Un asesoramiento planificado ad hoc
La firma consultora Real Estate Developers (RED) y el desarrollo del hotel diseñado por Philippe Starck
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Además de atraer las inversiones inmobiliarias más importantes de la ciudad en los últimos años, Puerto Madero no sólo fue y es el sitio donde han confluido las últimas técnicas constructivas, sino también el lugar donde se han utilizado los más avanzados instrumentos financieros para el fondeo de los desarrollos de nuevos edificios y el reciclaje de las obras existentes. En rigor, no es que estas nuevas modalidades hayan ocurrido sólo en Puerto Madero, sino que al haber actuado dicho sector de la ciudad como imán para un conjunto diversificado de inversiones y comitentes se convirtió en el espacio en el que se volcaron con más claridad los cambios acontecidos en el sector durante la última década.
Entre esas modificaciones se pueden señalar:
- La vigencia de la convertibilidad, que al haber neutralizado la inflación produjo un reacomodamiento de todos aquellos que intervienen en el mercado de bienes raíces.
- La apertura que vivió el país promovió la llegada de empresas extranjeras, que no sólo trasladaron modalidades de trabajo de sus países de origen sino que muchas de ellas buscaron un sitio con prestigio.
- El surgimiento y llegada de fondos de inversión que promovieron la profesionalización de cada uno de los actores del real estate .
El privilegiado emplazamiento de Puerto Madero contribuyó a que el sector aglutinara muchos de los cambios ocurridos en la zona. Prueba de esto es por ejemplo, la aparición de la firma consultora Real Estate Developers SA (RED), dedicada a brindar asesoramiento y gerenciamiento de proyectos inmobiliarios.
La firma se creó en 1992 y está integrada por profesionales locales que advirtieron el vacío existente en cuanto a la provisión de servicios de estudios de mercado, planificación estratégica, diseño de productos inmobiliarios, estudios de factibilidad, diseño de estructura financiera, así como en todo lo atinente al gerenciamiento técnico de las obras.
Mejor diseño urbano
En opinión del arquitecto Fernando Sánchez Zinny, director de RED, Puerto Madero ofrece a los grupos inversores un plus que se origina en el mejor diseño urbano y un mejor equipamiento respecto del conjunto de la ciudad.
La firma ha desarrollado, desde su creación, aproximadamente el 40 por ciento de sus tareas en proyectos vinculados con Puerto Madero, hecho que se explica en la preferencia de los fondos de inversión en trabajar con consultores independientes que brindan asesoramiento en todas las etapas del desarrollo, desde su gestación hasta la puesta en marcha y concreción del negocio inmobiliario.
"Nosotros no somos ni la empresa constructora ni el estudio de arquitectura que hace el proyecto -explicó Sánchez Zinny-, sino que nuestra tarea es la de Project Manager , es decir que nos desempeñamos como un gerente general de todo el desarrollo."
Tanto los fondos de inversión, los bancos y los fideicomisos requieren de un gerente independiente y objetivo con quien no tengan conflictos de interés y que pueda ejercer una supervisión y compromiso integral con el desarrollo.
Hoy la firma está trabajando en 3 proyectos simultáneos en Puerto Madero: el del grupo González frente al dique 3, que comprende el Hotel Hilton, el Museo del Mar, shoppings, cines y oficinas; la construcción de 2 torres de 31 pisos de viviendas que totalizan 40.000 m2, financiadas por el grupo Cargill; y el desarrollo del hotel diseñado por Philippe Starck en el silo de ladrillos que perteneció a Molinos Río de la Plata.
Este último proyecto promete convertirse en uno de los principales atractivos del área pues el reciclaje del silo permitirá convertirlo -según la personal mano del diseñador francés- en un hotel tipo boutique, de pequeño tamaño y sofisticada ambientación, similar en su concepción al hotel Delano que ambientó en Miami, y destinado a clientes de alto poder adquisitivo, la mitad del cual se usará para departamentos de alquiler que compartirán los servicios del hotel.
Habituados a trabajar codo a codo con los grupos financieros nacionales y extranjeros, tanto Sánchez Zinny como Pablo Iraolagoitía (gerente de proyectos) afirman que, a pesar del éxito del desarrollo de Puerto Madero, que resume muchas bondades acerca de nuestra capacidad de transformación, una de las demandas que surgen habitualmente de los compañías reside en la necesidad de hacer más transparentes y más rápidos los trámites para la aprobación de los proyectos, pues las demoras le restan previsibilidad a las inversiones.
Propuesta completa
Es la del estudio Mario Roberto Alvarez en el dique 3
- El dique 3 comienza en la Avda. Belgrano y concluye en la continuación de la calle Perón
- Sobre la margen oeste se encuentran los docks reciclados, que dan su fisonomía al lugar
El estudio del arquitecto Mario Roberto Alvarez tiene una destacada participación en el desarrollo de Puerto Madero a través de obras concentradas a lo largo del Dique 3. Se proyectaron en esta área el Hilton Arenales Gran Hotel, el South Convention Center, el Hilton Apart Hotel, el complejo Cinema Paradiso, el Museo del Mar (en asociación con Mariano Bilik y Asociados ) y tres edificios de oficinas.
El Dique 3, área propiedad del grupo González que encargó los proyectos al estudio, comienza en la Avda. Belgrano y concluye en la continuación de la calle Tte. Gral. J.D. Perón.
El Dique posee dos márgenes longitudinales (Este y Oeste). Sobre la primera, se ubican los complejos edilicios antes descriptos, mientras que sobre el oeste se encuentran los docks reciclados que dan la peculiar fisonomía al lugar. Fue decisión de los proyectistas diferenciar los dos bordes por color, los docks reciclados con su característico color rojo ladrillo y el borde opuesto con la nueva arquitectura, en color plateado.
Uniendo ambos bordes, se ha de construir un puente diseñado por el reconocido arquitecto español Santiago Calatrava, primera obra de su autoría en América Latina (ver página 5).
Entre el Apart Hotel y el complejo de cines se encuentra la estructura de un histórico silo próximo a reciclarse en lofts para vivienda. La calle peatonal que se desarrolla entre el Hilton y los edificios de oficinas desemboca en una plaza, a modo de gran abra, entre el borde del dique y los silos a reciclar. Al sector sur de la plaza se podrá acceder por el puente.
Todo el conjunto, con su 600 metros de largo, posee dos subsuelos para estacionamiento (2000 cocheras), a ser utilizados indistintamente por usuarios de los edificios o público en general.
El paradigma de la mejor inteligencia
El Hilton de Puerto Madero es también el más nuevo de la cadena, con las últimas innovaciones técnicas
El Hilton Hotel es uno de los paradigmas de lo más avanzado en inteligencia, no sólo porque se basa en las normativas internacionales del Hilton -que se renueva cada año-, sino también por ser el más nuevo de la cadena en el mundo. Esto implica que utiliza la mejor tecnología de punta a nivel mundial para todos sus sistemas.
Tanto para el arquitecto Ricardo Izquierdo, del estudio, como para el ingeniero Claudio Breuning, gerente de Proyectos de Madero Este, un rasgo destacable son las telecomunicaciones, que permiten al habitante del hotel participar de una videoconferencia con cualquier punto del planeta desde su habitación, hasta tener acceso a su servidor desde cualquier parte del mundo en tiempo real , lo que implica la utilización de velocidades de sistema ultrarrápidas y que prevén todos los detalles, inclusive los chips en las centrales telefónicas.
Para la red de datos y telefonía, la empresa Teleddar instaló un tendido de cableado polivalente para voz y datos en todo el edificio, que permite en cuestión de minutos configurar un cierto número de habitaciones con alguno de los salones de convención, en una red de datos aislada del resto del edificio o en accesos a Internet en los puntos necesarios.
El sistema de CCTV (Circuito Cerrado de Televisión) mediante cámaras de alta sensibilidad y alta definición y con velocidades de rotación de hasta 360º por segundo permite la programación de rutinas y secuencias automáticas, con lo que se posibilita el adecuado control de todas las áreas con un mínimo de personal y algunas con una sofisticación tal que, con el ajuste del diafragama, capta el exterior de la fachada con la misma nitidez y claridad tanto de día como de noche, además de contar con numerosos puestos estratégicos de cámaras móviles tipo Domo.
El sistema de detección y aviso de incendio, audio de evacuación y telefonía de emergencia instalado por Detco, cumplen con las normas de la NFPA (National Fire Protection Asociation), en particular, con las Nº 72 (Detección de Incendio) y 101 (Seguridad de Vida), que además de su vanguardia, flexibilidad de configuración y cantidad de puestos de control, manuales o automáticos, es apoyada desde lo físico por alfombras con doble capa ignífuga, presurización de escaleras y una combinación de mensajes de audio y personal entrenado para actuar con tanques de oxígeno para coordinar y facilitar la evacuación del edificio, además del CCTV que permite monitorear lo que realmente sucede en el área alertada.
Las 7 cuadras de estacionamiento prevén un control de todos sus accesos para sus 5 rampas de ingreso y egreso y todos los controles reportan a los controles de caja con sistemas automáticos que prevén se les anexe otro grupo de estacionamientos.
Izquierdo afirma que "para nosotros el control centralizado de los sistemas debe ser una apoyatura para un mejor manejo de los sistemas de funcionamiento operativo de los edificios, y el estudio ya lo incorpora en la propuesta de cualquier proyecto. La mejor manera de instrumentarlo es tener claro qué necesita el usuario del edificio y qué es lo que se necesita controlar".
