Coronavirus. Permuta o trueque inmobiliario: una opción que crece ante la caída de las ventas

Con las compraventas en mínimos históricos y las restricciones que se siguen sumando al cepo, cada vez más compradores están ofreciendo inmuebles como parte de pago para adquirir propiedades, al tiempo que, del lado vendedor, también se empieza a contemplar esta posibilidad. Según distintos corredores inmobiliarios consultados, detrás de estas operaciones generalmente hay inversores o gente que busca achicarse y quedarse con una diferencia en dólares.

"En 2019 la permuta era una modalidad incipiente, pero este año se está consolidando como una alternativa, ya que muchos actores la tienen como una posibilidad concreta. De alguna manera, se debe a la caída de la demanda y, por otro lado, también está creciendo porque los clientes están más abiertos a distintas ubicaciones y tipologías de inmuebles por el teletrabajo. Y una tercera razón por la que ha crecido es que le saca ruido a la operación. Se involucran menos los dólares y se habla más del inmueble", describió Christian Guirin, cofundador y CEO de TGR Gestión Inmobiliaria.

De acuerdo con Guirin, mientras que, en 2019, las permutas representaban un 3% de las operaciones de su compañía, hoy llegan al 10%. "El que más propone la permuta es el porteño que busca más metros o un patio o una casa. Quiere algo de mayor valor y tiene el dinero para pagar la diferencia. O si consigue alguien para cambiar un departamento en Palermo por algo en Canning también le sirve. Esto también tiene que ver con la apertura del inmobiliario, porque nosotros proponemos esta opción", agregó.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria Migliosiri, dijo que en los últimos 60 días comenzó a incrementarse esta modalidad que antes era casi exclusiva para desarrollos inmobiliarios en que se cambian terrenos por metros a construir.

"En las últimas semanas recibimos ofertas en Palermo y Villa Crespo, en segmentos como vivienda y locales, con propiedades en parte de pago. En general, son inmuebles más chicos y la diferencia se paga en dólares. Esta modalidad reemplaza a la venta simultánea. Es una herramienta más", afirmó.

Según Migliorisi, mientras que antes el 99% de los propietarios rechazaban estas propuestas, hoy están más propensos a tomar propiedades en parte de pago para avanzar en alguna operación. "Hoy ya entró en la negociación. Hay casos de propietarios que se achican y se quedan con algo de efectivo como ahorro o para inyectar dinero en su negocio, o que venden un departamento grande y se quedan con uno más chico para vivir y otro para alquilar", ejemplificó.

En tanto, Ariel Champanier, presidente de Remax premium, dijo que si bien han aparecido más consultas por esta modalidad "de 10 sólo 2 llegan a buen puerto".

"La clave es el para qué y quién. Se dan más permutas cuando el inmueble es una inversión que los casos de personas que tienen un departamento chico y quieren agrandarse, porque el que pone a disposición su propiedad cree que vale más. El mes pasado cerramos una permuta en la que un inversor propietario vendió a cambio de una propiedad de menor valor y el dinero en efectivo", contó.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt negocios inmobiliarios, también dijo que hay consultas por esta modalidad, aunque consideró que aún no se están dando operaciones como esta con mucha frecuencia. "Hay gente que es vendedora de una propiedad grande y que, para achicar el riesgo, acepta una propiedad más pequeña y el dinero. Sin embargo, no se toma cualquier propiedad. Siempre se analiza si se acepta o no porque muchos ofrecen en parte de pago inmuebles de los que se quieren desprender porque son difíciles de vender", aseguró.

Variables para una permuta exitosa

Guirin señaló que para que una permuta tenga éxito -es decir que la operación conforme a las dos partes- es necesario contar con un profesional inmobiliario que esté dispuesto a hacer ese tipo de negocios (porque se puede perder una comisión en el medio, es decir, ganar una sola comisión por dos trabajos) y que haga una buena valoración de las variables, porque por si, por ejemplo se cambia un departamento en Balvanera por una casa en un country hay que homogeneizar criterios y establecer parámetros.

"Si tenés un cliente que quiere hacer una permuta hay que preguntarle si quiere algo de igual valor o de menor. Si hay un saldo en qué moneda lo acepta y en qué plazos. Respecto de las entregas de los inmuebles hay gente con chicos que quiere un inmueble con fondo, patio o más balcón y por ahí se quiere mudar ya y la otra parte no entrega ya. Yo creo que si un profesional tiene experiencia o se ha interiorizado en este tipo de operaciones, el proceso, si bien es más largo que una compraventa, puede ser una experiencia placentera", opinó.

Por último, el fundador de Reporte Inmobiliario, José Rozados, hizo hincapié en que para operar así el propietario tiene que tener tasaciones muy certeras sobre la propiedad que cede y la que recibe. “En el área de consultoría y tasaciones solemos recibir este tipo de solicitudes para operaciones de trueque o partes de pago”, cerró.