Hoy hay 2 permutas cada 10 ventas: qué es y cómo se hace el trueque inmobiliario

Ante la falta de liquidez, las propiedades se convierten en un reemplazo del dinero cada vez más atractivo. Las consultas por operaciones de este tipo aumentaron a partir del 2018 y se aceleraron durante el actual año de pandemia, según coinciden los expertos inmobiliarios consultados por LA NACION.

¿Qué es una permuta?

Estrictamente, un contrato de permuta supone la cesión del dominio de una propiedad por el dominio de otra. Básicamente, cosa por cosa, sin dinero de por medio. Sin embargo, las probabilidades de una transacción de esta índole son bajas, ya que prácticamente ningún inmueble vale exactamente lo mismo que otro. Lo que suele hacerse es que el comprador propone una propiedad como parte de pago, y abona la suma restante con dinero. “Si el valor de la cosa dada es mayor al valor de la compensación en dinero, es permuta. En cambio, si la cosa dada vale menos de lo que se abona en dinero, la operación se rige por las reglas de la compra y venta”, explica Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Las diferencias entre permuta y compra y venta pueden ser sutiles, pero relevantes.

¿Qué hay que tener en cuenta?

El primer y principal desafío de una operación con permuta es ponerse de acuerdo en el valor del inmueble. Para ello, José Rozado, director de Reporte Inmobiliario, recomienda “tasaciones bien hechas y ajustadas al contexto actual del mercado, realizadas por un tercero que pueda corroborar los valores de ambas propiedades”. La dificultad suele ser que “el que va a dar una propiedad en parte de pago piensa que vale más de lo que vale”, agrega Ariel Champanier, Presidente de Remax Premium. La tasación es clave, ya que luego el proceso sigue un curso similar al de una compra y venta normal.

Debe tenerse en cuenta que quien acepta una propiedad como parte de pago busca tomarla a un precio menor al de mercado, para poder venderla posteriormente sin dificultades. Por otro lado, “quien la ofrece probablemente lo haga porque le cuesta venderla por sí mismo”, advierte Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Si te aceptan la propiedad como parte de pago, probablemente lo hagan a aproximadamente 10% o 15% menos de lo que valdría en efectivo”.

¿A quién le conviene la permuta?

En primer lugar, a quienes buscan “achicarse”. Es una opción para quien tiene una propiedad difícil de vender o busca mudarse a un inmueble más chico (o de menor valor). Al aceptar la permuta, se asegura dinero y una propiedad probablemente más fácil de vender. No así para quien busca agrandarse, y que necesita hacerse de dinero líquido para comprar una propiedad más cara. Es una alternativa buscada, por ejemplo, por parejas cuyos hijos se van de casa y que quieren mudarse a una vivienda más pequeña y hacerse de dinero en efectivo para su retiro. También puede ser elegida por quien tiene un departamento de pozo a punto de ser entregado y lo ofrece como parte de pago para entrar a un pozo de un departamento más grande, por constructoras que cobran honorarios en metros cuadrados, por desarrolladoras que toman propiedades como parte de pago, o por quienes buscan irse de la ciudad a los suburbios.

¿Cómo es la operación?

Cristian Guirin, fundador de TGR Gestión Inmobiliaria, advierte sobre la importancia de preguntar si la inmobiliaria ya ha realizado operaciones de permuta. Es una operación que, si bien no conlleva importantes inconvenientes prácticos, no es usual y puede suponer costos para el intermediario, que muchas veces cobra por una transacción que conlleva los trámites de dos propiedades. “Hay que tener en cuenta que si bien es una sola operación o contrato, intervienen dos inmuebles. Siempre hay que hacer averiguaciones, certificados, registraciones, estudios de título para dos propiedades, y eso lo puede volver engorroso y más caro”, previene el escribano Blanco Lara. Por ello, muchas inmobiliarias evitan trabajar con permutas.

En una permuta se pagan impuestos nacionales por la transferencia de dominio de dos bienes, y no uno. Sin embargo, todos los demás impuestos se cobran a una sola transacción. En cuanto al impuesto de sellos, en la Ciudad de Buenos Aires, en vez de pagar el 3,6% del valor de la propiedad, como en una compraventa normal, se paga el 3,6% de la suma entre los valores de ambas propiedades y su posterior división por dos.

Un dato clave para los permutantes es recurrir a un solo escribano, con el objetivo de abaratar costos. “En general se hace con el escribano que acerca el comprador”, dice Champanier.

La permuta se perfila como una opción inmobiliaria creciente en tiempos de crisis. “Si de cada diez compraventas antes había una permuta, hoy podríamos decir que hay dos”, estima Blanco Lara.