de obra y a los empresarios les cierra porque el 50 por ciento del costo de construcción está pesificado. Además se amparan en el ajuste por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Los tenedores de dólares que ignoran el consejo "dólar liquido mata ladrillo" pueden obtener fuertes descuentos en el mercado de los usados: los ajustes, son caso a caso y pueden rondar entre el 20 y el 30 por ciento. "Hay tanto buenas oportunidades de entrada como de salida", afirman los brokers. En el mercado financiero reconocen en off que existen casos de inversores que están empezando a desarmar sus estructuras en la Argentina para diversificar sus inversiones en otras geografías. "Muchos prefieren vender un tres ambientes en el país y comprar un inmueble más pequeño en España que, incluso, deja una mejor renta de alquiler", concluye un desarrollador.

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