Vaca Muerta: dónde están las oportunidades inmobiliarias

Cuando un desarrollador decide llevar adelante un proyecto inmobiliario en cualquier lugar del país, lo primero que debe hacer es realizar un análisis de mercado para confirmar la viabilidad de su proyecto, ya se trate de venta, renta o explotación.

Si tuviéramos que hacer ese análisis para el mercado de Vaca Muerta deberíamos decir que se trata de la segunda reserva de gas y la cuarta de petróleo no convencionales del mundo. Su superficie abarca 35.000 km2 (la superficie de Bélgica) e involucra a las provincias de Neuquén, La Pampa, Mendoza y Río Negro. En la actualidad hay 1050 pozos en actividad y se estima que en los próximos 25 años habrá 25.000 pozos nuevos (téngase presente que la inversión en cada pozo es de alrededor de US$20 millones, y que a la fecha ya se ha invertido una suma de alrededor de US$15.000 millones).

A la fecha se encuentra bajo explotación sólo el 4 por ciento del total del yacimiento, lo que indica que esta historia recién empieza: se estima que en un futuro no muy lejano la producción de Vaca Muerta garantizará para nuestro país divisas similares al principio, y mayores más adelante, a las provenientes de nuestra agricultura y ganadería juntas; y además, garantizará el suministro de gas para nuestro país por un plazo no menor a los 150 años. Arrancó y no se detiene.

El corazón de la explotación actual de Vaca Muerta está situado en la ciudad de Añelo, a 105 km. de la ciudad de Neuquén. En Añelo hoy viven 8000 personas, casi todas abocadas a la explotación del negocio petrolero. Pero hacia allí viajan todos los días desde la ciudad de Neuquén (por una ruta de mano y contramano bastante precaria) unas 30.000 personas más. A las que se le suman los miles de camiones de arena que viajan a los yacimientos, y los muchos vehículos para la provisión de la industria del petróleo (ropa, comida, etc). El movimiento y actividad son intensos: intentar recorrer esa ruta a las siete de la mañana es una misión casi imposible…

Se estima que la población de Añelo será de 35.000 habitantes en 2025, es decir, estamos frente a un importante crecimiento demográfico en esa ciudad. De la mano del manifiesto déficit habitacional en Añelo, -tanto en cantidad como en calidad-, existe déficit de todo lo que debe tener una localidad para llevar adelante una vida moderna: no hay centro comercial, no hay cines, sólo hay un colegio, hay un solo (y limitado) hospital, los poquitos hoteles que existen tienen una ocupación del 100 por ciento... En síntesis y redondeando el análisis de mercado del que hablábamos más arriba, desde el punto de vista inmobiliario, en Añelo está todo por hacerse. Aunque es de esperar que previo a la explosión poblacional que se avecina se lleve adelante un necesario plan urbanístico que contemple para el futuro una ciudad sustentable económica, cívica y culturalmente.

El aumento en la población de Añelo será conformado mayoritariamente por trabajadores de la industria del petróleo, población con un gran poder adquisitivo. Ahora bien, desde la perspectiva del desarrollador inmobiliario residencial, ¿qué tipo de negocio sería viable? ¿Uno de venta? ¿Uno de revalorización? ¿Uno de renta? Todo indica que será uno de renta para la vivienda de los operarios de las varias compañías de servicios petroleros en actividad en la zona. Por el momento suena improbable la venta en escala de proyectos de vivienda para el usuario final, aunque podría ser el caso en el futuro. La recomendación para los desarrolladores es la de llevar adelante proyectos sustentables con ahorro energético (de ser posible, con certificación "green building"), porque al ir en aumento la oferta en la zona, muy probablemente las empresas petroleras (principal potencial cliente inmobiliario) empezarán a elevar la vara y a requerir esas características de los proyectos a ser habitados por sus empleados.

Desde el punto de vista legal, al adquirir terrenos en la zona (en Añelo, o bien en San Patricio del Chañar, a 45 km. de aquella) generalmente se debe transitar un proceso de aprobaciones previas (incluyendo a veces del Consejo Deliberante local) dependiendo de si la tierra es municipal, provincial o privada, lo que incluye usualmente la asunción de obligaciones de hacer con plazo determinado. Ello, al margen de autorizaciones de la Dirección de Asuntos Técnicos de Frontera, o si fuera el caso, del Registro Nacional de Tierras Rurales.

Ahora bien, el suceso Vaca Muerta no se agota en la ciudad de Añelo o en su vecina San Patricio del Chañar sino que se extiende a la misma ciudad de Neuquén. Hoy en día se instalan en Neuquén unas 20 familias por día provenientes del interior del país o bien del extranjero. El Consejo de Planificación y Acción para el Desarrollo de la Provincia de Neuquén estima un incremento de la población para los próximos 5 años de 14 por ciento para la ciudad de Neuquén, de 266 por ciento para San Patricio del Chañar y de 370 por ciento para Añelo, entre otras ciudades. Esos datos estadísticos ya son reflejados también en los indicadores actuales de la industria de la construcción: el mercado de la construcción revela un aumento de puestos de trabajo registrados de 15,8 por cento, mientras que en el resto del país ese aumento es negativo (-1%). En otras palabras, el mercado de la construcción en Neuquén ya está en franco y constante crecimiento. Y ello ya se ve reflejado en los innumerables proyectos de vivienda y oficinas en la zona: son muchas las empresas instalándose allí y la generación de empleo es constante.

En definitiva, la explotación de Vaca Muerta -aunque aún en sus inicios- ya está empezando a cambiarle la cara al mercado inmobiliario y al resto de la economía locales. Resulta extremadamente imprescindible sin embargo que se realicen en forma urgente no sólo las obras de infraestructura (empezando por una autopista que una las ciudades de Neuquén y Añelo) que asegure la viabilidad de las inversiones de petróleo, gas e inmobiliarias, sino también una estructura legal que garantice la seguridad jurídica de las inversiones realizadas y a realizarse. Luego será desafío de los desarrolladores elegir en cuál de todos los mercados locales volcar sus energías.

* El autor de la nota es socio del estudio Beccar Varela

Pedro Nicholson