Núñez: se vendió una emblemática estación de servicio ubicada sobre la avenida Libertador

Esta semana se reveló una de las operaciones inmobiliarias más grandes de los últimos años. La mayor desarrolladora de oficinas de la Argentina, Raghsa, se quedó con un terreno emblemático ubicado sobre la Avenida del Libertador, al lado del local de Mc Donald´s y frente al estadio de Obras, en donde funcionaba una estación de servicio de Axion. La tierra de 2800 metros cuadrados, está en la esquina de la tradicional avenida y la calle Manuela Pedraza, en pleno barrio de Núñez.

De esta forma, la empresa consolida el polo corporativo de la zona en donde ya construyó el Centro Empresarial Libertador de 100.000 metros cuadrados de oficinas totalmente ocupado.

Con más de 1.000.000 de metros cuadrados construidos, la desarrolladora fundada en 1968 por Moisés Khafif, se destacó en el negocio residencial por la construcción de las torres Le Parc de Palermo, Puerto Madero y ahora en Punta del Este, pero su foco en Buenos Aires es netamente corporativo -oficinas top-.

El terreno adquirido, que ya se encuentra tapiado, está en una de las zonas con mayor potencial inmobiliario de la ciudad, en donde la tierra defiende una incidencia del metro cuadrado de un poco más de US$1000.

El plan de la desarrolladora es construir una nueva torre corporativa de oficinas premium que se destinará al mercado de renta para empresas de primera línea. Se tratará de un edificio con 50.000 m² totales de construcción y aproximadamente 25.000 m² rentables, con plantas libres y flexibles, dotadas de tecnología de última generación, según informó la propia empresa en un comunicado.

El emprendimiento promete terminar de consolidar un polo corporativo sobre la Avenida del Libertador. En plena pandemia, la compañía inauguró el Centro Empresarial Libertador, el proyecto más ambicioso de la empresa hasta la fecha. Con una superficie de 100.000 m², esta imponente estructura, ubicada en la Avenida del Libertador al 7200, cuenta con 26 plantas libres que oscilan entre 1200 y 2900 m². Con un total de 60.000 m² rentables y un alquiler promedio de los US$32/m² al mes, se consagra como el edificio de oficinas AAA más grande del país.

Pero ese proyecto no es la única apuesta de Raghsa en la zona: en el 2020 llevó a cabo la compra de un terreno atrás del Mc Donald´s, en la misma manzana que ahora adquirió la tierra de la ex Axion, contigua al Centro Empresarial Libertador y en las inmediaciones de la antigua estación de servicio. En este terreno, previamente ocupado por canchas de fútbol, está en construcción el Centro Empresarial Núñez en Manuela Pedraza y Arribeños.

Este proyecto corporativo de US$55 millones de inversión estará listo a mediados del 2024 y tendrá una superficie total de 50.000 m², de los cuales 23.000 m² serán destinados para alquiler.

Con la adquisición de este último terreno, Raghsa consolida su posicionamiento en el mercado corporativo con 200.0000 m² en oficinas y una inversión que superará los US$300 millones contabilizando solo las tres torres corporativas en la zona, que además son los edificios de oficinas más importantes de la Argentina. Tres emprendimientos que, sin duda, convertirán al polo del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires en el “nuevo Catalinas”.

“Para el barrio de Núñez es positivo la llegada de un nuevo desarrollo de oficinas, porque va definiendo su fisonomía, contribuyendo al crecimiento exponencial de la zona”, afirma Mariano Vega, Gerente General de Raghsa.

“En los últimos años, se instalaron bancos, restaurantes, gimnasios, universidades, supermercados y complejos cinematográficos, aportándole más servicios y fáciles accesos para satisfacer las necesidades de la demanda que sigue en aumento. Estos desarrollos tienen un impacto positivo a nivel económico, social y medioambiental, ya que potencian la zona con nuevas oportunidades de crecimiento”, agrega el ejecutivo.

Desde la mirada del sector, los desarrolladores festejan la operación. “Es una gran noticia para el mercado inmobiliario, de muy alto impacto, sobre todo en este contexto post elecciones porque aunque el empresariado comparte la visión de Milei con respecto a sus anuncios y objetivos, persisten innumerables dudas acerca de la viabilidad de su implementación”, analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios (CEDU).

Es por esta razón que la decisión de Raghsa de adquirir un terreno y emprender un proyecto de tal envergadura lo destaca como un evento de impacto sumamente “positivo y prometedor” para el sector inmobiliario. “La magnitud de la inversión económica y la extensión del proyecto son notables. Transacciones de terrenos con la capacidad de albergar proyectos de esta envergadura son pocas, y generalmente ocurren en momentos cruciales de la historia argentina, cuando algunos inversores optan por apostar fuertemente en previsión del futuro”, asegura Tabakman.

Como ejemplo, menciona la venta del terreno del Parque de Innovación ubicado en Udaondo y Libertador donde los Wherthein avanzan con un emprendimiento mixto. Otro caso fue, en pleno apogeo del gobierno de Mauricio Macri, la venta de la esquina de Libertador y Pampa -en la que también funcionaba una estación de servicio-, donde se terminó de construir una torre de oficinas. “Estos terrenos, de un valor millonario en dólares, requieren inversiones adicionales de varios millones para su desarrollo, y estas transacciones se concretan únicamente en momentos de inflexión significativos en la historia del país”, analiza el presidente de la CEDU.

Efecto derrame

Como si fuera poco, en el mismo corredor, a pocos metros del polo corporativo que proyecta Raghsa, se desarrolla una zona emblemática que promete revalorizarse gracias al impacto del Parque de Innovación, que se encuentra del otro lado de la Avenida del Libertador y que promete una circulación diaria de 30.000 personas con una actividad económica que rondará los US$1000 millones.

En Núñez, este nuevo epicentro tiene el potencial de convertirse en un barrio en sí mismo. Actualmente ocupado por espacios públicos y algunos cimientos de edificios, como el proyecto E6 del Grupo Portland, uno de los primeros en iniciar su construcción en un barrio que dará forma a un nuevo eje en la trama urbana de la ciudad.

La iniciativa del Parque de Innovación que se arma en las 32 hectáreas que ocupaba el Tiro Federal apunta a unir en un solo lugar a universidades, residencias universitarias, empresas tecnológicas, institutos terciarios, espacios de coworking e instituciones bajo el foco de la innovación.

El “efecto derrame” del desarrollo del Parque ya se manifiesta en proyectos como Udaondo, de US$180 millones de inversión, excluyendo el valor del terreno, que tendrá tres torres premium de 100 metros de altura con residencias y un hotel de cinco estrellas.

La iniciativa está a cargo de Landmark Developments y cuenta con el respaldo del Grupo Werthein, propietario del terreno destinado para el proyecto y pionero en apostar por el Parque.

En noviembre de 2018, el Grupo Werthein invirtió US$151,5 millones en la adquisición de dos manzanas de aproximadamente 10.000 metros cuadrados cada una. Se espera que el proyecto, cuya finalización está programada para 2028, se desarrolle en la mitad del terreno adquirido, mientras que el destino de la otra mitad aún no ha sido definido.

El impacto residencial en la zona

Por otra parte, este submercado también generó un efecto derrame en otras manzanas de Núñez.“El gran movimiento de empresas que se instalarán en la zona generará una demanda de departamentos para aquellos que quieran concentrar su ecosistema de trabajo, estudio y vida social. Creo que se va a dar un aumento de proyectos residenciales por la zona”, analiza Christian Leupold, Gerente Comercial de la desarrolladora Avilis Real Estate, que avanza en la construcción de un edificio residencial de 10 pisos ubicado a pocos metros de la Avenida del Libertador sobre Ugarte al 1500.

Con respecto a los cambios que traerá el Parque de Innovación en las inmediaciones, Leupold pronostica un cambio rotundo en toda la zona. “Falta mucho para ver una transformación completa, pero me parece que va a generar un efecto similar al que tuvo en su momento el Distrito Tecnológico en Parque Patricios. Se produjo todo un movimiento de empresas a ese sector de la ciudad”.

En comparación, el director comercial asegura que al tratarse de una zona premium como lo es Núñez, en este caso sí se verá un aumento de viviendas y el barrio ganará posición frente a otros históricamente más costosos como Recoleta.

“Está claro que cuando se generan estas obras distintivas que cambian la configuración de un barrio, con inversiones importantes y sinergia entre lo público y privado, se genera un efecto contagio en la zona, lo que en el rubro se llama un efecto derrame. Hoy el valor del metro cuadrado se defiende mucho más respecto a otros barrios y se acerca a los precios de las mejores zonas como Belgrano y Palermo”, finaliza Leupold.

El mercado de oficinas premium

“Durante el último trimestre del año, el mercado de oficinas permaneció expectante fruto del escenario electoral”, comentó Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina. Para Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield el segmento premium de oficinas (clase A), continuó mostrando signos favorables, en contraste con el tercer trimestre del 2023, donde predominaba la incertidumbre política. “En el último trimestre del año, especialmente durante diciembre, pudimos percibir una fuerte reactivación en las consultas de este tipo de propiedades”, comentó la especialista.

El precio pedido promedio por metro cuadrado en CABA, por el momento, se mantiene estable rondando los US$24,2 / US$23,3 BNA. “Sin dudas estos valores están agazapados a la espera del impacto de las medidas económicas que está implementando el nuevo gobierno”, sostiene Wundes. Y agrega Karina Longo, gerente research, valuaciones y data analytics de Newmark Argentina: “En el lapso de finales de 2023, en el territorio porteño, los polos que mejor han defendido su precio de alquiler por metro cuadrado fueron Palermo (US$26) y el corredor norte Libertador (US$30)”.

Alejandro Reyser, director de Toribio Achaval, aporta la cuota de optimismo a la realidad: “En el mercado ya se respira un aire de cambio y muchas empresas comenzaron a prepararse para una Argentina que quizá se reactiva. Si eso llegara a ocurrir, veremos antes de terminar la primera mitad del año una reactivación del sector”.

En cuanto a la superficie futura, se encuentran en construcción 206.000 metros cuadrados de oficinas, de los cuales 145.185 se están desarrollando en el barrio de Palermo y se distribuyen en tres proyectos (Paseo Gigena, Mirabilia 851 y Mirabilia Central).

Para el primer trimestre de este nuevo año se espera el ingreso de 157.000 m², cifra que tendrá impacto sobre la vacancia, dado que supera ampliamente a la absorción bruta promedio de los últimos cinco años, que se situó en 77.000 m².

Los analistas consultados coinciden en que si las condiciones económicas se acomodan y prospera un contexto de mayor previsibilidad, las empresas retomen sus planes de movimientos corporativos, impulsando la absorción de nuevos metros.