Cómo es el know-how
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Un aspecto no muy conocido del negocio hotelero es que, en su gran mayoría, los terrenos y edificios son propiedad de terceras personas o sociedades que celebran contratos con las cadenas para obtener el know-how del negocio materializado por medio de una gestión de gerenciamiento y administración.
Se produce entonces una fuerte interacción entre la oficina técnica de la cadena (su filial local o la casa matriz) y los profesionales contratados por el dueño de la propiedad para la ejecución de la obra.
Las distintas experiencias muestran, a su vez, facetas particulares a la hora de evaluar este tipo de inversiones. El presidente de Constructora Iberoamericana, ingeniero Javier Krausse, que construyó el hotel Meliá (Reconquista esquina Paraguay, de Capital), detalló los motivos que llevaron a su empresa a desarrollar una unidad de negocios que acaba de inaugurar un hotel de la cadena Marriott en la tradicional Galería del Este.
Primero destacó la importancia para el mercado local de contar con niveles de exigencia internacionales que obligan a superar los habituales estándares de calidad. Pero lamentó, en cambio, la ausencia de una adecuación similar en las normas que rigen la aprobación de las obras e instalaciones en los distintos ámbitos de incumbencia (municipal, provincial o nacional), situación que provoca, a veces, la imposibilidad de compatibilizar las exigencias internacionales con las reglamentaciones locales obligando, como ocurrió en el Marriott de Galería del Este, a ejecutar una doble instalación de la red contra incendios.
La integración con sistemas constructivos locales ha sido, desde el comienzo de sus operaciones, uno de los objetivos de Howard Johnson Argentina, contando ya con una oficina técnica local que, trabajando con el estudio Natan, ha desarrollado un prototipo de habitación que se ofrece a los inversores o propietarios de los futuros hoteles.
Se han desarrollado, además, distintas alternativas constructivas para los edificios, que incluyen desde la construcción tradicional racionalizada hasta sistemas modulares o técnicas regionales (a partir de las variadas condiciones ambientales y físicas que se encuentran en el país).
El ingeniero Cristian Zaefferer, titular de la constructora Güiraldes Zaefferer SA, se refirió a aspectos relacionados con su propia experiencia en la materia, como la construcción del Holiday Inn, de Alem y Córdoba, en Capital, y del recientemente inaugurado Sheraton, de Pilar.
En ese sentido, destacó la tendencia declinante que se observa en el precio por m2 de los edificios destinados a hotelería (el promedio de $ 850 m2 se encuentra hoy en $ 700 m2) como consecuencia de la racionalización de la construcción y de las condiciones de mercado.
El mencionado valor, agregó, no difiere del que requiere la construcción del m2 de un edificio de oficinas de primer nivel, con la salvedad de que no se incluye en ese valor el equipamiento y mobiliario que, en el caso de la hotelería, representa un importante porcentaje del precio total final.
