Comprar propiedades como inversión: cuáles son los 6 barrios de CABA con mayor oferta y demanda de alquileres temporarios

Si estás pensando en ofrecer tu departamento como alquiler temporario, un estudio muestra cuáles son los seis barrios que concentran la mayor oferta en la ciudad de Buenos Aires. El Monitor Inmobiliario, creado por Daniel Bryn, relevó la cantidad de alquileres temporarios en cada uno de los barrios de la ciudad y registró que Palermo, Recoleta, San Nicolás, Belgrano, Retiro y Monserrat concentran la mayor propuesta.

El estudio toma como fuente a AIRDNA, un sitio donde se publica información de las plataformas de AirBNB. El 70% de la oferta de temporarios se concentra en estos seis barrios, siendo Palermo quien encabeza la lista con 7402 publicaciones; lo sigue Recoleta (3147); luego San Nicolás (1401); Belgrano (1125); Retiro (1044) y Monserrat (913).

“La razón principal por la cual se eligen estos barrios es la ubicación: se busca el acceso rápido al transporte y la posibilidad de llegar fácilmente a lugares de entretenimiento, culturales, gastronómicos o sociales”, aseguró Daniel Bryn. El precio de cada alquiler varía según la calidad del edificio y las prestaciones que ofrece, como contar con buena señal de internet, un lugar que se encuentre acondicionado de manera agradable y con buena luz. La calificación de AirBNB también influye mucho, ya que si la atención es buena y genera una buena puntuación, rankea mejor, lo que permite cobrar precios más altos y ganar confianza entre los usuarios que buscan.

“Los motivos para elegir las zonas son muy variados según cada barrio; si es una persona más joven, seguramente apunte a Palermo, porque sabe que allí encontrará vida nocturna; si es una persona con más edad, seguramente opte algo más cercano a Recoleta y a la oferta gastronómica y tiendas que allí se ofrece”, aseguró Jimena Gómez, property manager (administradora de propiedades de alquileres temporarios). Siempre refiriéndose a los plazos cortos de pocos días o dos semanas.

Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, asegura que en el caso de alquileres temporarios con un tiempo más extendido, de hasta tres meses, los motivos para la búsqueda se vinculan más con otras razones, como “estar cerca de una universidad para quien viene a hacer estudios de posgrado o grado, o la cercanía con un hospital o institución médica, cuando se trata de un viaje por algún tratamiento de salud”.

Una buena cosecha para el mercado de los temporarios

El estudio del Monitor Inmobiliario detalla que al mes de noviembre se contabilizaron 21.367 inmuebles en alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires. “En el último año, hubo un 60% más, respecto a lo que se registró el año pasado”, aseguró Daniel Bryn, titular de Invertire. Explica que este aumento se debe a que, hoy en día, constituye un mayor negocio el alquiler de temporarios que el alquiler tradicional. En este sentido, Jimena Gómez comenta que “con la ley de alquileres la renta es mucho más alta en temporarios; además, no te jugás a tener alguien por tres años atado a un contrato y con ingresos que en poco tiempo se devalúan”.

Según el informe, en el mes de noviembre, el ingreso bruto mensual de un temporario fue de US$694, mientras que el de un alquiler tradicional se ubicó en US$312. “Hoy en día el alquiler temporario es negocio, porque se puede alquilar en dólares, algo que la ley de alquileres no permite para los tradicionales. Además cuenta con mayor flexibilidad, ya que si uno lo quiere vender o lo necesita para algún familiar, tiene la posibilidad de hacer uso más fácilmente”, comentó Balayan. Agrega que es necesario tener en cuenta, dentro de la rentabilidad, la inversión inicial para equiparlo full y la reposición de lo que se va rompiendo.

La ocupación de los alquileres temporarios no es fija durante todo el año, sino que varía según la estacionalidad. “Hay momentos en que la ocupación es más alta, generalmente suele ser los primeros cinco meses del año, y luego de ese lapso disminuye un poco”, aseguró Bryn y detalla que el promedio de ocupación al año en la ciudad de Buenos Aires suele ser de un 65/70%.

El estudio también muestra que el 75% de la oferta de temporarios es el monoambiente, ya que los viajeros que visitan la Argentina suelen buscar lo análogo a un cuarto de un hotel pero con el plus de tener una cocina, lavadero y hasta amenities en el edificio.

Alquileres tradicionales: un mercado convulsionado

La actual ley de alquileres sancionada en el 2020 y con cambios hechos en octubre del 2023 ha aplastado el mercado inmobiliario. Hoy en día, el índice y el plazo al cual se actualizan los precios, sumado a la inflación, vuelven al alquiler tradicional un negocio poco rentable.

Los propietarios pierden contra la inflación, por lo que los precios se han disparado y la oferta de propiedades en alquiler tradicional ha disminuido drásticamente. “Contás con un ingreso en pesos congelado durante seis meses (el mínimo de tiempo permitido por la ley actual para hacer ajustes), con la imposibilidad de hacer uso del inmueble o de tenerlo disponible en algún momento que necesites. La extensión de un contrato de tres años y este nivel de inflación e incertidumbre lo vuelven un mercado poco atractivo”, agregó Soledad Balayan.