Se vienen un nuevo Palermo. ¿Cómo será?

Palermo, Villa Crespo, Chacarita y La Paternal finalmente borraron sus fronteras como consecuencia de la elevación de la traza del ferrocarril San Martín. La obra, que comenzó en septiembre de 2018, elevará las vías del tren a 8 metros a lo largo de 5 kilómetros, entre las calles Honduras y Garmendia. Esta movida implicará la eliminación de once barreras. Una de ellas fue la de la avenida Córdoba, donde ya desapareció del paisaje el puente de Juan B. Justo. Las otras son las de Corrientes y Newbery, Trelles-Warnes, Honduras, Gorriti, Cabrera, Niceto Vega, Loyola, Ramírez de Velasco y Girardot. Estos cambios están generando que, progresivamente que avancen las obras de nuevas construcciones. Es que los desarrolladores comenzaron a vislumbrar y a planificar un cambio de fisonomía en esos barrios, donde los pasos a nivel ya no son un estorbo y las nuevas calles se abren a sus transeúntes.

Para Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades al principio existió cierta confusión. "No se identificaba con certeza cómo iba a impactar en el desarrollo de la zona y su entorno y consecuentemente el efecto urbanístico positivo que podría generar", confiesa. "La velocidad de la obra, su evolución y la disponibilidad de loteos aportados por el Gobierno de la Ciudad para el desarrollo inmobiliario privado, se trasladó en una demostración de entusiasmo también por parte de los vecinos, que comenzaron a ver la puesta en valor de su propio entorno", agrega.

Cabe destacar que la estimación del gobierno porteño es que el viaducto tendrá una influencia sobre unas dos millones de personas que viven en los alrededores del ferrocarril San Martín.

Durante años se ha escuchado que en Palermo ya no cabe un alfiler, que es un barrio saturado y que las oportunidades de terrenos para construir son contados con los dedos de una mano. Pero a pesar de que sus límites artificiales -aquellos impuestos por zonas de moda o mini polos gastronómicos- el barrio se prepara para expandirse.

Uno de los cambios se dio sobre la avenida Córdoba con el levantamiento del paso a nivel. Esto comenzó a darle un mayor impulso y dinamismo a una arteria que residencial y comercialmente parecía olvidada, captando otra vez la mirada de los desarrolladores. "Sabíamos que tarde o temprano Córdoba se reposicionaría. Por eso, muchos compraron, y aún lo están haciendo, tierras que se consiguen a valores de locales pero con el potencial de construcción en altura. Era una cuestión de tiempo que estas cuadras se transformaran en residenciales; sobre todo ahora con el nuevo código, que da más facilidad de construcción", afirma Elbio Stoler, fundador de la desarrolladora ADN Developers que avanza en la construcción de Dome Soho, un emprendimiento ubicado al 4300 de ese corredor en el que el metro cuadrado defiende valores desde el pozo de US$2500 con el potencial de revalorización que, según sus palabras, podría superar los US$3500. El cambio de perfil de la avenida, ex polo outlet, está incentivando la instalación de propuestas comerciales que van desde farmacias, restaurantes hasta cervecerías o locales de servicios que apuntan a quienes residen en el barrio. "Además, ya no cierran a las ocho de la noche generando una zona oscura", describe la dinámica Stoler. Coincide con él, Diego Rybka, socio del estudio de arquitectura y desarrollador, Grupo Uno en Uno. "Se vendieron lotes nuevos desde que iniciaron las obra", reafirma. Rybka construye Vitta Palermo, dos edificios residenciales -uno sobre la calle Carranza y otro sobre Córdoba- que se conectan entre sí a través de un bosque ribereño. "La transformación de la zona le da más categoría a la avenida Córdoba", afirma el desarrollador que ofrece desde unidades de dos hasta de cinco ambientes.

De esta forma, Palermo y las zonas aledañas comienzan a elevar la vara sobre el tipo de emprendimientos. De hecho sobre la avenida Juan B. Justo el grupo BW desarrolla Qiub, un proyecto que tendrá un complejo de oficinas con oferta gastronómica y ocho salas de cine high tech. A pocas cuadras, Mirabilia Desarrollos, creadora de la marca que se hizo famosa por las torres ubicadas justamente en la zona construye un emprendimiento corporativo que ocupará nueve lotes sobre la calle Fitz Roy entre Costa Rica y Nicaragua. Desarrollarán el primer edificio de oficinas con la marca Mirabilia. Además de pisos corporativos, contará con un paseo gastronómico con cinco locales que se desarrollará en un patio interno. El modelo, muy utilizado en Europa, busca generar espacios protegidos en los barrios pero abiertos y públicos. La desarrolladora está atenta a las oportunidades de la zona. También compró en US$13,6 millones, una de las manzanas de 5500 metros cuadrados subastadas por el Gobierno Nacional ubicada en Fitz Roy al 800.

Por otro lado, la reurbanización de las áreas aledañas y la construcción de edificios como por ejemplo el Polo Científico Tecnológico y el Centro Cultural de Ciencias benefició al barrio. De hecho, en ambos casos fueron rodeados de nuevos espacios verdes que reanimaron el área logrando una nueva imagen de la avenida Juan B. Justo. Pero hay más, porque se preparan nuevas licitaciones en tierras que ocupan manzanas enteras: en estos casos sólo se prevén cuatro edificios y locales en las esquinas. Migliorisi recuerda que la zona tiene limitaciones en altura. Esto hace que en la mayoría de los casos se proyecten emprendimientos pequeños, casas con patios y terrazas, PHs, edificios sustentables, oficinas y espacios comerciales. "A diferencia de otros barrios, la zona va tener un crecimiento uniforme regulado por una misma altura y con un perfil estandarizado por el nuevo código", resalta el broker.

Otro de los hechos que dio impulso a la zona fue la inauguración de la primera etapa del Parque Ferroviario de Palermo, ubicado paralelo a las vías del Ferrocarril San Martín que correrá elevado desde los barrios de Palermo hasta La Paternal. Cuando esté terminado sumará más de 25.000 metros cuadrados de espacios verdes.

El parque integrará a Palermo Soho y Hollywood y está ubicado entre Juan B. Justo, Soler, Costa Rica y una nueva calle que se creará paralela a Godoy Cruz. Este es parte de lo que será Palermo Green. Una zona en la que la desarrolladora ATV pisa fuerte. Compró dos terrenos subastados por el Gobierno en donde planea construir un proyecto de conodminio. "Es tierra con un gran potencial y no tiene riesgo de sobredensificación", explica Ignacio Trabucchi, director de la desarrolladora. En este caso el proyecto de usos múltiples tendrá un pulmón propio en el medio de Palermo.

Sebastián Friedman, director de la desarrolladora BrodyFriedman es otro de los casos de los empresarios que creyeron en la zona. A fin de año entregará Palacio Cabrera, un emprendimiento de 2200 metros cuadrados que se desarrolla en una construcción de principio del 1900 ubicada en Cabrera al 5600. Tiene el 90 por ciento de la oferta de la primera etapa vendida y está lanzando la segunda. "Es una zona que defiende precios de US$3500 por metro cuadrado para las obras sin diferencial, pero que en estos casos asciende a US$4200. La estimación es que una vez terminado supere los US$5000", detalla. Actualmente, en Palacio Cabrera se consiguen unidades desde 48 metros cuadrados a partir de US$220.000, correspondientes al edificio reciclado, y cuya entrega está prevista para el tercer trimestre de este año.

Efecto derrame

"Al comienzo de las obras del Ferrocarril San Martín muchos inversores empezaron a ver la zona con un gran potencial y a medida que ésta crecía, el interés se fue consolidando", reconoce Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria homónima. "Todo este movimiento hizo que los inmuebles subieran sus valores. Además, la demanda también se interesó más, ya que la proyección de crecimiento y la eliminación de la visible frontera entre Palermo y Villa Crespo se convirtió en un hecho", agrega. En la misma línea, Alberto Hoyos, responsable de la División Residencias del Grupo Adrián Mercado detalla que "un punto a favor es que la calidad constructiva, las obras no tiene nada que envidiarle a proyectos de otras áreas consideradas de una categoría superior".

A la hora de analizar el efecto derrame, parte del gran potencial se encuentra en Villa Crespo y Chacarita, dado que poseen una gran oportunidad de crecimiento por la cantidad de terrenos disponibles. Además, puede construirse tanto en avenidas, como en las manzanas interiores, ya que el nuevo código permite altura de cinco pisos.

Leandro Molina, Gerente Comercial de ZonaProp para Argentina & Uruguay afirma que Villa Crespo se integrará a Palermo. "Hoy hay más de 30 permisos de obras y a medida que evolucionen los cambios en la ciudad, los desarrolladores van a comenzar a apostar a emprendimientos residenciales y de oficinas", agrega.

La demanda ya tomó nota de este fenómeno y según un relevamiento que Mercado Libre realizó en enero en la zona, detectó que, tras la demolición del puente Juan B. Justo las búsquedas en Chacarita, Villa Crespo y Palermo aumentaron más del 80 por ciento respecto al año pasado. En el análisis compara las búsquedas realizadas en diciembre 2017 y enero 2018 versus las de diciembre 2018 y enero de este año, y los resultados señalaron que en Chacarita entre el ultimo mes del año pasado y el primero de este, las búsquedas crecieron 141 por ciento contra 61 por ciento del período comparado anteriormente, en Palermo esa relación fue 84 por ciento versus 47, y en Villa Crespo, 83 y 42 por ciento.

Respecto a la oferta, el informe demuestra que dentro de la zona del puente Juan B. Justo, Chacarita y Palermo son los barrios que, desde diciembre 2018 a enero 2019, obtuvieron mayor crecimiento en la cantidad de propiedades publicadas: aumentaron 8 y 4 por ciento respectivamente.

Antes y después

Sin lugar a dudas, las obras mejoraron el valor de la tierra. Antes de las obras la zona con calles cortadas, casa tomadas, galpones y fábricas estaba depreciada en valores, casi en un 20 por ciento.

Si bien depende de cada caso, la estimación de los desarrolladores es que la incidencia de la tierra varía entre los US$1400/m2 –en los terrenos ubicados más cerca de las áreas consolidadas– y los US$800/m2, en el límite con La Paternal.

Por otra parte, en toda el área que circunda al nuevo viaducto el valor de las propiedades se incrementó. Según la plataforma de compra y venta de inmuebles Properati: las propiedades en Palermo y Chacarita subieron casi un 7 por ciento desde julio –momento en el que arrancó la obra para levantar las vías– hasta enero, mientras que en ese mismo período las propiedades en el resto de la ciudad se mantuvieron bastante estables, con una variación del 0,7 por ciento.

En datos concretos, el último sondeo realizado por ZonaProp destaca que en Palermo el metro cuadrado de una unidad usada promedia los US$3525, mientras que en Villa Crespo los valores rondan los US$ 2630, y en Chacarita, los US$2664. En cuanto a la oferta disponible en el portal, hay 189 avisos publicados de nuevos emprendimientos, el 35 por ciento de ellos están en Palermo, muchos de ellos en los límites con Villa Crespo y Chacarita. Esto refleja el dinamismo que tomaron estos barrios renovados. Sin embargo, aún la demanda está dominada por variables macro como el dólar, el crédito hipotecario y los precios un tanto elevados luego del boom del 2017. "Lo que está pasando es que esta mejora, que debería impactar positivamente por la transformación del flujo vehicular o el espacio ganado debajo del puente, está sucediendo en un contexto de retracción del mercado, donde vemos caída del precio de las propiedades. Es muy probable que cuando el mercado se reactive, estas zonas se muestren aún más dinámicas y demandadas por estos cambios", concluye Gabriel Gruber, director regional de Properati.