Vecinos en guerra: filtraciones, el principal motivo de conflictos
Hay más de 2700 mediaciones por humedad en edificios porteños
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Apenas Liliana Gutiérrez se mudó a un nuevo departamento, en Recoleta, descubrió que en su patio del primer piso se registra un curioso fenómeno meteorológico: “llueve” todos los días. Colillas de cigarrillos, ropa, macetas, tierra, trapos, huevos y herramientas son algunos de los innumerables elementos que se precipitan a diario desde los pisos superiores. La rejilla del desagüe se tapa y cuando llueve de verdad, el agua se estanca.
Enseguida, a Liliana le llegó una carta documento de un local comercial que atiende en la planta baja del mismo edificio, debajo de su patio: la responsabilizan por la pérdida de mercadería debido a filtraciones de agua. Y le exigen una importante suma de dinero. Ya celebraron dos mediaciones sin llegar a un acuerdo. Ahora aguarda, angustiada, el desenlace.
Conflictos por filtraciones y humedades constituyen la primera causa de disputa entre los vecinos de Buenos Aires. Así surge de los registros de distintas dependencias estatales porteñas. En 2015 se produjeron en la Ciudad 2706 casos de mediaciones comunitarias por esta causa, según las estadísticas que elabora la Dirección General de Justicia, Registro y Mediación de la Ciudad.
Este rubro, aparte de los reclamos contra las administraciones, encabeza el ranking de mediaciones celebradas en la ciudad. La segunda causa de disputas entre vecinos son los "ruidos molestos". En 2015, este organismo que conduce Nicolás De Stefano llevó adelante 1011 mediaciones.
Las filtraciones también marchan al tope en el registro de denuncias en la Defensoría del Pueblo porteña: del total de quejas que recibió durante 2015, el 41% correspondió a filtraciones y humedades en edificios.
La corrosión de las cañerías, la tendencia creciente de los consorcios a ejecutar reparaciones "para salir del paso", la contratación de personal no idóneo y el empleo de materiales de baja calidad son algunos de los principales motivos por los que abundan las filtraciones, según acuerdan los especialistas. Los problemas más comunes se producen en los baños y cocinas. Además, con mucha frecuencia los vecinos encuentran dificultades para determinar a quién le cabe la responsabilidad por los costosos daños que se producen.
"Las cañerías tienen una vida útil, que depende de su calidad. Pero después de unos 30 años deben ser reemplazadas. Sin embargo, en muchas casas y consorcios, en vez de hacer el reemplazo completo ponen parches en las picaduras, que duran sólo un par de años", explica Carlos Tezeira, gasista y plomero matriculado del listado recomendado por Metrogas.
Con el progresivo aumento de las expensas, a los consorcios se les dificulta mucho encarar obras de fondo para resolver problemas estructurales. "Cada vez menos consorcios cuentan con un fondo de reserva y, al contrario, cada vez más propietarios acumulan deudas", advierte Nora Cattaneo, titular del Consejo de Mediación, Conciliación y Arbitraje de la defensoría porteña.
Sin embargo, no todos los conflictos por filtraciones llegan a mediaciones comunitarias o prejudiciales. Muchos quedan sin resolverse y el damnificado debe hacerse cargo de los gastos.
Cuando Rodolfo Helas, de 83 años, notó que caían gotas del techo de su departamento, en Palomar, se apuró a pedirle al matrimonio que vive en el piso de arriba que cortara el agua. "Prefiero que vuelva mi marido antes de tocar algo", le respondió la mujer. El saldo: se levantó el piso, se mojaron los cables eléctricos y se arruinaron el techo y un placard de madera. "Tendré que terminar las reparaciones de a poco. Desistí de hacerle un juicio a mi vecino porque cuando me lo encontré en el palier me amenazó y ahora tengo miedo", contó Rodolfo.
En 2015 se reformó el Código Civil y Comercial y se introdujo el concepto de "cubo de aire": los problemas que se verifican en las cañerías que corren intramuros (paredes, techo y piso) de la unidad son responsabilidad del consorcio, en tanto que los registrados en los caños expuestos a la vista son responsabilidad de cada propietario. "La reforma significó un avance", considera Osvaldo Loisi, titular de la Liga del Consorcista. Igualmente, aclara que también pueden existir "partes concurrentes": zonas en las que pueden tener responsabilidad ambos, los propietarios y el consorcio.
Los plomeros coinciden en que hay un error que se registra con frecuencia: "Alguien compra un departamento y decide «hacer el baño»: cambia los azulejos, los artefactos, el espejo, la grifería y pinta. Pero un buen día le revientan los caños y dice: «¡Pero cómo, si el baño es nuevo!» No: cambió todo menos los caños, que era lo más importante", cuenta Carlos Orda, plomero y gasista matriculado recomendado por Metrogas.
Agrega que en general las administraciones acceden sólo a cambiar los problemas visibles. "Los caños son como las venas del cuerpo de una persona, si tuviste un problema en las venas de un brazo es probable que en el otro también tengas algo", dice Orda. El costo de la obra para renovar el sistema de cañerías de un baño completo oscila entre $ 10.000 y $ 15.000.
Una mediación comunitaria es un procedimiento voluntario y gratuito al que se someten muchos vecinos que mantienen una disputa con el fin de que un tercero, el mediador, los ayude a alcanzar un acuerdo. El servicio lo presta el gobierno porteño y la solicitud se tramita en el centro comunal más próximo.
"El 85% de las mediaciones comunitarias concluye con un acuerdo entre las partes", precisa De Stefano. Hay establecidas un máximo de cuatro reuniones que deben celebrarse en un plazo no mayor a los 60 días. Luego, la Ciudad verifica que se cumpla con lo acordado. Pero vencido el plazo no queda habilitada la instancia judicial. Para ello debe hacerse otro tipo de mediación: la prejudicial.
Aunque existe un listado de profesionales con matrícula, el Estado no exige su contratación para resolver problemas de plomería. "Si se contrata a alguien no calificado que hace un desastre, esa persona no tiene ninguna responsabilidad legal. El Estado no exige la contratación de personal idóneo ni controla la calidad de los materiales que se usan. Si lo hiciera no aceptaría los parches que se hacen", alerta Tezeira.
Causas y efectos
Las filtraciones más comunes y cómo se resuelven
Pileta de patio
La más frecuente se produce en la "pileta de patio", una suerte de caja que está bajo la rejilla principal del baño y a la que confluyen los desagües de la bañera, el lavatorio, el bidet y el inodoro. Tiene una vida útil de unos 15 años. Cuando se pudren, generan pérdidas.
Cañerías
El mal estado de las cañerías es otro de los problemas que causan filtraciones; incluso inundan los espacios en corto tiempo. Tienen una vida útil de 25 años.
Materiales
Por la baja calidad de los materiales que se emplean, ocurren pérdidas importantes de agua.
Arreglos
Otras de las razones por las cuales hay humedad en las paredes son los malos arreglos. En general, frente a una pérdida de agua no se recambian todas la cañerías y sólo se emparcha en un lugar. Resultado: en poco tiempo aparece otra pérdida.
Presupuesto
Cambiar la cañería total de un baño tiene un costo de entre $ 10.000 y $ 15.000. Incluye materiales y mano de obra.
Ranking
Filtraciones y humedad en los edificios (2706 mediaciones) marcha al tope de los problemas entre vecinos; sigue ruidos molestos (1011 mediaciones) y problemas por la medianera (664).
