Distrito Tecnológico: la zona de oficinas que se inventó en un barrio impensado, resistió mejor que ninguna y hoy se destaca por su crecimiento

Durante mucho tiempo, el Distrito Tecnológico de Parque Patricios fue uno de los lugares que más congregó la atención de los desarrolladores y de los inversores inmobiliarios. Sus beneficios impositivos, que nacieron de la mano de la Ley N° 2972, fueron uno de los grandes atractivos que sedujeron a gran cantidad de players y de empresas. Hoy el escenario se presenta como uno de los más dinámicos del sector. Aquí la palabra de los especialistas.

“En 2008, bajo la Ley Nº 2972, se creó el Distrito Tecnológico en Parque Patricios, con el objeto de fomentar la industria tecnológica de alto valor agregado y desarrollar un espacio donde conviva la identidad cultural existente con las empresas TIC (tecnológicas), se trabaje, se estudie, y se viva”, explica Karina Longo, gerente de Research y Valuaciones en Newmark Argentina. Esta Ley prevé los beneficios impositivos y fiscales para todas aquellas empresas que se radiquen dentro del polígono. Recientemente, el plazo de vigencia de los beneficios se extendió hasta 2029 para empresas de capital extranjero o 2034 para Pymes y empresas de capital nacional. “Entre las ventajas que brinda la Ley se destacan la exención o diferimiento en el pago del Impuesto a los Ingresos Brutos, del Impuesto de Sellos, del pago del Impuesto Inmobiliario, la Tasa Retributiva de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras (ABL). Además, también existen privilegios para las unidades residenciales (que sean propias o alquiladas por los empleados en relación de dependencia de las empresas inscriptas en el régimen de la Ley) que sean utilizadas como viviendas únicas y familiares. En este caso tienen beneficios que les permiten no pagar el Impuesto Inmobiliario y la Tasa Retributiva de Alumbrado, Barrido y Limpieza. En el caso de los desarrollos existe un beneficio que condona el pago de los Derechos de Delineación y Construcciones, CCT, CCA, Tasa Verificación de Obra y Generación de Residuos Sólidos Urbanos”, explica Longo.

El Distrito se diseñó como un centro de promoción, desarrollo, innovación y conocimiento para albergar empresas de tecnologías de la información y comunicación, software y profesionales de alto valor agregado. Se trata de una iniciativa en la que intervienen el ámbito privado, el público, instituciones educativas y organizaciones no gubernamentales (ONGs); y que tiene como principales objetivos el desarrollo económico de empresas TIC, la inclusión social de ciertos sectores de la población y la revitalización urbana de la zona sur. “Justamente, esta es la diferencia con otros submercados, ya que el desarrollo de este sector se impulsó con base en beneficios fiscales e impositivos que se ofrecían para las empresas. De esta forma, buscaron desarrollar la zona sur de la ciudad, y difícilmente las empresas instaladas abandonen el distrito”, aclara Guido Mosin, research manager de la firma inmobiliaria JLL.

Haciendo un poco de historia, Mosin explica: “En sus primeros años, el Distrito comenzó con construcciones de pequeña escala, concebidas para Pymes. Sin embargo, en los últimos tiempos creció el número de proyectos corporativos, con superficies similares a los inmuebles de mejor calidad del mercado (con una superficie mínima de planta de 300 m2, sin divisiones, concebidos para un número reducido de inquilinos, etc.). De este modo, se intensificó la cantidad de empresas grandes que comenzaron a buscar en esa zona”.

Los especialistas consultados coinciden en que a pesar de todas estas excepciones, el desarrollo fue bastante pausado, en principio aparecieron los edificios built to suit, y escasa superficie especulativa. Como resultado de la baja oferta, la demanda no encontraba espacio listo para instalarse. Un momento bisagra fue la llegada de la sede del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, junto con empresas como OSDE, Accenture, Mercado Libre, Atos, Prisma y Bapro. Estas firmas apostaron por la zona, lo que impulsó a los inversores a desarrollar edificios para renta. Otro hito, según Longo, fue el aporte de HIT. “Ellos contribuyeron con la creación de espacios de coworking que facilitó a las empresas superficie extra para ampliar sus operaciones, y en cercanía de sus oficinas centrales, ya que muchas de ellas son Pymes y fueron ampliando su planta de trabajadores”, cuenta la analista.

La pandemia en el submercado

Según algunos referentes, lo positivo que se observó durante la pandemia en el Distrito es que no hubo liberación de superficie, sino que, a pesar de que las oficinas tenían un bajo ratio de afluencia de trabajadores, conservaron la superficie alquilada y no recortaron los espacios de trabajo. “El Distrito Tecnológico es uno de los submercados de la ciudad de Buenos Aires que viene demostrando el mayor dinamismo en cuanto al mercado corporativo. Durante el segundo trimestre se registró comparativamente uno de los índices de vacancia más bajos, llegando al 7,8%”, afirma Rafael Valera, broker senior de Cushman & Wakefield.

Según Longo, la conservación de los beneficios fiscales, entre otras variables que se ofrecen, tuvo mayor peso frente a la posibilidad de migrar hacia espacios de oficinas más asequibles. “Hoy en día, pese a la alta implementación del trabajo híbrido en las empresas de tecnología, el Distrito registra la tasa de vacancia más baja del mercado, lo que contribuye a mantener el precio de renta”, coinciden Longo y Mosín.

En la actualidad, y como es lógico, las empresas de tecnología (firmas dedicadas al software y servicios informáticos, producción de hardware, servicios biotecnológicos, servicios de outsourcing tecnológico, robótica y domótica, servicios en nanotecnología y de impresión en 3D, entre otros) son las que ocupan la mayor parte de los espacios clase A, aunque los beneficios creados para el desarrollo de Pymes tecnológicas en el distrito impulsaron la demanda de espacios de entre 200 y 500 m2. “Hoy, las empresas que se encuadran en la economía del conocimiento son las principales ocupantes de espacio en el distrito”, sostiene Valera.

En cuanto al precio de renta, permanece estable desde el inicio de 2022, situándose en US$22,5/m² por mes (dólar tipo BNA). En lo que tiene que ver con los valores del metro cuadrado destinado para la venta de oficinas clase A, actualmente se sitúan en torno a los US$2400-US$2700. Las zonas más demandadas son las cercanas a la avenida Caseros. En su entorno se ubican los proyectos más importantes y es donde se localizan las empresas más reconocidas. “Aquí, los complejos de oficinas más exitosos del Distrito conjugan varios atributos que los diferencian del resto: ubicación, amplio tamaño, flexibilidad de plantas, programa de amenities dentro del complejo y tecnología al servicio de la operación eficiente del inmueble”, dice Valera.

“Sin duda, el Distrito Tecnológico seguirá en expansión, están dadas todas las condiciones para que las empresas continúen eligiendo beneficiarse por instalarse allí en el barrio de Parque Patricios. La baja tasa de vacancia, una vez que se ocupen los espacios de coworking, impulsará el desarrollo de nuevos proyectos que por ahora permanecen en cartera, entre ellos el más destacado es el HIT Colonia que aportará 65.500 metros cuadrados de espacios clase A”, concluye Fernando Novoa Uriarte, director de oficinas Newmark Argentina.