Oportunidad: se vende una “joyita” de la arquitectura porteña en el microcentro a menos de US$1000/m² y aceptan pesos

En el corazón del microcentro porteño, una joya arquitectónica de renombre internacional está en busca de un nuevo dueño. Se trata de dos edificios ubicados en Florida 32 y 40, con este último siendo la creación que fusiona la visión del arquitecto suizo Mario Botta y del italiano Haig Uluhogian, erigida en 1989 como la Sede Central de la Banca Nazionale del Lavoro. Este icónico edificio es uno de los pocos ejemplos en Buenos Aires que abrazan la corriente arquitectónica de la posmodernidad, característica de las últimas décadas del siglo XX.

Ubicado entre la avenida Rivadavia y la avenida Roque Sáenz Peña, el terreno que ahora alberga esta impresionante obra sobre Florida 40 solía tener un edificio construido en 1893 por José de Carabassa, fundador del Banco de Carabassa en 1860, que más tarde cambió de manos y fue propiedad de la compañía de seguros Sud América, entre otros.

Sobre esta estructura de hormigón preexistente, los arquitectos europeos aprovecharon y desarrollaron una obra destinada a destacar a nivel institucional, según la visión de Mario Botta, quien aspiraba a que se convirtiera en un monumento para la ciudad que reflejara las particularidades de su ubicación. Incluso se incorporó un edificio contiguo, Florida 32, cuya fachada original se conservó y se conectó de forma interna con la nueva construcción. Este edificio adyacente, de estilo clásico académico, fue concebido en 1911, época en la que la calle Florida era el epicentro de la aristocracia porteña. En aquel entonces, albergaba la sucursal de la prestigiosa joyería Mappin & Webb.

La fachada del edificio es la parte más importante de esta obra y su diseño hace pensar en trabajos anteriores del arquitecto suizo. En el centro, hay un plano tallado que forma un cilindro y divide la estructura de manera simétrica. Esta columna va desde abajo hasta los pisos 13 y 14, y en la parte superior, hay un árbol llamado Ceiba Speciosa, también conocido como palo borracho, que solía ser el logo de la Banca Nazionale del Lavoro. Es el elemento principal de la composición.

Además, el cilindro atraviesa la superficie de la fachada y, dentro de ésta, hay un diseño escalonado que forma un gran espacio central con vigas que se extienden hacia afuera, marcando los diferentes pisos. Esto crea un juego de luces y sombras que añade un aspecto visual muy interesante.. También, este diseño escalonado se repite desde los lados del edificio hacia el centro, que se ve más opaco desde la calle debido a la presencia de la columna y los restos del plano.

La disposición de las dos entradas brinda vistas oblicuas desde la calle Florida hacia el amplio hall de acceso. Los diseñadores recurrieron nuevamente a un elemento característico de la posmodernidad al incorporar piezas geométricas de mármol llamadas “las ruinas”, que hacen referencia a la italianidad y simbolizan el origen de la institución bancaria.

En enero de 2006, después de dejar de operar en el país, la Banca Nazionale del Lavoro vendió este impresionante edificio como parte de sus activos al HSBC, que ha sido su ocupante desde entonces. Posteriormente, cuando el HSBC vendió su área de seguros, La Buenos Aires, al grupo QBE, permitió que esta empresa alquilara el espacio para su uso. Sin embargo, luego de que el QBE se trasladara a un nuevo edificio en el barrio de Núñez y el HSBC se mudara a Florida 229 hace aproximadamente un mes, el espacio quedó disponible para posibles interesados en alquilarlo o comprarlo.

Un dato especialmente relevante es que estos edificios se encuentran disponibles para la venta en pesos, con un margen de negociación basado en el tipo de cambio MEP, y su precio es de menos de US$1000 por metro cuadrado. Según Gonzalo Meira, broker de JLL Propiedades, el edificio está listo para ser ocupado y se encuentra completamente operativo.

Características particulares

La superficie total de Florida 32 es de 4049 metros cuadrados, mientras que la de Florida 40 es de 9288 metros cuadrados, sumando así una superficie total de 13.337 m². Ambos salieron al mercado por US$10 millones y están conectados por un local comercial, así como el subsuelo. El edificio más alto y moderno, Florida 40, aunque icónico, no es particularmente eficiente en términos de iluminación debido a su fachada, aunque cuenta con amplias plantas de 570 m². Por otro lado, el edificio más clásico consta de cuatro pisos y plantas de 770 m². Uno de los elementos que sobresale en este lugar es su espaciosa terraza en el cuarto piso, decorada con livings y mesas de comedor.

“La inversión necesaria para adquirir este espacio es baja, sobre todo en comparación con otros edificios en mal estado en la zona del microcentro”, afirma Meira. Como ambos edificios estuvieron ocupados hasta hace muy poco tiempo, esta característica los distingue de manera significativa en comparación con otros inmuebles en la misma área. Además, es relevante mencionar que existe la posibilidad de cambiar el uso gracias a la implementación del Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro Porteño, lo que significa que ambos edificios podrían ser transformados en residenciales o mixtos.

El microcentro en transformación

Transformar antiguos edificios de oficinas de Microcentro, uno de los barrios que más sufrió durante la pandemia, gana fuerza como una tendencia emergente. La serie de incentivos fiscales que implementó el gobierno porteño busca fomentar esta práctica y revitalizar la zona que se extiende desde las avenidas Santa Fe, del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo Irigoyen hasta Carlos Pellegrini.

Algunos ejemplos de edificios que ya han comenzado a apostar por la reconversión residencial incluyen el antiguo Banco Tornquist, adquirido por Parimax SA, que planea reciclar completamente el edificio para desarrollar departamentos de lujo destinados a viviendas. También, la actual sede del Banco Santander, que ha sido adquirida en su totalidad por Tayron Capital y se destina a un uso mixto. Otro ejemplo es ARThaus, un proyecto que incluye espacios dedicados al arte y la gastronomía, y que hasta hace poco albergaba al Banco Supervielle.

En la actualidad, la proporción de viviendas y oficinas en la zona es del 20% y el 60%, respectivamente. Para modificar esta relación, se propone reembolsar de alguna manera el gasto invertido en la reestructuración de oficinas en viviendas a través de una de las principales tasas impositivas: Ingresos Brutos. Es importante destacar que este beneficio no se aplica a proyectos nuevos, sino que impulsa la conversión de edificios ya existentes.

Además, está en funcionamiento el programa “Mudate al Microcentro”, que busca fomentar el alquiler de viviendas en esta zona. Ofrece facilidades en el costo de la mudanza a través de líneas de crédito del Banco Ciudad y créditos UVA con garantía hipotecaria para promover la adquisición de viviendas reacondicionadas.